Quel est le véritable intérêt de la création d'une SCI ?

Quel comptable, quel juriste ou quel conseil n'a pas un jour affirmé, voire imposé la constitution d'une Société Civile Immobilière (SCI) à son client, sans même en expliquer les avantages ou en analyser les inconvénients ? La création de ce type de structure est aujourd'hui passée dans le lot quotidien des professionnels et des particuliers et finalement plus personne ne sait quel est le véritable intérêt de la création d'une SCI.

Pour être tout à fait pratique deux points sont à analyser, le premier sur la véritable opportunité de la création d'une SCI (1), le second sur les modalités de la création d'une SCI (2).

1 - Pourquoi créer une SCI

D'une part, il ne faut jamais perdre de vue que la création d'une Société Civile Immobilière de location, s'inscrit dans une logique de gestion du patrimoine à long terme, et à ce titre elle présente l'avantage certain d'une gestion simplifiée du patrimoine qu'il soit à vocation personnelle ou professionnelle.

En effet ce type de structure permet dans un premier temps, d'éviter les situations d'indivision et ce du fait que les droit de propriété de chacun des associés porte sur les parts sociales de la société et non sur l'immeuble directement. Ce qui permet d'optimiser toute la gestion de l'immeuble et d'éviter les situations de blocage qui résultent d'une indivision. Ainsi dans la société chacun exprime son point de vue sur l'immeuble dont il est question et la décision est prise à la majorité en fonction du nombre de parts détenues par chacun des coassociés.

De la même manière, dans le cas où la société accueille un local destiné à une activité commerciale ou artisanale par exemple, elle permet d'isoler la valeur de l'immeuble à construire des risques liés à l'activité de la société qui occupe les locaux.

A long terme, la détention d'un immeuble à travers une telle structure permet également d'éviter le démembrement du patrimoine foncier, lorsque la personne qui l'a constitué vient à décéder en laissant plusieurs héritiers. Ces derniers ne peuvent pas, en effet, demander le partage en nature des immeubles, puisque leurs droits dans la succession portent sur des parts sociales et non pas sur les immeubles directement, ce qui permet de conserver l'actif immobilier intact.

De plus, sur un plan purement financier, pour une personne ou un groupement de personnes exerçant une activité libérale, la création de ce type de structure est un moyen ingénieux de faire échapper une partie des honoraires à bon nombre de cotisations sociales ou professionnelles. En effet ces cotisations sont assises sur le montant de revenu déclaré au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Or les loyers versés à la SCI pour la location du local constituent une charge déductible, ce qui permet de réduire le montant des BNC et donc des cotisations sociales. Certes, les loyers encaissés par la SCI restent imposables au nom des associés au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, mais le petit tour de malice permet une économie atteignant parfois quarante pour cent.

Toutefois, pour conclure sur ce point il faut préciser qu'à l'égard des tiers, les associés de la SCI répondent indéfiniment des dettes sociales proportionnellement à leur part dans le capital social. Le risque est certes limité quand on connaît la valeur des patrimoines immobiliers aujourd'hui et leur rentabilité, mais il convient tout de même de le prendre en considération.

2 - Comment créer une SCI

En ce qui concerne la création de la société proprement dite, la loi ne fixe aucun capital minimal, le capital est constitué par les apports des associés (en numéraire ou en nature).

La forme et le contenu des statuts ne répondent à aucune exigence particulière, ils doivent être formulés par écrit, avec l'indication obligatoire de la forme sociale, l'objet, la dénomination, le siège social, le capital social, la durée, les apports de chaque associé et les modalités de fonctionnement.

Après signature, il convient de présenter les statuts à la formalité de l'enregistrement afin de procéder par la suite à toutes les mesures de publicité requises (insertion dans un journal d'annonces légales, dépôt au greffe du Tribunal de Commerce compétent, immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés et enfin insertion dans le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales).

En somme, la création d'une SCI présente peu de risques, beaucoup d'avantages et peu de contraintes, c'est bien là ce qui explique le succès de ce type de société.

Nicolas Riquelme
Elève avocat de l'EFACS
Certifié droit fiscal décerné par la Fédération Nationale pour le Droit de l'Entreprise (FNDE)