Actualité : article de veille

Renouvellement et résiliation du bail commercial

Le 21/05/2002, par La Rédaction de Net-iris, dans Affaires / Commercial & Sociétés.

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Introduction

Le locataire peut donner son congé à l'issue de chaque période triennale, moyennant un préavis de six mois. Pour le propriétaire, les possibilités de congé sont plus restreintes. Il peut donner congé à l'issue du bail et refuser le renouvellement, mais doit dans ce cas il devra verser une indemnité d'éviction calculée en fonction du préjudice subi par le locataire, à moins qu'il n'invoque l'un des motifs prévus par la loi.
Une décision de la Cour de Cassation rappelle que le propriétaire et le locataire doivent signifier leur congé par acte extra-judiciaire, et ce peu importe la clause du contrat stipulant que le congé peut être donné par simple lettre recommandée avec avis de réception, et peu importe la qualité de professionnel averti du loueur. Le formalisme est très important en matière de baux commerciaux.

Lire également pour plus d'information, l'article de la rédaction sur la Conclusion du bail commercial (le statut des baux, la durée du bail, le type de contrat à rédiger, la détermination du prix du bail et la révision du loyer).

A l'expiration du bail : tacite reconduction ou renégociation ?

A l'issue de la durée fixée au contrat le bail (en principe 9 ans), les parties ont le choix de procéder à la reconduction du bail (avec possible renégociation des conditions) ou de le résilier. Mais quelles sont les obligations de chacune des parties ? Y a-t-il un formalisme particulier ?

Le renouvellement du contrat de bail

Le bail peut faire l'objet d'un renouvellement (à l'expiration normale) pour une durée de 9 ans ou plus (article L145-8 et L145-12 du Code de Commerce).
Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial, toute clause contraire serait nulle (article L145-15 du Code de Commerce). Pour qu'il y ait renouvellement et donc signature d'un nouveau bail de 9 ans, il faut que l'ancien contrat ait pris fin.
Lorsqu'à l'issu du contrat initial, ni le locataire, ni le propriétaire ne se manifestent, les conditions de l'ancien bail se poursuivent. On parle alors de tacite reconduction. Dans une telle situation, si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer ne sera plus plafonné mais fixé d'après la valeur locative du local.

La procédure (article L145-9 du Code de Commerce)

  • Demande de renouvellement à l'initiative du locataire : (article L145-10 du Code de Commerce)
    - dans les 6 mois précédant l'expiration du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction, à son propriétaire par acte extra-judiciaire.
    - la demande doit comporter la mention suivante à peine de nullité : "Dans les 3 mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ".

    Le propriétaire peut donc soit :
    - ne pas répondre à la demande, ce qui équivaut à une acceptation tacite de reconduction de 9 ans
    - refuser le renouvellement, en payant l'indemnité d'éviction. Aucune indemnité d'éviction n'est due si un motif grave et légitime peut être invoqué à l'encontre du locataire auquel il est donné congé (par exemple : exercice d'une activité non autorisée dans le bail). Il a 3 mois à compter de la signification de la demande de renouvellement pour répondre par acte d'huissier (article L145-10 in fine du Code de Commerce). cet acte doit comporter à peine de nullité la mention suivante : "le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement".
    - accepter le renouvellement, tout en ayant la possibilité de réviser le loyer. Il doit indiquer au locataire le nouveau montant du loyer(art L145-11 du Code de Commerce).

  • Demande de renouvellement à l'initiative du propriétaire :
    - l'offre de renouvellement doit être faite sous forme d'un congé qui doit impérativement être signifié au locataire par huissier, au moins 6 mois avant le terme du bail.
    - l'offre doit indiquer à peine de nullité, les nouvelles conditions proposées pour le renouvellement (notamment le loyer, la durée du bail, la suppression ou la création de nouvelles clauses).

    Le locataire peut donc soit :
    - ne pas répondre à l'offre, son silence vaut acceptation des conditions énoncées.
    - refuser, dans ce cas il devra libérer les lieux à l'échéance. Il devra donner son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception.
    - accepter le renouvellement et le montant du loyer fixé. Néanmoins, le locataire peut contester en justice, dans le délai de 2 ans, le congé qui lui a été délivré (ex : pour vices de formes).
    - accepter le renouvellement, mais contester le montant du loyer exigé. Dans ce cas, après la contre-proposition effectuée par le locataire et restée infructueuse, le litige peut être soumis à la commission départementale de conciliation. En cas d'échec c'est le juge qui statuera.

