Révision du statut des notaires

Première approche pour lancer le débat

LE STATUT DES NOTAIRES : EST-IL ENCORE JUSTIFIE ?

PARTICULARITES

• Le notaire est un officier public.
• Nommé à vie.
• Détenteur d'un monopole sur les actes soumis à la publicité foncière.
• Pratique la négociation immobilière, activité éminemment commerciale.
• Le nombre des notaires est limité par numerus clausus.
• Auto-contrôle par les chambres des notaires.
• Tarif proportionnel obligatoire.
• Vénalité des charges.

EFFETS PERVERS

DE LA NOMINATION A VIE ET DE L'AUTOCONTROLE :

• Inamovibilité,
• Les plus malhonnêtes ne sont pas sanctionnés, et peuvent continuer impunément à piller les clients (captations d'héritages,...)

DE LA VENALITE DES CHARGES ET DU NUMERUS CLAUSUS :

• Les candidats les meilleurs éprouvent des difficultés à devenir notaires, du fait :
  - Du phénomène de cooptation, accentué par le système des prêts à l'installations garantis par l'association notariale de caution, émanation du Conseil supérieur du notariat,
  - De la primauté du prix offert par le candidat au notaire cédant, sur toutes autres considérations (compétence, conscience, intégrité,...),
  - De la priorité donnée à la famille et aux amis : quasi impossibilité pour un étranger au sérail d'accéder à la profession, malgré ses qualités intrinsèques.

DU MONOPOLE ET DU NUMERUS CLAUSUS :

• Qualité dégradée du service au client
• Facturation forfaitaire, proportionnelle aux capitaux exprimés dans les actes, sans rapport avec le service réellement rendu
• Concentration de l'activité sur les activités les mieux rémunérées par le tarif forfaitaire proportionnel
• Service public non assuré sur les affaires non rentables
• Manque de concurrence

JUSTIFICATION DU MONOPOLE :

• Pour les actes soumis à publicité foncière : les notaires sont censés être les seuls qualifiés pour publier les actes.
• Ce n'est plus vrai :
  - la normalisation des actes, du fait des réglementations récentes, ne laisse plus aucune initiative aux rédacteurs sur la forme des actes,
  - les programmes informatiques garantissent le respect de ces règles de forme, indépendamment de la qualification des opérateurs.
• Les avocats interviennent quotidiennement dans des affaires beaucoup plus compliquées et rédigent des conventions infiniment plus complexes que les ventes d'immeubles.
  Ils assurent déjà de nombreuses mutations dans le domaine immobilier, par la voie des cessions de parts et d'actions des sociétés propriétaires d'immeubles.

LA REELLE VALEUR AJOUTEE PAR LES NOTAIRES

- Ce n'est pas celle de la compétence, qui est partagée avec les autres juristes : les avocats, quatre fois plus nombreux sur le territoire.

• La seule valeur réellement ajoutée par les notaires est celle liée à leur mission de service public, c'est-à-dire :
  - certification de l'identité et de la signature des intervenants,
  - délivrance de copies authentiques et copies exécutoires,
  Autrement dit : la détention du sceau de la République.
• Encore faut-il observer que, dans la pratique :
  - les notaires et leurs collaborateurs ne demandent pas systématiquement à leurs clients, même ceux qu'ils ne connaissent pas, de justifier de leur identité,
  - la réception des clients et la prise des signatures est déléguée à des collaborateurs, de même que la délivrance des copies,
  - la quasi-totalité du travail des notaires et de leurs collaborateurs est consacrée à des tâches de production d'actes relevant du monopole ; il est consacré très peu de temps au travail juridique proprement dit et au conseil.

CETTE " VALEUR AJOUTEE ", LIMITEE, JUSTIFIE-T-ELLE UN STATUT ET DES PRIVILEGES AUSSI EXORBITANTS ?

LES ACTIVITES INCOMPATIBLES AVEC LE STATUT D'OFFICIER PUBLIC

• la banque : à travers UNOFI, appartenant au Conseil supérieur du notariat,
• le courtage de produits de placements : également avec l'aide d'UNOFI, ou en collaboration avec d'autres établissements bancaires : de nombreux notaires sont rémunérés sur des produits financiers dont ils assurent la vente à leur clientèle,
• la négociation immobilière : activité éminemment commerciale, et pratiquée comme telle par les notaires :
  - abondante publicité dans les divers médias,
  - négociateurs spécialisés, rémunérés à la commission,

L'abus du monopole :

Les notaires, lieu de passage obligé pour toutes les opérations immobilières en raison de leur monopole sur la rédaction des actes, ont la connaissance de toute l'activité immobilière.
Cette position monopolistique leur donne un avantage considérable dans la connaissance de cette activité et du marché, ce qui fausse la concurrence avec les agences immobilières, entreprises purement commerciales et non protégées.
Certains notaires sont tentés de se regrouper, afin de brider l'activité des agences immobilières. Cela constitue manifestement un abus du monopole.
Au surplus, cette activité, à caractère commercial, est incompatible avec le statut d'officier public, tout comme l'activité de banque et le courtage de produits financiers.

