Actualité : point de droit

Le contrat de location ou bail d'habitation

Le 11/02/2016, par Sidi Diagana, dans Civil / Immobilier.

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Il permet de donner un bien en location moyennant le paiement d'un loyer tout en fixant les droits et obligations du bailleur et du locataire.

Introduction

Le contrat de location doit être écrit, mais, l'absence d'écrit ne signifie pas absence de bail quand le locataire a effectivement pris possession du logement. La jurisprudence a en effet admis la validité d'un bail oral en lui reconnaissant tous les droits qui peuvent être attachés au bail écrit. Néanmoins, mieux vaut avoir un contrat écrit sur lequel les signatures et les clauses figurent.

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Mentions obligatoires du contrat de location

(NB : ces dispositions concernent les baux signés depuis le 1er août 2015)

Que le bail d'habitation soit pour un logement meublé ou vide, le contrat doit contenir certaines mentions. Certaines de ces dispositions doivent figurer dans le contrat. Les deux types de contrats ont des dispositions obligatoires qui leurs sont communes et d'autres qui sont spécifiques à chaque type de logement.

Quelles sont les dispositions communes ?

  • Désignation des parties : les noms et prénoms des propriétaires ou gestionnaires et celui du ou des locataires ;
  • La date de prise d'effet du bail et la durée du contrat : la durée minimale qui est de 3 ans pour la location non meublée et 1 an pour la location meublée, 9 mois si l'occupant est un étudiant. S'il est plus court, les raisons qui le justifient ;
  • L'objet du contrat : le bail doit préciser qu'il s'agit d'un bail d'habitation, ainsi que toutes les informations tels que sa surface, le nombre de pièces, le mode de chauffage, d'eau chaude, les éléments d'équipement du logement etc. ;
  • Les travaux effectués depuis le départ du dernier locataire ou le dernier renouvellement ;
  • Les frais d'agence si c'est une agence immobilière qui sert d'intermédiaire ;
  • Les conditions financières : le loyer, les modalités de révision le cas échéant, les charges récupérables ;
  • Les garanties : le montant du dépôt de garantie ; caution.
  • La date, le lieu et la signature des parties.

Le contrat doit être fait en autant d'exemplaires que de parties, le cas échéant, la caution doit en avoir un aussi.

Quelles sont les autres mentions devant figurer sur le contrat de location en meublée ?

  • Les clauses de solidarités s'il y a plusieurs locataires ;
  • Les clauses résolutoires : les modalités de résolution de plein droit du contrat si le locataire ne les respectaient pas ;
  • Les annexes qui peuvent être le règlement intérieur de l'immeuble, le dossier de diagnostique technique, l'état des lieux, si nécessaire une autorisation préalable de mise en location ou une référence des loyers pratiqués dans le voisinage pour un logement comparable ;
  • La liste des meubles ;
  • Les clauses de solidarités s'il y a plusieurs locataires ;
  • Les clauses résolutoires : les modalités de résolution de plein droit du contrat si le locataire ne les respectaient pas.

Mentions facultatives

Ces mentions facultatives sont toutes les clauses qui ne sont pas interdites et que les parties jugent nécessaire de faire figurer sur le contrat. Par exemple, il peut être judicieux de reprendre certaines mentions qui ne sont obligatoires que pour la location meublée, et de les reporter sur le contrat location non meublée, cela sécuriserait tant les droits du bailleur que du preneur. Peuvent aussi y figurer les travaux que le bailleur doit apporter au logement en contrepartie d'une majoration du loyer.

Mentions interdites (clauses abusives)

Certaines clauses sont interdites, même si elles figurent sur le contrat, elles sont nulles car on considère qu'elles créent un déséquilibre dans le contrat en faveur du bailleur. Ce sont toutes les clauses qui peuvent restreindre la jouissance normal d'un lieu d'habitation comme l'interdiction d'héberger des amis ou de la famille, d'avoir un animal de compagnie etc. ou encore les clauses qui ne sont que dans l'intérêt du bailleur comme imposer une certaine compagnie d'assurance ou le prélèvement automatique des loyers.

Enfin, si vous n'avez pas signé de bail en entrant dans votre logement ou si le contrat que vous avez signé comporte des clauses abusives, vous pouvez mettre en demeure votre bailleur pour qu'il se conforme à la loi.

Sources :
Loi (n°89-462) du 6 juillet 1989
Décret (n°2015-587) du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale
Cass / Civ. 13 mars 2002, n°00-15194

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