Dossier d'actualité

La loi ALUR : pour l'accès au logement et un urbanisme rénové

Révisé le 20/01/2016, par Carole Girard-Oppici, dans Civil.

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  1. Proposition de texte
  2. Examen au Parlement
  3. Publication au JO
  4. Textes d'application
  5. Mise en pratique

Introduction

La loi (n°2014-366) du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite ALUR) a été adoptée par le Parlement afin d'apporter des réponses adaptées à l'épineuse problématique de l'accès au logement en France.

Elle vise principalement à combattre la forte augmentation des prix des logements, la pénurie de logements et la baisse de pouvoir d'achat des ménages, à travers plusieurs mesures dont l'entrée en vigueur est échelonnée.
A cet effet, elle renforce l'encadrement des loyers dans les zones dites "tendues", c'est-à-dire les 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (application de la taxe sur les logements vacants).
Dans ces zones, le préfet prendra un arrêté qui fixera chaque année pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs de loyers : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un loyer médian de référence minoré. de plus, les locataires bénéficieront d'un délai de préavis pour quitter leur logement, réduit à un mois.

A partir de 2016, une Garantie universelle des loyers (GUL) destinée à protéger les propriétaires contre les risques d'impayés, à encourager la mise en location de logements vacants et à faciliter l'entrée des locataires dans le logement, sera mise en place.

En cas de location d'un logement, y compris meublé, il existera désormais une liste officielle des justificatifs que le locataire doit présenter au bailleur. Un formulaire type pour le contrat de bail ainsi que pour l'état des lieux sera défini par décret pour améliorer la transparence et l'information de chacun.

La loi ALUR favorise la densification des quartiers pavillonnaires construit à proximité des grandes agglomérations. Elle encadre également les conditions d'implantation des DRIVE.

La loi contient par ailleurs plusieurs dispositions visant à lutter contre l'habitat indigne. A titre d'exemple, la loi prévoit que les personnes condamnées pour hébergement contraire à la dignité humaine pourront être condamnées à une interdiction d'achat de biens immobiliers destinés à la location pendant une période de 5 ans.
En cas de condamnation du bailleur à faire réaliser des travaux dans le logement loué de manière insalubre ou indigne, une astreinte journalière fixée à 1.000 euros par jour de retard pour les bailleurs qui n'auraient pas effectué les travaux prescrits, est prévu par l'article 79 de la loi.

Un autre volet de la loi est consacré à la prévention des expulsions avec :

  • le report au 31 mars de la date de reprise possible des expulsions (article 25 de la loi) ;
  • l'obligation pour les bailleurs personnes morales de signaler des impayés de loyers auprès des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) avant l'assignation, sous peine d'irrecevabilité de celle-ci ;
  • la création d'une peine de 3 ans d'emprisonnement et de 30.000 euros d'amende à l'encontre du propriétaire qui fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'État dans les conditions habituelles, à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes.

Désormais, les documents d'urbanisme pourront définir les terrains où les résidences mobiles ou démontables (yourte, tipi, mobile home, caravane…) pourront s'installer.

Depuis le 8 mars 2015, l'installation de détecteurs avertisseurs autonomes de fumées (DAAF) devient obligatoire dans les logements d'habitation.

Enfin, notons que l'article 135 de la loi organise la transformation des plans d'occupation des sols (POS) en plans locaux d'urbanisme (PLU).

