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Bail d'habitation : état des lieux, loyer, charges, dépôt de garantie

Le 13/06/2016, par Carole Girard-Oppici, dans Civil / Immobilier.

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Le contrat de bail fixe les obligations du locataire, le paiement du loyer et des charges locatives, le versement d'un dépôt de garantie et l'état des lieux.

Le bail d'habitation pour un logement vide ou pour un logement meublé, organise les droits et les obligations du propriétaire du logement loué (le bailleur) et du preneur (locataire). Encadrés principalement par la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et plus récemment par la loi Alur (n°2014-366) du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, les contrats de location de logement doivent contenir certaines dispositions obligatoires, telles que le nom des parties, la destination du logement, sa description, ou encore le loyer. Toutefois, les parties peuvent intégrer d'autres mentions dans le contrat, à condition bien sûr que ce ne soit pas de clauses abusives.

Le contrat de bail doit indiquer, outre le montant du loyer et ses modalités de révision, les charges récupérables et les modalités de leur règlement. Ces charges, également appelées charges locatives, sont des dépenses prises en charges initialement par le bailleur, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire tels que la taxe d'enlèvement des ordures ménagère ou encore la taxe d'assainissement.

Par ailleurs, le bailleur peut, pour garantir l'exécution du bail d'habitation, prévoir le versement d'un dépôt de garantie par le locataire. Ce dépôt de garantie permet alors de couvrir d'éventuels manquements du locataire dans le règlement des loyers ou des charges ou encore dans la réalisation des réparations locatives à sa charge (joint à refaire dans la salle de bain, entretien annuel de la chaudière...).

A compter du 1er juin 2016, de nouvelles modalités d'établissement de l'état des lieux d'entrée et de sortie d'un logement d'habitation et de prise en compte de la vétusté des logement loués (vides ou meublés) s'appliquent. Elles concernent les logements utilisés à titre de résidence principale.

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Que doit contenir l'état des lieux d'entrée et de sortie ?

Le jour de l'entrée dans le logement ou lors de la remise des clés, un état des lieux d'entrée descriptif du logement doit être fait. Le bailleur et le locataire doivent visiter ensemble le logement et décrire sur un document l'état précis du logement ainsi que les équipements qu'il comporte. Le locataire peut émettre des réserves sur le document s'il le juge utile. Chacun d'entre eux aura une copie de ce document une fois l'état des lieux effectué.

Le locataire peut demander au bailleur la modification de l'état des lieux d'entrée dans les 10 premiers jours de l'entrée, ou le premier mois de la période de chauffe concernant le chauffage, ce qui est pratique lorsque l'entrée dans le logement à lieu au printemps ou l'été.

L'état des lieux est une nouvelle fois effectué à la sortie du logement pour constater les différences avec celui fait lors de l'entrée du locataire dans le logement. Il est à noter que les différences dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas justifier une retenue sur le dépôt de garantie.

Prise en compte de la vétusté du logement

La loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 mars 2016 (1) imposent à compter du 1er juin 2016, de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire. Le décret fixe ainsi, pour l'ensemble des locations d'un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée ou de sortie et les modalités de prise en compte de la vétusté.

La vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location conclu, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord.
Les parties peuvent également convenir de l'application d'une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif local, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l'accord.
Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

L'état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes :

  • A l'entrée et à la sortie du logement :
    - Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie ;
    - Sa date d'établissement ;
    - La localisation du logement ;
    - Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
    - Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
    - Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
    - Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
    - Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ;
    - La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;

  • A la sortie du logement :
    - L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
    - La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
    - Eventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et parties du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Dépôt de garantie ou caution ?

Le bailleur peut demander au preneur le versement d'un dépôt de garantie communément appelé "caution" afin de s'assurer que les éventuels manquements ou dégâts des locataires seront couverts.

Le bailleur peut exiger du futur locataire le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir d'éventuels manquements comme des impayés de loyers ou de charges. La loi du 6 juillet 1989 encadre le dépôt de garantie, notamment son montant, son versement et sa restitution.

Pour les logements loués vides

  • son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail. Il ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges ;
  • son versement au bailleur doit intervenir au moment de la signature du bail, soit par le locataire lui-même, soit par un tiers ;
  • sa restitution :
    - pour les baux conclus avant le 27 mars 2014, elle doit intervenir dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés ;
    - pour les baux conclus après le 27 mars 2014, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal
    => de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
    => de 2 mois lorsque des réparation sont nécessaires.

La loi Alur du 24 mars 2014 précise qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Pour les logements loués meublés

Le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges. Cependant, le propriétaire ne peut exiger de dépôt de garantie si le loyer est payé avec plus de deux mois d'avance.

Enfin, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal :
=> de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
=> de 2 mois lorsque des réparations sont nécessaires.

Le bailleur doit justifier toute retenue sur le dépôt avec notamment les factures ou devis des travaux s'il en a effectués. (2)

Si le propriétaire ne restitue pas les sommes dans le délai, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire, afin d'obtenir le remboursement de ce qui lui est dû.

Calcul du montant du loyer et la révision du prix

En principe, le loyer initial est librement fixé par le propriétaire. Toutefois, dans certaines communes, le loyer peut être encadré et ne peut dépasser certains plafonds.

Les modalités de règlement du loyer sont librement déterminées dans le contrat de location : la date à laquelle doit être effectué le paiement, la périodicité (généralement, le loyer est payable mensuellement).

Si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé une fois par an, à la date indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).

La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié les modalités de révision du loyer. Désormais, le bailleur dispose d'un délai d'1 an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande, par lettre recommandée avec accusé de réception. La révision prend effet au jour de sa demande ; elle n'est donc pas rétroactive. A l'expiration de ce délai d'un an, la révision du loyer pour l'année écoulée n'est plus possible.

Ce dispositif est applicable aux révisions de loyer postérieures au 27 mars 2014. La possibilité de réviser le montant du loyer est recommandée pour que le loyer puisse suivre l'évolution générale des prix.

Fixation et régulation des charges locatives

Elles sont prévues par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation. Il est prévu que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

  • des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
  • des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
  • des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 précitée.

La loi ALUR modifie les règles relatives à la récupération des charges locatives. Désormais, le locataire ne règle que ce qu'il consomme effectivement. Le bailleur ne peut demander au locataire le versement de provisions sur charges qu'à deux conditions :

  • la justification des demandes de provisions ;
  • la régularisation annuelle des charges.

Fin de la location et préavis

Le locataire peut quitter le logement à tout moment. Il doit cependant respecter certaines conditions.

Il doit adresser au propriétaire une lettre recommandée avec avis de réception, ou un acte d'huissier ou en main propre contre la remise d'un récépissé. Ce courrier doit contenir explicitement l'intention de donner congé, sa date de prise d'effet, le motif du préavis si le locataire bénéficie d'un préavis d'un mois en cas de perte d'emploi par exemple ou si le logement est situé dans une zone tendue, sinon, le préavis sera de 3 mois. Après la remise de sa lettre le locataire ne peut plus revenir sur sa décision sauf accord du bailleur.

Le bailleur aussi peut donner congé au locataire mais sous certaines conditions. C'est le cas lorsqu'il reprend le logement pour y habiter ou y loger un proche, en cas de vente du logement loué ou s'il existe un motif sérieux et légitime de non renouvellement du bail. En cas motif mensonger, le bailleur s'expose à une amende pénale.

Les modalités de notification du préavis sont les mêmes que pour celui du locataire, mais la durée minimale est de 6 mois.

Sources :
(1) Décret (n°2016-382) du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale
(2) Loi (n°89-462) du 6 juillet 1989

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