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Surface habitable, surface de plancher, surface Loi Carrez

Le 21/12/2015, par Chloé Vialle, dans Civil / Immobilier.

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Comment calculer la surface de son bien immobilier, comprendre les différentes notions, les différents modes de calculs et leurs cas d'utilisation.

En droit immobilier, la surface habitable est une notion importante. Attention, elle ne doit pas être confondue avec la surface de plancher, ni avec la "surface loi Carrez", qui sont des notions différentes.

En effet, les règles de calcul diffèrent d'une notion à l'autre : les résultats peuvent donc être différents. Par ailleurs, ces notions n'ont pas la même utilité. Alors que la superficie habitable se calcule dans tous les cas, la superficie privative loi Carrez ne se calcule que dans le cadre de lots de copropriété, on la mentionne en particulier dans les actes de vente. Il est en revanche utile de connaître la surface de plancher d'un projet de construction ou de travaux d'amélioration, pour savoir notamment quel document d'urbanisme solliciter auprès de l'administration.

La surface habitable

Définie à l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation, la surface habitable est la somme des surfaces de plancher de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La surface de plancher

La surface de plancher de la construction, définie à l'article R.112-2 du code de l'urbanisme, est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades. A cela, il convient de déduire les surfaces correspondant à :

  • l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
  • les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
  • les surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
  • les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manoeuvres ;
  • les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
  • les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
  • les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
  • d'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des cas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

La surface "loi Carrez"

La surface "loi Carrez", du nom de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est celle qui doit figurer dans l'acte de vente des lots de copropriété d'une surface supérieure à 8 mètres carrés, c'est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les "chambres de bonnes" de plus de 8 mètres carrés et certaines maisons ou pavillons en "copropriété horizontale".

La loi Carrez calcule la surface de plancher d'un bien clos et couvert après déduction des ouvertures, cloisons, murs, marches, cage d'escalier, des gaines, embrasures de portes et fenêtres. Sont exclus toutes les surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre comme les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins.

La loi n'impose pas que le mesurage "loi Carrez" soit fait par un professionnel mais compte tenu des difficultés techniques que le mesurage implique, ainsi que les sanctions prévues par la loi (notamment la nullité de la vente), il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel qualifié.

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L'action en réduction de prix

La surface loi Carrez est l'une des seules garanties que doit le vendeur d'un lot de copropriété à usage d'habitation, commercial ou autre, à l'acheteur. Si cette superficie est inférieure à plus de 5% de celle annoncée, l'acquéreur peut, dans le délai d'un an, faire une action en réduction du prix. C'est l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui prévoit que :

  • si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte de vente, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix ;
  • en revanche, si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième (soit 5%) à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

"L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance".

Faute d'avoir assigné le vendeur pour déficit de superficie dans le délai d'un an, les copropriétaires acquéreurs sont déchus de leur droit d'agir sur ce fondement (1). En effet, passé ce délai d'un an, plus aucune action en réduction du prix n'est ouverte à l'acquéreur.

Notons que ce délai est interrompu par l'assignation en référé expertise qui a pour but de désigner un expert judiciaire pour établir la surface du lot (2).

Sources :
(1) Cass. Civ. 26 novembre 2015, n°
14-14778
(2) Cass. Civ. 12 novembre 2015, n°14-18390

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