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Recouvrement des charges d'immeubles par les syndics

Le 14/12/2015, par Chloé Vialle, dans Civil / Immobilier.

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Le syndic est seul responsable de la gestion de l'immeuble et ne peut se faire substituer : le recouvrement des charges relève de sa compétence exclusive.

Pour assurer le bon fonctionnement et l'entretien de la copropriété, les copropriétaires versent des sommes, "les charges de copropriété", aux syndics. Lorsqu'un des copropriétaires est défaillant, la copropriété peut être mise en difficulté.

Il arrive que des cabinets spécialisés démarchent et proposent aux syndics d'immeubles une méthodologie de gestion du traitement des impayés visant à "simplifier" la tâche du syndic. Ainsi, le cabinet spécialisé se substitue au syndic, par une autorisation obtenue en assemblée générale des copropriétaires.

Pourtant, en principe, il appartient aux syndics d'immeubles de recouvrer les charges dans le cadre de leur mandat de gestion et de leurs pouvoirs propres. Cette délégation de pouvoir en assemblée générale est-elle légalement possible ? Un syndic peut-il valablement se faire ainsi substituer par une société tierce pour recouvrer des charges d'immeubles, voire également lui céder les créances des copropriétaires débiteurs ?

La députée Laurence Arribagé a interrogé, dans une question écrite (1), la Ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité. La réponse du Gouvernement s'appuie sur la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et particulièrement sur son article 18 qui prévoit que la mission du syndic comprend l'administration de l'immeuble, sa conservation, sa garde et son entretien. Cet article prévoit par ailleurs que le syndic est seul responsable de sa gestion et qu'il ne peut se faire substituer.

La ministre confirme donc que :

  • le recouvrement des charges impayées fait partie des pouvoirs propres reconnus au syndic pour l'exercice de sa mission ;
  • par conséquent, il ne peut déléguer ce pouvoir à un tiers et doit donc mettre en oeuvre personnellement les procédures et actions nécessaires à ce recouvrement ;
  • le recouvrement ne constituant pas une prérogative de l'assemblée générale, aucun vote n'est nécessaire pour sa mise en oeuvre et l'assemblée ne peut légalement déléguer une telle prérogative.

Pour conclure, une société tierce ne peut exercer au nom du syndic l'ensemble de ces prérogatives ni, par voie de conséquence, recevoir de cessions de créances de sa part.

>> Pour bien gérer les relations en copropriété, consultez le dossier Copropriété & Syndic.

Source : (1) Question écrite n°79285 au ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité

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