Le dossier de diagnostic technique obligatoire lors de la vente et la location d'un logement

Afin de renforcer l'information de l'acheteur et la sécurité du particulier, une ordonnance du 8 juin 2005 (n°2005-655), a regroupé en un seul dossier - appelé "dossier de diagnostic technique" - l'ensemble des documents techniques exigés lorsque sont conclues des locations et des ventes de biens immobiliers.
Cette ordonnance, prise en application de la loi (n°2004-1343) du 9 décembre 2004 de simplification du droit, dispose de son décret d'application (n°2006-1114) depuis septembre 2006.
Le "diagnostic technique unique" est ainsi institué dans le but de prendre en compte les préoccupations liées à la sécurité des constructions et à la santé des occupants, mais aussi le diagnostic énergétique des logements dans une optique d'incitation à l'éco-énergie (isolation des logements, ventilation, récupération des eaux de pluie pour alimenter les wc, etc.).
Les mesures relatives au diagnostic de performance énergétique sont entrées en vigueur le 1er novembre 2006, dans le cas des ventes immobilières. Ce diagnostic permettra à l'acheteur de connaître les performances énergétiques du logement, mais aussi ses lacunes (ex : confort d'été en fonction de l'exposition, le coût du chauffage, la qualité de la ventilation du logement, l'absence de climatisation).
Depuis le 1er juillet 2007, un dossier de diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement doit être joint à la conclusion de tout bail conclu en métropole. Cette obligation vise aussi les baux renouvelés à compter de cette date. En outre, le dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente à compter du 1er novembre 2007.
En contre partie, les frais de certifications et diagnostics rendus obligatoires lors de la cession d'un bien immobilier sont admis en diminution du prix de cession dans le cadre de la détermination des plus-values immobilières des particuliers, dès lors qu'ils sont supportés par le vendeur à l'occasion de la cession, que leur montant est justifié et qu'ils n'ont pas été pris en considération pour la détermination de l'impôt sur le revenu. Dans cette hypothèse, ces frais viennent diminuer la plus-value immobilière imposable.

La nouvelle obligation :
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges (article L271-4 du code de la construction).
Le dossier de diagnostic technique comprend les documents suivants :
- le constat de risque d'exposition au plomb (à compter du 12 août 2008 pour les locations)
- l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
- l'état relatif à la présence de termites
- l'état de l'installation intérieure de gaz
- dans certaines zones, l'état des risques naturels et technologiques
- le diagnostic de performance énergétique
- l'état de l'installation intérieure d'électricité.
La durée de validité de ce documents varie de 6 mois à 10 ans.