Dossier d'actualité

Le dossier de diagnostic technique du logement

Révisé le 27/10/2015, par Carole Girard-Oppici, dans Civil.

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  1. Proposition de texte
  2. Examen au Parlement
  3. Publication au JO
  4. Textes d'application
  5. Mise en pratique

Introduction

Outil indispensable lors la vente d'un bien immobilier, le dossier de diagnostic technique (DDT) permet de protéger et de mieux informer le futur propriétaire ou locataire sur le logement qu'il entend acheter ou louer pour y vivre. Il dresse un état des lieux des composants présents susceptibles de présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes.

L'ensemble des documents techniques exigés lorsque sont conclues des locations et des ventes de biens immobiliers, figurent dans le "dossier de diagnostic technique", créé par une ordonnance du 8 juin 2005 afin de renforcer l'information de l'acheteur et la sécurité du locataire.

Depuis, d'autres textes ont aménagé le contenu du dossier, lequel doit aujourd'hui contenir les documents suivants :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
  • l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de amiante ;
  • l'état parasitaire relatif aux termites dans le bâtiment ;
  • l'état de l'installation intérieure de gaz ;
  • l'état de l'installation intérieure d'électricité ;
  • l'état de l'installation d'assainissement non collectif ;
  • l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).

Le "diagnostic technique unique" doit être réalisé par un professionnel agréé, il est institué dans le but de prendre en compte les préoccupations liées à la sécurité des constructions et à la santé des occupants, mais aussi la performance énergétique du logement dans une optique d'incitation à l'éco-énergie (isolation des logements, ventilation, récupération des eaux de pluie pour alimenter les wc, etc.).

Avant de prendre sa décision, l'acheteur ou le locataire potentiel peut ainsi s'informer des performances énergétiques du logement, mais aussi de ses lacunes (ex : confort d'été en fonction de l'exposition, le coût du chauffage, la qualité de la ventilation du logement, l'absence de climatisation).

A compter du 1er janvier 2012, le DPE évolue, notamment en matière de transparence de l'information sur la consommation d'énergie et de fiabilité des données.

Un arrêté du 10 août 2015 vient modifier l'arrêté du 8 juillet 2008 modifié définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation. Le modèle de rapport de diagnostic est alors modifié, dans un objectif de clarification des interactions entre réglementation et normalisation. Ces dispositions entrent en vigueur à compter du 1er janvier 2016.

Obligatoire en cas de location

Depuis le 1er juillet 2007, un dossier de diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement doit être joint à la conclusion de tout bail conclu en métropole. Cette obligation vise aussi les baux renouvelés à compter de cette date.

Depuis le 12 août 2008, le dossier de performance énergétique que tout bailleur doit annexer au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, compte également le constat de risque d'exposition au plomb.

A compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans les annonces immobilières.

Obligatoire en cas de vente immobilière

Depuis le 1er janvier 2009, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation aura été réalisée depuis plus de 15 ans, doit être produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

En contre partie, les frais de certifications et diagnostics rendus obligatoires lors de la cession d'un bien immobilier sont admis en diminution du prix de cession dans le cadre de la détermination des plus-values immobilières des particuliers, dès lors qu'ils sont supportés par le vendeur à l'occasion de la cession, que leur montant est justifié et qu'ils n'ont pas été pris en considération pour la détermination de l'impôt sur le revenu. Dans cette hypothèse, ces frais viennent diminuer la plus-value immobilière imposable.

En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges (article L271-4 du code de la construction).

Le dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente à compter du 1er novembre 2007. Toutefois, le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative.

Depuis le 1er janvier 2011, en cas de vente d'une maison ou d'un immeuble d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le dossier de diagnostic technique doit comprendre un document établi sous la responsabilité de la commune portant sur l'état de l'installation d'assainissement non collectif.

Le contenu du dossier de diagnostic technique

Le DPE comprend les documents suivants :

  1. le constat de risque d'exposition au plomb
  2. l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (sans limitation de durée)
  3. l'état relatif à la présence de termites en cas d'identification d'un foyer par arrêté préfectoral (cet état évolue au 1er juillet 2012)
  4. l'état de l'installation intérieure de gaz
  5. dans certaines zones, l'état des risques naturels et technologiques (sans limitation de durée ou jusqu'à actualisation de la liste)
  6. le diagnostic de performance énergétique
  7. l'état de l'installation intérieure d'électricité pour les installations réalisées depuis plus de 15 ans
  8. l'état de l'installation d'assainissement non collectif.