LES PHENOMENES DE CAPTATION D'HERITAGE

Les notaires, du fait de leur monopole sur l'immobilier, assurent la quasi-totalité des règlements de succession, et voient transiter dans leurs étude tous nos concitoyens, sans que ceux-ci aient réellement le choix de leur prestataire, du fait du numerus clausus.

Effets pervers :

Certains notaires profitent de leur situation et de la confiance mise a priori par nos concitoyens dans le statut d'officier public, pour piller le patrimoine de leurs clients, par diverses techniques :

• vidage des coffres en banque après un décès,
• acquisition à titre personnel ou par des structures amies, de biens immobilier qui leur sont donnés à vendre, en ne transmettant pas les offres, en faisant signer des compromis de vente au profit d'autres personnes et en achetant eux-mêmes (strictement prohibé non seulement par la morale, mais aussi par les règles écrites de la déontologie),
• réception de valeurs sans délivrance de reçus, lesquelles valeurs peuvent ensuite être détournées,
• détournement des fonds figurant sur les comptes de clients à l'étude, quand les circonstances s'y prêtent,
• abus de faiblesse : achats en viagers de clients mourants, achats de biens de vendeurs sans enfants,...

Dérive des instances professionnelles :

S'il y avait, dans cette profession, un seul notaire malhonnête, tous les autres s'empresseraient de le sortir, et le feraient savoir pour démontrer leur propre honnêteté, et leur volonté de préserver une profession dont l'intégrité et la délicatesse sont statutaires et incontournables.

Au contraire, quand des opérations malhonnêtes réalisées par un notaire sont révélées, on constate de la part des confrères et des instances (chambre des notaires), une réaction curieuse qui consiste à protéger ce notaire :

• tout est fait pour dissimuler les agissements de ce notaire,
• extrême difficulté pour mettre en route la procédure disciplinaire, et lenteurs extrêmes à tous niveaux,
• volonté de dissimuler les faits,
• volonté délibérée d'ignorer les spécificités du droit disciplinaire :
  - autonomie par rapport au droit pénal,
  - prescription de trente ans,

Le tout justifié par le statut d'officier public du notaire, sa mission de service public, son monopole, et la totale intégrité qui doit en résulter.

Pourquoi cette attitude ?

La profession redoute-t-elle de ne pas contrôler le mouvement si elle met en oeuvre les procédures nécessaires pour éradiquer le phénomène de captation d'héritages, qui consiste pour certains notaires à s'approprier les biens des clients (détournements de fonds, de valeurs mobilières, bons aux porteur,..., achat de biens immobiliers en dessous de leur valeur, ou en viager,...), et de mettre en évidence une pratique qui pourrait s'avérer assez répandue ?

Les règles du droit disciplinaire existent, mais ne sont pas appliquées ; elle sont ignorées des instances notariales et des procureurs de la République. Pourquoi ?

Moyens de contrôle :

• vérifier l'origine de propriété des patrimoines immobiliers des notaires, détenus en direct ou au travers de sociétés,
• examen des déclarations de revenus fonciers, et d'ISF ?

Les élus, dont le mandat est régulièrement remis en cause, subissent bien ces contrôles. Pourquoi pas les notaires, qui, eux, sont nommés à vie, et de fait inamovibles du fait de la difficulté rencontrée pour mettre en jeu le droit disciplinaire.

LES REMEDES

La remise en cause du statut des notaires :

• agrément donné pour 4 ans (comme aux Etats-Unis),
• fin du numerus clausus,
• monopole des actes soumis à publicité foncière, partagé avec les avocats,
• l'interdiction formelle des activités commerciales (courtage de produits de placement, négociation immobilière,...),
• honoraires fixes, non proportionnels, pour le travail de certification d'identité et de signatures, et la délivrance de copies, constituant la seule valeur ajoutée réelle de la fonction,
• mise en oeuvre impérative et sans complaisance des règles du droit disciplinaire,
• non renouvellement de l'agrément de quatre ans en cas de non respect de la déontologie et de l'éthique,
• vérification de l'origine de propriété des biens immobiliers des notaires, sur la période non prescrite de 30 ans, par le contrôle :
  - des fichiers hypothécaires,
  - des déclarations de revenus fonciers,
  - des déclarations d'I.S.F.,
• contrôle par des inspecteurs réellement indépendants de la corporation, non susceptibles de complaisance,
• assignation devant la juridiction de droit commun (tribunal de grande instance) pour toute infraction au droit disciplinaire,
• etc.