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Si l'accession à des logements au coeur des agglomérations devenait possible ?

Le 21/07/2016, par Laetitia Valy, dans Civil / Immobilier.

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Le bail réel solidaire a pour objectif d'offrir des logements accessibles au coeur des agglomérations aux plus modestes.

Institué par la loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, les organismes de foncier solidaire (OFS) ont pour buts d'acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, afin de permettre l'accession à la propriété ou à la location aux ménages les plus modestes, sous condition de ressources (1).

Qu'est-ce que le bail réel solidaire ?

Pour atteindre ces objectifs, le bail réel solidaire a été créé par l'ordonnance du 20 juillet 2016, en application de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (2). Ce bail d'un nouveau genre est le complément d'un dispositif récent, celui du bail réel immobilier. Il permet alors une dissociation entre le foncier et le bâti pendant une durée qui peut aller de 18 à 99 ans.

Ce bail s'adresse, ici encore, aux ménages modestes qui louent un bien foncier à un OFS afin notamment de construire ou de réhabiliter un logement. Ces logements loués par les OFS doivent être occupés par les ménages aux revenus modestes à titre principal pendant toute la durée du bail (3).

Ce bail est donc un dispositif créé pour les ménages modestes, afin de leur permettre l'accession à la propriété et donc de se constituer un patrimoine immobilier. En conséquence, ce contrat est accessible sous certaines conditions.

Dans quelles conditions peut-on accéder au bail réel immobilier ?

Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, les ménages en question doivent répondre à des conditions de ressources strictes, fixées par un décret du Conseil d'Etat. De plus, les prix de cession des droits réels immobiliers font également l'objet d'un encadrement. Malgré tout, les OFS, outre la possibilité d'interdire la mise en location du logement par les titulaires des droits réels, peuvent faire le choix de déterminer des seuils inférieurs à ceux fixés par le Conseil d'Etat (4).

Encore, dans le cas où le bail réel solidaire a été consenti à un opérateur, la revente des droits réels ou leur location sont encadrées. En effet, parmi ces conditions, les prix de vente ou les plafonds de loyer sont fixés par décret en Conseil d'Etat (5). L'objectif de tels encadrements est de permettre aux ménages modestes d'accéder à la propriété ou à la location à des prix modérés. De fait, en cas de non-respect de ces conditions, les baux réels solidaires conclus sont considérés comme nuls (6).

Surtout, afin de protéger ces ménages modestes, il est clairement établi qu'une résiliation unilatérale du bail par le bailleur n'est possible que dans certains cas et sous certaines conditions. Encore, toujours dans un but de protection, ce bail ne peut faire l'objet d'une tacite reconduction (7).

Aussi, les ménages modestes qui acceptent ce dispositif s'engagent, lorsque c'est nécessaire, à effectuer des travaux soit de construction soit de réhabilitation du bien. Ils s'engagent également à maintenir le bien en bon état d'entretien et de réparations pendant toute la durée du bail. S'ils jouissent librement des droits réels immobiliers, cette jouissance se fait dans le strict respect des dispositions du bail, ces derniers n'ayant que la propriété provisoire des immeubles. En conséquence, ils ne peuvent entreprendre tout acte qui entraîne une diminution ou la destruction du bien (8).

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Le bénéfice d'un tel dispositif pour ces ménages n'est toutefois possible qu'à la condition qu'ils s'acquittent d'une redevance auprès des OFS, qui permettent la mise en oeuvre de ce bail réel solidaire. Ne pas respecter cette obligation peut être lourd de conséquence pour le ménage preneur des droits réels. En effet, le non-acquittement de cette redevance peut entraîner la résiliation du bail (9).

Les droits réels peuvent-ils faire l'objet d'une transmission ?

La vente ou la donation des biens réels issus du bail réel solidaire sont possibles. Dans ce cas, pour être valide, l'offre de cession ou de donation doit préciser le caractère temporaire des droits réels concernés et donc leur date d'extinction ainsi que la durée du bail réel solidaire.

Toutefois, pour être possible, la cession et la donation sont subordonnées à un agrément par l'organisme de foncier solidaire (OFS). Sachez qu'une fois l'offre préalable de cession ou de donation transmise à l'OFS, il dispose d'un délai de 2 mois pour le délivrer, délai pendant lequel il examine notamment le respect des conditions d'éligibilité de l'acquéreur ou du donataire.

La délivrance de l'agrément entraîne la prorogation de plein droit de la durée du bail réel solidaire. Ainsi, le nouveau preneur dispose d'un droit réel d'une durée égale à celle prévue dans le contrat initial. Toutefois, en cas de refus d'agrément, le ménage souhaitant céder les droits réels, peut demander à l'OFS de lui proposer un acquéreur répondant aux conditions d'éligibilité. Dans le cas où aucun acquéreur n'est trouvé, l'OFS pourra se porter acquéreur. Cette éventualité est possible dans la mesure où le but de ces baux est de permettre aux ménages modestes d'accéder à la propriété ou à la location (10).

Attention malgré tout ! Sachez que l'organisme de foncier solidaire (OFS) dispose d'un droit de préemption en cas de donation ou de cession (11) !

Encore, en cas de décès du preneur, la transmission des droits réels issus du bail réel solidaire à son ayant-droit est possible. Dans ce cas, le bail fait l'objet d'une prorogation de plein droit de la durée du bail, à condition qu'il réponde aux conditions d'éligibilité (12).


Selon le Gouvernement, l'innovation de ce nouveau bail serait le renouvellement de la durée du bail à chaque cession de droits réels, dans la mesure où il permettrait de contrer la baisse de la valeur du bâti.

Sources :

(1) Article 164 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové et article L329-1 du Code de l'urbanisme
(2) Ordonnance n° 016-985 du 20 juillet 2016 relative au bail réel solidaire
(3) Article L255-1 du Code de la construction et de l'habitation
(4) Article L255-2 du Code de la construction et de l'habitation
(5) Articles L255-3 et L255-4 du Code de la construction et de l'habitation
(6) Article L255-17 du Code de la construction et de l'habitation
(7) Article L255-6 du Code de la construction et de l'habitation
(8) Article L255-7 du Code de la construction et de l'habitation
(9) Article L255-8 du Code de la construction et de l'habitation
(10) Articles L255-10 à L255-13 du Code de la construction et de l'habitation
(11) Article L255-15 du Code de la construction et de l'habitation
(12) Article L255-14 du Code de la construction et de l'habitation

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