Le non-renouvellement

Procédure :
En cas de soumission conventionnelle aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 sur le bail commercial, les parties ne peuvent déroger, sous peine de nullité, aux dispositions établies en matière de modalités de délivrance du congé lors du non-renouvellement du bail commercial.
La Cour de Cassation en Assemblée Plénière le 17 mai 2002, a rappelé que conformément à l'article L145-9 du code de Commerce, le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire. A défaut les locataires peuvent contester la régularité du non-renouvellement et demander réparation de leur préjudice du fait de l'inexécution des obligations découlant du bail commercial par les propriétaires.

La détermination du montant du loyer lors du renouvellement

Le prix du nouveau loyer est fixé par référence à la valeur locative en appliquant un système de plafonnement. Si la valeur locative du local est inférieure au montant du plafond, le montant du nouveau loyer doit être fixé à la valeur locative. Le plafonnement fait référence à l'indice INSEE du coût de la construction.
Si le bail initial est renouvelé à sa date d'expiration (au bout de la 9ème année), l'augmentation du loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l'indice INSEE du coût de la construction intervenue depuis la fixation du loyer du bail initial. Pour le troisième trimestre 2000 (paru le 12/01/2001), l'indice du coût de la construction était de 1093.

Saisine du juge des loyers commerciaux :
En cas de contestation sur le montant du nouveau loyer, les parties ont la possibilité de saisir le juge des loyers commerciaux, d'une demande de fixation du prix du bail renouvelé.
Un certain formalisme et procédure sont à respecter. Il résulte de l'article 29 al.2 du décret du 30 septembre 1953, que "la partie la plus diligente remet au secrétariat-greffe son mémoire aux fins de la fixation de la date de l'audience. Elle doit y annexer les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux. Elle y joint également le mémoire et les pièces reçus de l'autre partie".

Lors du renouvellement du bail (en principe à l'issu d'une période de 9 ans) d'un local, le prix du loyer peut être révisé et fixé "selon les usages observés dans la profession", et doit subir un "abattement tenant compte de l'importance des travaux" d'amélioration financés par le locataire pendant le bail.
Dans une affaire relative à la fixation du montant du loyer d'un hôtel lors du renouvellement du bail, la Cour de Cassation le 15 novembre 2000, fait application de la loi (n°64-645) du 1er juillet 1964, modifiant les rapports entre bailleurs et locataires des immeubles affectés à l'hôtellerie. Les dispositions des différentes législations en vigueurs dans la profession doivent être prises en compte pour calculer le loyer.

Une décision de la Cour de Cassation du 21 mars 2001, approuve la Cour d'appel qui pour rejeter la demande de déplafonnement du loyer formulée par le bailleur lors du renouvellement du bail commercial, retient que la société locataire ayant "effectué de très importants travaux de réorganisation de l'espace des lieux loués, et la suppression, en particulier, de multiples cellules dans lesquelles étaient auparavant exploités plusieurs commerces, constituent une amélioration des locaux, ce dont elle a exactement déduit qu'un déplafonnement lors du renouvellement du bail suivant la réalisation des travaux n'est pas justifié". Elle retient également que l'article 23-3 du décret (n°53-960) du 30 septembre 1953, n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent y déroger contractuellement comme elles l'ont fait en l'espèce en reportant la date d'accession à la fin de la jouissance du locataire", et estime que "les modifications apportées aux lieux loués" par la société locataire sont sans incidence sur la fixation de la valeur locative jusqu'à la sortie des lieux du preneur (actualité du 19/04/01).

La cession du bail

Principe :
Le loueur ne peut empêcher la cession du bail avec l'ensemble des éléments composant le fonds de commerce
(article L145-16 du Code de Commerce).
Les contrats stipulent en principe un droit de présentation et d'acceptation. La cession est en principe soumise à accord exprès du bailleur.
ex : "le preneur ne pourra céder son droit au présent bail sans le consentement exprès et écrit du bailleur, sauf à un successeur dans le même commerce, et en restant garant conjointement et solidairement du cessionnaire, en ce qui concerne le paiement des loyers échus ou à échoir et l'exécution des conditions du présent contrat".

La sous-location

Principe :
L'article L145-31 du Code de Commerce, interdit toute sous-location totale ou partielle du bien loué.
Exceptions :

  • lorsque le bail comporte une clause autorisant expressément la sous-location
  • lorsque le propriétaire donne son accord ultérieurement (par lettre ou avenant au bail par exemple).