Un arrêté du 8 février 2012 a modifié l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine, en ce qui concerne le contenu du DPE et les méthodes à utiliser selon les cas, qui doivent être appliqués depuis le 1er janvier 2013.
Un second arrêté du même jour a modifié l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine. Il concerne les locations de bâtiments existants à usage principal d'habitation. Ces dispositions doivent aussi être appliquées depuis le 1er janvier 2013.

La durée de validité des documents du DDT

Elle est de :

  • 6 ans pour le constat de risque d'exposition au plomb en cas de location.Toutefois, en cas de vente, la durée est illimitée pour les logements mis en vente lorsque le CREP fait apparaître l'absence de plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures aux seuils fixés par les textes ; et de 1 an pour les logements mis en vente lorsque le CREP fait apparaître la présence de plomb à des concentrations supérieures ou égales à ces même seuils. Dans ce cas, le diagnostiqueur doit transmettre immédiatement au préfet une copie du CREP faisant apparaître la présence de plomb ;
  • moins de 6 mois pour l'état du bâtiment relatif à la présence de termites (état dans lequel sont indiquées les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être, les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas) ;
  • moins de 6 mois pour l'état des risques naturels et technologiques ;
  • moins de 3 ans pour l'état de l'installation intérieure de gaz ;

  • 10 ans pour le diagnostic de performance énergétique. Ce document est annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente ;
  • moins de 3 ans pour l'état de l'installation intérieure d'électricité. Rappelons que cet état est obligatoire depuis le 1er janvier 2009 en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Il doit être produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ;
  • moins de 3 ans au moment de la signature de l'acte de vente pour le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif ;
  • illimité pour le diagnostic amiante, si aucune trace d'amiante n'est détectée. En revanche, si la présence d'amiante est détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivants la remise du diagnostic.

Le Diagnostic de performance énergétique

Afin que le DPE devienne un outil de référence fiable et uniforme, le ministère de l'Ecologie et du Logement, a décidé d'améliorer ce dispositif à compter du 1er janvier 2012, notamment en matière de transparence de l'information sur la consommation d'énergie et de fiabilité des données.

Réglementation du contenu et des modalités d'établissement du DPE

Depuis, le diagnostic de performance énergétique assure :

  • une meilleure transparence vis-à-vis des particuliers :
    Le diagnostiqueur devra expliciter les données qu'il renseigne, auprès du particulier à travers un relevé détaillé joint au DPE. Cela permettra au particulier d'être entièrement informé sur la façon dont a été réalisé son document. La remise d'un document officiel limitera également le risque de "DPE frauduleux" ;

  • l'amélioration de la méthode de calcul :
    Pour un résultat plus fiable, le nombre de données à analyser passera de 30 à 60 points, afin de faire un calcul plus précis de la performance énergétique.
    Seront par exemple ajoutés la prise en compte de la régulation centralisée du système de chauffage (valorisation des sondes de température intérieure ou extérieure), les lames d'air pour les fenêtres double vitrage, le périmètre du bâtiment, la ventilation hybride, les poêles à bois performants, les chaudières électrogènes (production combinée de chaleur et d'électricité). En revanche, la prise en compte de certaines valeurs par défaut, notamment sur les parois, sera interdite.
    A noter qu'un arrêté du 17 octobre 2012, dont les dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2013, affine le modèle de calcul des consommations conventionnelles des logements utilisé pour la réalisation des diagnostics de performance énergétique. Rédigé à l'intention des diagnostiqueurs immobiliers, des éditeurs de logiciels pour la réalisation des DPE, et des organismes de formation, le texte aménage la méthode de calcul 3CL-DPE pour la réalisation des DPE ;

  • l'utilisation de logiciels validés par le Ministère :
    Pour un meilleur encadrement des logiciels utilisés, il s'agit de limiter la liste de logiciels autorisés à générer des DPE aux logiciels ayant été soumis à une procédure d'évaluation menée entre 2008 et 2010 par le Ministère et l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME) ;

  • la création d'une base de données des DPE :
    Les statistiques permettront, entre autre, de nourrir l'élaboration des stratégies nationales et locales ;

  • une montée en compétence des diagnostiqueurs :
    Jusqu'à aujourd'hui, un seul examen existait. Le ministère a décidé d'augmenter le niveau de difficulté des examens, il sera désormais à 2 niveaux de difficulté selon la mention (mention "bâtiments d'habitation" ou "tous types de bâtiments" - tertiaires, publics, privés etc.). Les examens théoriques sont renforcés, ainsi que les formations préalables à la certification. Enfin, une formation continue est introduite ;