Les principales réformes prévues par la loi ALUR

  • Article 1er : Modernisation des rapports entre bailleurs et locataires (assurance, plafonnement des honoraires...)
  • Article 3 : Installation des détecteurs de fumée par les propriétaire dans les logements
  • Article 4 : Extension de la cotitularité du bail aux partenaires liés par un PACS
  • Article 5 : Modification des dispositions relatives à la durée du contrat de location, au délai de préavis et au congé donné au locataire
  • Article 6 : Dispositions relatives au loyer, aux charges et au règlement des litiges de la loi du 6 juillet 1989
  • Article 8 : Rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale
  • Article 9 : Délai de préavis pour les étudiants, les personnes de moins de 30 ans les personnes titulaires d'un contrat d'apprentissage ou de professionnalisation occupant un HLM
  • Article 10 : Exemption de la déclaration préalable des meublés de tourisme pour les résidences principales
  • Article 11 : Information du bailleur par l'intermédiaire des obligations relatives aux régimes de déclaration préalable et d'autorisation préalable en matière de changement d'usage
  • Article 12 : Application de la loi de 1989 aux baux des habitations à loyers modérés (HLM) et aux baux régis par la loi de 1948
  • Article 13 : Régime juridique des résidences universitaires
  • Article 16 : Autorisation préalable de changement d'usage pour la location de meublés de courte durée
  • Article 17 : Extension du régime d'autorisation préalable de changement d'usage aux zones franches urbaines
  • Article 18 : Perception par les communes du produit des amendes et astreintes versées par les personnes ayant enfreint les dispositions relatives au régime d'autorisation préalable de changement d'usage
  • Article 21 : Extension des compétences du bureau central de tarification à l'assurance habitation
  • Article 23 : Instauration d'une garantie universelle des loyers
  • Article 24 : Modifications apportées à la réglementation applicable aux professionnels de l'immobilier
  • Article 25 : Extension de la trêve hivernale
  • Article 26 : Nouvelle incrimination sanctionnant les expulsions illégales
  • Article 27 : Obligation de saisine des commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) pour les bailleurs personnes morales hors SCI familiales
  • Articel 28 : Renforcement de la coordination des actions de prévention des expulsions
  • Article 30 : Statut législatif des services intégrés de l'accueil et de l'orientation (SIAO)
  • Article 31 : Précision juridique relative à l'autorité délivrant l'autorisation nécessaire à l'établissement de foyers de jeunes travailleurs
  • Article 34 : Création d'un plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD)
  • Articles 41 à 44 : Améliorer les dispositifs relatifs au droit au logement opposable
  • Article 46 : Simplification des règles de domiciliation
  • Article 47 : Dispositions relatives à l'habitat participatif
  • Article 48 : Encadrement des dispositions des contrats de bail et du règlement intérieur des logements-foyers
  • Article 49 : Création d'un comité de résidents dans chaque logement-foyer
  • Article 50 : Régime applicable aux immeubles en jouissance à temps partagé
  • Article 51 : Prolongation du dispositif permettant l'occupation de locaux vacants par des résidents temporaires
  • Articles 52 et 53 : Registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires
  • Article 54 : Mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété
  • Article 55 et 56 : Améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement (Recours obligatoire au contrat type de syndic de copropriété et information de tous les occupants des décisions d'AG)
  • Articles 58 à 60 : Prévention de la dégradation des copropriétés, achat en connaissance de cause, faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles
  • Articles 63 à 65 : Redressement des copropriétés dégradées et requalification des copropriétés très dégradées
  • Article 68 : Adaptation des dispositifs de démembrement au fonctionnement des copropriétés dégradées
  • Article 69 : Refonte de la procédure du plan de sauvegarde
  • Article 71 : Utilisation de la procédure d'abandon manifeste
  • Article 72 : Réforme de la procédure de carence et création d'une procédure expérimentale d'expropriation des parties communes
  • Article 73 : Privilège immobilier spécial