Dans ses deux situations, le propriétaire doit impérativement intervenir à l'acte de sous-location (c'est à dire le signer). En principe en cas de sous-location le locataire actuel reste tenu du paiement des loyers à échoir (solidarité).
ex : "Le preneur ne pourra sous-louer tout ou partie des lieux ci-dessus désignés, sans le consentement exprès et écrit du bailleur, et en restant garant conjointement et solidairement du sous-locataire en ce qui concerne le paiement des loyers échus ou à échoir et l'exécution des conditions du présent contrat".

L'indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement

Lorsqu'à l'issue du bail le contrat n'est pas renouvelé, le locataire aura droit à une indemnité d'éviction pour le dédommager du préjudice subit par la perte de son local et parfois même la perte de sa clientèle (article L145-14 du Code de Commerce). Le locataire a l'obligation de quitter les lieux dans les 15 jours qui suivent le versement de l'indemnité (article L145-29 du Code de Commerce).
La décision du bailleur ne peut pas renouveler le bail est irrévocable (article L145-59 du Code de Commerce).

Mais attention !
Dans une affaire, un propriétaire de locaux à usage commercial, avait donné à bail lesdits locaux à une société, a laquelle il délivra congé avec refus de renouvellement du bail. Ce congé s'accompagna d'une offre d'indemnité d'éviction. Peu après, le propriétaire a rétracté son offre et a assigné le locataire pour faire juger valables le congé, la rétractation et ordonner l'expulsion.
La Cour de Cassation du 13 juin 2001 (actualité du 6/07/01), retient que la Cour d'appel viole l'article 5 alinéa 5 du décret du 30 septembre 1953 (devenu l'article L145-9, alinéa 5 du Code de commerce), en déclarant nul l'acte de rétractation, et en retenant "que cet acte a eu pour effet de transformer le congé avec offre d'indemnité d'éviction en congé avec refus d'indemnité d'éviction et qu'en considération du but poursuivi et des effets produits sur les relations entre bailleur et locataire, cet acte doit nécessairement satisfaire au formalisme exigé par l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 à peine de nullité.
La Cour a fait application de l'article L145-9 alinéa 5 du Code de Commerce, lequel prévoit que "le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné".

Dans le délai de 2 mois à compter de la date pour laquelle le congé a été donné par acte extra-judiciaire, le locataire peut soit contester le congé, soit demander paiement de l'indemnité d'éviction, mais dans tous les cas il doit saisir le tribunal. A défaut il perd son droit de contestation du congé et surtout il perd le droit à percevoir l'indemnité d'éviction.
Le propriétaire qui propose une indemnité, trompe certainement le locataire, en ce qu'il lui laisse croire que l'offre est ferme et définitive (le propriétaire paiera l'indemnité en tout état de cause). En laissant la possibilité, au propriétaire de se rétracter, il prive le locataire non averti d'une indemnité.
Rappelons qu'une offre n'est ferme et définitive que lorsque les parties se sont entendues mutuellement, ce qui implique dans ce cas, que le locataire doit dans tous les cas, même lors d'une telle proposition, saisir le tribunal pour demander paiement de l'indemnité d'éviction ou en demander un autre montant.

Le calcul de l'indemnité

  • le montant est évalué par les tribunaux, et l'indemnité accordée peut-être très élevée
  • l'indemnité comprend, en principe, la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation pour l'acquisition d'un fonds de même valeur.

En cas de contestation de l'indemnité, selon l'article L145-14 in fine du Code de Commerce, c'est au bailleur de prouver que le préjudice vaut moins que les éléments pris en compte pour le calcul (ex : le transfert de fonds n'entraîne pas de disparition de la clientèle).

Selon le Cabinet Susini, une décision de la Cour d'Appel de Paris du 21 septembre 1999, "les travaux de ravalement de façades n'étant pas de grosses réparations au ses du code civil, ils peuvent être mis à la charge du locataire en fonction des dispositions du bail". Cependant, lorsque la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local, c'est cette valeur (droit au bail) qu'il convient de retenir.
Le paiement de l'indemnité n'ait pas dû lorsque le propriétaire invoque l'une des clauses d'exemption reconnue par la loi (voir le paragraphe suivant).

Les différentes causes de résiliation du bail

Principe :
Le locataire à la faculté de résilier le contrat de bail
, sauf clause contraire expressément prévue au contrat, à l'expiration d'une période triennale. Pour cela il doit en avertir le bailleur, 6 mois à l'avance par acte d'huissier. Dans ce cas il ne peut prétendre à aucune indemnité.
Exception :
- Le locataire à la faculté de résilier le bail à tout moment en cas de retraite ou d'invalidité
.
- Le bailleur a la même faculté dans les mêmes conditions de forme ou de délai s'il désire construire, reconstruire l'immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière.

