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Bail d'habitation : quelles sont les charges récupérables ?

Le 20/10/2015, par Chloé Vialle, dans Civil / Immobilier.

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En cas de réclamation par le propriétaire de charges locatives injustifiées, le locataire peut demander le remboursement du trop-perçu.

Plan détaillé :

  1. Introduction
  2. Liste des charges récupérables

Introduction

Le locataire d'un logement doit généralement s'acquitter tous les mois auprès du propriétaire, outre le paiement du prix du loyer, des charges locatives accessoires au loyer principal. Ces dépenses, prises en charge initialement par le propriétaire, peuvent lui être ensuite remboursées par le locataire, c'est pourquoi on les appelle également les "charges récupérables". La liste des charges récupérables est prévue par le décret n°87-713 du 26 août 1987 (1).

Dans la majorité des cas, les charges locatives sont versées sous forme de provision. Elle doivent donc faire l'objet d'une régularisation annuelle afin de prendre en compte leur montant réel. Deux situations peuvent alors se présenter :

  • si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles : le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire ;
  • si les provisions sont inférieures aux dépenses réelles : il demande un complément au locataire.

Notons que dans le cas d'une colocation ou d'une location meublée dont le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, les charges locatives prévues sous forme de forfait dans le contrat de bail n'ont pas à être régularisées.

Toute charge récupérée par le bailleur doit être justifiée. Tant pour les demandes de provisions sur charges que pour les régularisations annuelles, le bailleur doit alors communiquer au locataire :

  • les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges ;
  • le budget prévisionnel si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.

De plus, un mois avant la régularisation annuelle prévue, le propriétaire doit également communiquer au locataire :

  • le décompte des charges locatives par nature de charges ;
  • le mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble en copropriété ;
  • une note d'information sur les modalités de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

Le bailleur doit être en mesure de pouvoir fournir au locataire l'ensemble de ces documents pendant un délai de 6 mois après l'envoi du décompte. En effet, la jurisprudence retient que les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur apporte la preuve qu'il a adressé au locataire le décompte annuel et le mode de répartition, le cas échéant les charges locatives ne sont pas justifiées et les provisions versées doivent être restituées (3).

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Liste des charges récupérables

Ascenseurs et monte-charge.

  • Dépenses d'électricité ;
  • Dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations :
a) Exploitation :
- visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
- examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;
- nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;
- dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;
- tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.

b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine.

c) Menues réparations :
- de la cabine (boutons d'envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;
- des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d'appel) ;
- des balais du moteur et fusibles.

Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.

  • Dépenses relatives :

- à l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés ;
- à l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration ;
- à l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ;
Les dépenses relatives à la consommation d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L. 35-5 du code de la santé publique ;
- aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;
- à l'électricité ;
- au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature.

  • Dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
- nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;
- entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;
- graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
- remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
- entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
- vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
- réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage ;
- purge des points de chauffage ;
- frais de contrôles de combustion ;
- entretien des épurateurs de fumée ;
- opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
- conduite de chauffage ;
- frais de location d'entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;
- entretien de l'adoucisseur, du détartreur d'eau, du surpresseur et du détendeur ;
- contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
- nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.

b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun :
- réparation de fuites sur raccords et joints ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;
- rodage des sièges de clapets ;
- menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

Installations individuelles

  • Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives :

1. Dépenses d'alimentation commune de combustible ;

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
- réglage de débit et température de l'eau chaude sanitaire ;
- vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité d'aquastat et de pompe ;
- dépannage ;
- contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée ;
- vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage ;
- réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau ;
- contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude ;
- contrôle des groupes de sécurité ;
- rodage des sièges de clapets des robinets ;
- réglage des mécanismes de chasses d'eau.

b) Menues réparations :
- remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
- rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
- remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation

  • Dépenses relatives :

- à l'électricité ;
- aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté, sel.

  • Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
b) Menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateur.

  • Entretien de propreté (frais de personnel).

Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux)

  • Dépenses relatives :

- à l'électricité ;
- à l'essence et huile ;
- aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant :
ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

  • Exploitation et entretien courant :

a) Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- les allées, aires de stationnement et abords ;
- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
- les aires de jeux ;
- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ;
- entretien du matériel horticole ;
- remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

Hygiène

  • Dépenses de fournitures consommables :

- Sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ;
- Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

  • Exploitation et entretien courant :

- Entretien et vidange des fosses d'aisances ;
- Entretien des appareils de conditionnement des ordures.

  • Elimination des rejets (frais de personnel).

Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation

  • La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
  • Exploitation et entretien courant :

- Ramonage des conduits de ventilation ;
- Entretien de la ventilation mécanique ;
- Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ;
- Visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.

  • Divers : Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

Impositions et redevances

  • droit de bail ;
  • taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères ;
  • taxe de balayage

Sources :
(1) Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables
(2) Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
(3) Arrêt Cour de cassation civ. 3 du mardi 10 février 2015 (13-27209)

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