Bail commercial - Congé par acte extra-judiciaire

La Cour de Cassation dans un arrêt rendu le 13 décembre 2000 (pourvoi n°99-14-878), rappelle que le congé donné par l'une des parties au bail commercial doit être réalisé par acte extra-judiciaire, et ce peu importe la clause du contrat stipulant que le congé peut être donné par simple lettre recommandée avec avis de réception, et peu importe la qualité de professionnel averti du loueur. A défaut, "s'étant abstenu de procéder par acte extrajudiciaire, le preneur n'avait pas valablement donné congé". Cette obligation découle d'une règle d'ordre public à laquelle aucune des parties ne peut déroger (article L145-9 du Code de Commerce). La Cour précise également que l'article 114 du nouveau Code de procédure civile, concernant la nullité d'acte de procédure, n'est pas applicable en de telle circonstance.
Le congé d'un bail commercial est un acte grave, et doit donc être signifié par huissier de justice. C'est une règle d'ordre public contre laquelle aucune convention ne peut déroger. On peut néanmoins s'étonner qu'un professionnel de la location de baux commerciaux introduise "innocemment" dans la contrat de bail une clause dérogatoire au droit commun, sachant qu'elle est nulle et non avenue. Le locataire est tenu de payer les loyers, jusqu'à la notification en règle du congé (réalisé par huissier, le congé doit contenir le motif de la demande de résiliation du contrat, etc.).