  • Article 75 : Unification des polices permettant de lutter contre l'habitat indigne au profit des EPCI
  • Article 76 : Identification des zones infestées par la mérule et lutte contre cet insecte xylophage
  • Article 77 : Interdiction aux personnes condamnées pour hébergement contraire à la dignité humaine d'acheter des locaux d'habitation à d'autres fins que leur occupation personnelle
  • Article 78 : Amende forfaitaire en cas d'infraction au règlement sanitaire départemental
  • Article 79 : Création d'une astreinte lorsque les travaux prescrits en matière d'habitat indigne n'ont pas été exécutés
  • Article 80 : Solidarité entre propriétaires indivis
  • Article 81 : Peine complémentaire de confiscation d'usufruit
  • Article 84 : Mise à la charge des propriétaires défaillants du coût de la maîtrise d'ouvrage et de l'accompagnement social des travaux et mesures prescrits
  • Article 85 : Modification de l'octroi et du versement de l'allocation logement en cas d'indécence
  • Article 88 : Évaluation de l'indemnité d'expropriation
  • Article 89 : Sécurisation juridique des procédures d'évacuation
  • Article 91 : Autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un logement existant
  • Article 92 : Autorisation préalable de mise en location
  • Article 93 : Déclaration de mise en location
  • Articles 96 à 98 : Réforme des procédures de demande d'un logement social pour plus de transparence, d'efficacité et d'équité
  • Article 99 : Possibilité d'aide au stockage des meubles prise en charge par le bailleur en cas de relogement suite à un constat de sous-occupation
  • Articles 102 à 103 : Améliorations relatives au secteur du logement social
  • Article 104 : Neutralisation fiscale de la transformation de la société de gestion du patrimoine immobilier des houillères du bassin du Nord et du Pas-de-Calais en société anonyme d'habitations à loyer modéré
  • Article 107 : Exonération d'impôt sur les sociétés pour les opérations réalisées par les bailleurs sociaux dans le cadre de l'administration renforcée des copropriétés dégradées
  • Article 108 : Autorisation des bailleurs sociaux à détenir plusieurs comptes bancaires
  • Article 109 : Possibilité ouverte aux organismes d'habitations à loyer modéré de détenir plusieurs livrets A
  • Article 110 : Autorisation des cessions de la nue-propriété de logements locatifs sociaux par les organismes de placement collectif immobilier et les sociétés civiles de placement immobilier
  • Article 111 : Modernisation du statut des sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux
  • Article 112 : Harmonisation du calcul de l'indice de référence des loyers et autorisation des sociétés d'économie mixte à pratiquer des augmentations exceptionnelles plafonnées à 5%
  • Article 117 : Facilitation de la mobilisation du prêt à taux zéro pour la vente de logements sociaux à leurs occupants
  • Article 118 : Suppression de la location liée de places de parking pour les logements sociaux construits avant 1977
  • Articles 119 à 121 : Réforme des missions et procédures de la Caisse de garantie du logement locatif social
  • Article 123 : Réforme de la gouvernance de la participation des employeurs à l'effort de construction
  • Article 124 : Création d'un statut de tiers financement pour la rénovation de logements
  • Article 127 : Aménagement des règles spécifiques d'utilisation du domaine public fluvial relatives à la Loire
  • Article 129 : Réglementation de l'implantation des DRIVE (retraite de marchandises commandées à distance)
  • Article 134 : Compétence des communes en matière de délivrance des autorisations d'urbanisme
  • Article 135 : Transformation des plans d'occupation des sols (POS) en plans locaux d'urbanisme (PLU)
  • Article 136 : Transfert de compétences, modernisation du plan local d'urbanisme communautaire et évolution des périmètres des plans locaux d'urbanisme
  • Articles 139 à 143 : Lutte contre l'étalement urbain et la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers
  • Articles 144 et 145 : Mesures favorisant le développement de l'offre de construction
  • Article 149 : Droit de préemption
  • Article 150 : Application du régime général du droit de préemption aux donations
  • Articles 157 et 158 : Clarification du règlement du plan local d'urbanisme et autres mesures de densification
  • Article 176 : Délai pour déposer les dossiers de cession des terrains situés dans la zone des cinquante pas géométriques.

