La déspécialisation du bail commercial implique l'accord préalable du bailleur

Le 18 juin 2002, la Cour de cassation a estimé que l'activité de pizzeria, impliquant une cuisson, ne pouvait être une activité connexe à celle de restauration sous forme de saladerie-sandwicherie, laquelle ne nécessite pas de cuisson, dès lors que les termes de la convention de bail ne permettent pas une telle adjonction d'activité.
Il y a déspécialisation du bail commercial, qui nécessite l'accord préalable du bailleur, étant donné que l'activité de pizzeria risque d'engendrer des odeurs pouvant incommoder le voisinage, ce qui implique l'aménagement des locaux afin notamment d'y installer un système de ventilation et de filtrage des odeurs.
Dans l'affaire soumise au juge, un locataire développait une activité de restauration sous la forme de "saladerie-sandwicherie" et souhaitait développer une activité complémentaire de restauration sous la forme de pizzeria. Or le bail, comportait des termes ambigus quant à la clause de destination du bail. Les propriétaires refusent de renouveler le bail estimant que la destination des lieux est modifiée.
En principe, lorsqu'un locataire commercial adjoint à son activité principale une ou plusieurs activités connexes ou complémentaires, il ne remet pas en cause son droit au renouvellement du bail (article L145-17 du code de commerce). Par contre lorsqu'il y a changement d'activité, le bailleur doit donner son accord et peut, à défaut, s'opposer à la déspécialisation de l'activité commerciale du locataire en contestant dans le délai de 2 mois le caractère connexe ou complémentaire de l'activité. En cas de contestation, c'est le TGI, saisi par la partie la plus diligente, qui se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.
Ici le juge estime qu'il y a déspécialisation car la nouvelle activité aurait pour conséquence de provoquer des odeurs risquant d'incommoder le voisinage.