La résiliation pour motif grave et légitime :

La demande de résiliation pour motif grave et légitime, doit être faite par mise en demeure délivrée par huissier. Lorsque celle-ci est restée sans effet plus d'un mois, le juge sera libre d'apprécier le caractère juste et légitime de la demande (des retards dans le paiement du loyer ne sont pas admis comme des motifs graves et légitimes) (art L145-17 du Code de Commerce).
Si elle est reconnue par les tribunaux, alors la résiliation s'effectuera sans indemnité. En principe la jurisprudence considère comme motif grave et légitime :

  • le fait que le locataire n'effectue pas les travaux à sa charge, lorsqu'il a émis des chèques sans provision ayant conduit à une arrestation, lorsqu'il modifie la destination des lieux sans autorisation préalable du propriétaire, ou lorsqu'il crée une seconde activité sans en avertir le propriétaire, etc.

La résiliation est de plein droit lorsque le locataire n'a pas exercé d'activité commerciale dans les locaux et qu'il ne sait pas manifesté dans les 3 mois de la signification (art L145-44 du Code de Commerce).

Résiliation pour insalubrité ou danger de l'immeuble :

  • Le bailleur a la faculté d'invoquer l'insalubrité de l'immeuble, reconnue par arrêté préfectoral. Il peut échapper au paiement de l'indemnité d'éviction, alors même que l'immeuble n'est pas destiné à être démoli. (art L145-17 du code de Commerce)
  • Le bailleur peut invoquer également le caractère dangereux de l'immeuble, soit à l'issue d'une décision administrative, soit suite aux constatations d'un expert.

Droit de reprise pour habiter

Le bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement du bail pour les locaux d'habitation, accessoires aux locaux commerciaux, à condition de les occuper lui-même ou de les faire occuper par son conjoint, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui (article L145-22 du Code de Commerce).

  • le bénéficiaire de la reprise doit habiter le logement dans les 6 mois qui suivent le départ du locataire et pour une durée minimale de six ans.
  • le droit de reprise peut être exercé que si les locaux d'habitation ou les locaux commerciaux forment un tout indivisible.
  • le bailleur ne peut exercer le droit de reprise, une fois passé le délai de 6 ans après l'achat
  • l'indemnité d'éviction sera due

Droit de reprise pour travaux

Le bailleur peut refuser le renouvellement, selon l'article L145-18 du Code de Commerce, lorsqu'il envisage de :

  • reconstruire l'immeuble existant
  • ou d'effectuer des travaux exigeant son évacuation

Dans ce cas, l'indemnité d'éviction sera due à moins qu'il n'offre un local de remplacement au locataire qui corresponde à ses besoins.
Le propriétaire peut différer pendant une durée maximum de 3 ans le renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Celui-ci a droit, dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder 3 ans de loyer (article L145-21 du Code de Commerce).

Le droit de priorité (article L145-17 in fine du Code de Commerce)
Il s'agit du cas particulier où le locataire à dû prendre congé du local suite à la décision de reconstruire l'immeuble.
Une fois celui-ci reconstruit par le bailleur, le locataire bénéficie d'un droit de priorité, lorsque le nouvel immeuble comporte des locaux commerciaux.
Dans la perspective d'user du droit de priorité, la locataire doit dans les 3 mois qui suivent son départ, signifier au bailleur sa volonté de faire jouer ce droit. Lorsque le propriétaire informe de sa nouvelle proposition le locataire, celui-ci a 3 mois pour faire connaître sa décision (article L145-19 du Code de Commerce).
En cas de refus du droit de priorité, le propriétaire encourt le paiement de dommages et intérêts.

Précisons qu'en cas de vente du bien à un tiers, le droit au renouvellement persiste à moins de payer l'indemnité d'éviction (articles L 145-24 et L145-25 du code de Commerce).
Le renouvellement des baux concernant des immeubles appartenant à l'Etat, aux départements, aux communes et aux établissements publics ne peut être refusé sans que la collectivité propriétaire soit tenue au paiement de l'indemnité d'éviction, même si son refus est justifié par une raison d'utilité publique (article L145-26 du Code de Commerce).
En cas de contestation relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie (article L145-57 du Code de Commerce).

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