  • un contrôle plus efficace :
    Pour les particuliers, un annuaire des diagnostiqueurs sera mis en ligne par le Ministère. Il permettra de vérifier qu'un diagnostiqueur est bien certifié. Le client pourra aussi avoir accès à leurs coordonnées selon la situation géographique.
    De même une enquête de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) sera menée dans le secteur du diagnostic immobilier dans le cadre de sa mission de protection économique du consommateur.
    Afin d'améliorer la surveillance des diagnostiqueurs que doivent réaliser les organismes certificateurs, il sera rendu obligatoire, à partir du 1er janvier 2013, une visite in situ systématique lors des cycles de certification et de recertification sur une prestation de diagnostic déjà réalisée.

La lecture du DPE devient plus facile

Le diagnostic de performance énergétique, établi par un professionnel, est un document qui donne plusieurs informations principales :

  • une description des principales caractéristiques du bâtiment et de ses équipements thermiques ;
  • une fiche technique au DPE dressera la liste exhaustive des données entrées par le diagnostiqueur dans la méthode de calcul ;
  • une estimation de la consommation annuelle d'énergie et de son coût, et un classement de la consommation au m2 selon le principe de "l'étiquette énergie" (échelle de A à G) ;
  • l'indication de la quantité de CO2 émise du fait de cette consommation, avec un classement selon une "étiquette climat" ;
  • analyse des écarts entre les consommations réelles et les consommations théoriques ;
  • des recommandations pour maîtriser les consommations d'énergie, en particulier les travaux qui pourraient être réalisés pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.

La lecture de ce diagnostic continue d'être facilitée par une double étiquette et une estimation des consommations énergétiques chiffrée en euros.

Classement du logement - "Etiquette Energie"

Logement économe en énergie

Logement
moins de 50 - Classe A
de 51 à 90 - Classe B

de 91 à 150 - Classe C
de 151 à 230 - Classe DXXXKw/m2 par an
de 231 à 330 - Classe E

de 331 à 450 - Classe F
supérieur à 450 - Classe G

Logement énergivore


Classement du logement - "Etiquette Climat"

Faible émission de Gaz à effet de serre

Logement
moins de 5 - Classe A
de 6 à 10 - Classe B
de 11 à 20 - Classe CXX Kg de CO2/m2 par an
de 21 à 35 - Classe D
de 36 à 55 - Classe E
de 56 à 80 - Classe F
supérieur à 80 - Classe G

Forte émission de Gaz à effet de serre



Le commissionnement est interdit

Les documents qui composent le diagnostic technique immobilier doivent être établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés. Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.

Afin que les documents soient établis en toute impartialité, l'article L271-6 du Code de la construction et de l'habitation, impose que la personne qui réalise le diagnostic, n'ai "aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents" composant le dossier de diagnostic technique.

S'agissant du diagnostic de performance énergétique affiché à l'intention du public, il peut être réalisé par un agent de la collectivité publique ou de la personne morale occupant le bâtiment.

Un décret du 11 octobre 2010 pris pour application de ces dispositions, interdit toute forme de commissionnement liée à l'activité de diagnostiqueur immobilier, et prévoit certaines incompatibilité d'exercice afin d'éviter les situations de conflit d'intérêts potentiels ou avérés pouvant altérer le jugement professionnel. En effet, le diagnostiqueur ou son employeur ne peut :

  • ni verser de rétribution ou d'avantage à une entité intervenant dans la vente ou la location du bien objet du diagnostic,
  • ni recevoir de rétribution ou avantage émanant d'une entreprise pouvant réaliser des travaux en rapport avec l'établissement du diagnostic.

Par ailleurs, le décret prévoit que les rapports de diagnostic comportent une information à destination du consommateur sur la certification de compétences du diagnostiqueur. L'article R271-3 du Code de la construction et de l'habitation dispose que la personne à laquelle il est fait appel pour l'établissement des documents qui doivent être établis dans les conditions prévues à l'article L271-6 remet préalablement à son client un document par lequel elle atteste sur l'honneur qu'elle est en situation régulière au regard des dispositions de cet article et qu'elle dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à sa prestation.
Les documents établis sous couvert de la certification prévue à l'article R271-1 comportent la mention suivante : "Le présent rapport est établi par une personne dont les compétences sont certifiées par... :", complétée par le nom et l'adresse postale de l'organisme certificateur concerné.

Source : Ministère de l'Ecologie, du Développement durable et de l'Energie

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