Amélioration des rapports entre les propriétaires et les locataires du parc privé

Le premier chapitre de la loi ALUR amende le chapitre 1er du titre 1er de la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989. A ce titre, les critères de discriminations prohibés dans l'accès au logement sont harmonisés avec les critères de discrimination interdits par l'article 225-1 du Code pénal (aux termes duquel "Constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques à raison de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs moeurs, de leur orientation ou identité sexuelle, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée").

En outre, l'article renforce la sécurisation du contrat de location, en imposant aux parties d'établir le bail dans le respect d'un bail type, qui sera prochainement défini par décret en Conseil d'État.

Dorénavant, le contrat de location doit notamment préciser :

  • le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
  • le nom ou la dénomination du locataire ;
  • la date de prise d'effet et la durée ;
  • la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le Code de la construction et de l'habitation ;
  • la désignation des locaux et des équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
  • le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle.

En outre, une notice d'information, relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours ouvertes pour régler leur litige, doit être annexée au contrat de location.

Nouveauté importante, la loi met en place un nouveau dispositif, d'après lequel "lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté".

A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut alors être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.

La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail.

En outre, un article 8-1 est inséré à la loi du 6 juillet 1989, et définit la colocation : c'est la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

Mise en place de la garantie universelle des loyers

Le chapitre II de la loi a trait à la mise en place de la très controversée Garantie universelle des loyers (GUL).

Un article 24-2 est inséré à la loi du 6 juillet 1989 précitée, et dispose dans son premier alinéa qu'il "est crée, sous la dénomination de garantie universelle des loyers, un dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d'un système d'aides, les bailleurs contre les risques d'impayés de loyer, afin de favoriser l'accès au logement et de prévenir les risques d'expulsion."

Les aides versées au titre de cette garantie ne peuvent être accordées que lorsque certaines conditions sont remplies, et notamment :

  • le fait que le bailleur n'ait pas demandé le cautionnement mentionné à l'article 22 -1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
  • le fait que le bailleur n'ait pas souscrit d'assurance pour les risques couverts par la garantie universelle des loyers ;
  • le logement doit de plus satisfaire à certains caractéristiques de décence ;
  • le fait que le bailleur ne loue pas le logement à l'un de ses ascendants ou descendants, ou à ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à eux par un pacte civil de solidarité ;
  • en outre, le contrat de location doit être établi par écrit et ne pas mentionner le renoncement au bénéfice de la GUL.

Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières

Afin de renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l'immobilier, la loi met en place un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, dont la mission principale est de veiller au maintien, ainsi qu'à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétences nécessaires aux activités de transaction et de gestion immobilières.

A ce titre, le Conseil sera chargé de proposer au Gouvernement les règles constituant un Code de déontologie, et sera consulté sur l'ensemble des textes législatifs et réglementaires ayant trait aux activités de transaction et de gestion immobilière.

Prolongement de la trêve hivernale

Dans le but de traiter les impayés le plus en amont possible, le Gouvernement a fait le choix de prolonger le dispositif de la trêve hivernale. La fin de cette dernière, initialement prévue au 15 mars, est désormais fixée au 31 mars (ce qui était déjà le cas cette année).

Cependant, le second alinéa du nouvel article L 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution précise que le Juge peut supprimer le bénéfice de ce prolongement lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En outre, signalons que désormais, le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir préalablement obtenu le concours de l'État, à l'aide de menaces, de voies de fait ou de contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30.000 euros d'amende (nouvel article 226-4-2 du Code pénal).

Lutte contre l'habitat indigne

En France, près de 450.000 logements sont considérés comme indignes. Afin de lutter contre ce phénomène, le titre II de la loi, intitulé "Lutter contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées", vise notamment à repérer et prévenir l'endettement, ainsi que la dégradation des copropriétés.

A ce titre, un registre d'immatriculation des copropriétés est créé. En outre, des mesures sont prises pour améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement.

Carence du locataire : souscription d'une assurance risques locatifs par défaut

L'article 1er de la loi prévoit que le locataire est désormais obligé de s'assurer contre les risques de la responsabilité locative dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en oeuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant qui sera fixé par décret, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

Prévention des incendies et détecteurs de fumées

L'article 3 de la loi est relatif à l'installation des détecteurs de fumée par les propriétaires dans les logements proposés à la location. La loi rend obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation et précise que :

  • l'obligation d'installation d'un détecteur de fumée pèse sur le propriétaire et non pas sur l'occupant du logement ;
  • l'obligation d'entretien et de contrôle du bon fonctionnement du dispositif pèse sur l'occupant, qu'il soit propriétaire ou locataire ;
  • pour les logements en cours d'occupation par un locataire en mars 2015, l'obligation d'installation pesant sur le propriétaire est satisfaite par la fourniture au locataire d'un détecteur ou, s'il le souhaite, par le remboursement au locataire de l'achat du détecteur (contre la justification d'une facture).

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