Lorsque l'obligation collective de non-concurrence cesse vis à vis d'un locataire professionnel, les autres se trouvent de fait libérés de cette obligation devenue sans objet

Analyse de la décision de jurisprudence

La Cour de cassation saisie d'un pourvoi, a examiné le 3 mai 2007 la situation suivante. En 1983, le bailleur fait signer à ses locataire un bail comportant une clause de non-concurrence collective, visant à éviter que les professionnels locataires de l'immeuble n'exercent entre eux des activités concurrentes. Le bail comportait une clause ainsi rédigée "Le preneur ne pourra également en aucun cas, exploiter des commerces actuellement exercés par les autres locataires de l'immeuble 19 rue Mailly à Perpignan, le preneur déclarant parfaitement connaître les activités déjà exercées dans l'immeuble".
Mais cette clause imposée par le bailleur initial à tous ses locataires, a disparu des baux consentis en 1989 et en 1997 à une société locataire de cet immeuble. Aussi, un des titulaire d'un bail commercial comportant la clause de non-concurrence décide d'assigner son bailleur pour faire juger que, compte tenu des mutations et transformations de commerces intervenues dans l'immeuble loué à divers commerçants, cette clause était devenue sans objet et qu'elle ne saurait s'appliquer.
La Cour d'appel retient tout d'abord qu'en insérant dès le départ une telle clause dans tous les baux du même immeuble, les bailleurs d'origine et les preneurs initiaux avaient eu pour commune intention de préserver l'activité commerciale des autres commerces déjà exploités dans l'immeuble en évitant toute concurrence entre ses occupants, que, sauf à dénaturer cette clause claire, ou à l'exécuter de mauvaise foi, en créant un déséquilibre entre les obligations et les droits de chacune des parties, une telle clause devait demeurer commune à tous les preneurs et perdurer dans le temps. Mais elle ajoute, que le bailleur, qui s'était exonéré de l'obligation qui pesait sur lui, d'insérer cette clause dans les baux concernés par la zone de non-concurrence, avait commis une faute dans l'exécution du bail, rendant de fait impossible le respect de ladite clause et qu'il y avait lieu en conséquence de prononcer la résolution de la clause de non-concurrence insérée dans le bail du demandeur, à compter de la date de l'assignation. La Cour de cassation confirme cette interprétation en tous points.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 03/05/2007, rejet (06-11591)

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 23 novembre 2005), que Mme Y..., titulaire d'un bail commercial comportant une clause de non-concurrence, a assigné son bailleur, la SCI Mailly I (la SCI),pour faire juger que, compte tenu des mutations et transformations de commerces intervenues dans l'immeuble loué à divers commerçants, cette clause était devenue sans objet et qu'elle ne saurait s'appliquer ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la clause avec effet à compter de la date de l'assignation, alors, selon le moyen :

1) - Que le renouvellement du bail s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration ; qu'aucune juridiction n'a le pouvoir de modifier les clauses d'un bail ; qu'en prononçant la résolution de la clause de non-concurrence insérée dans le bail, les juges du fond ont excédé leurs pouvoirs en violation des articles 1134 du code civil et 29 du décret (n°53-960) du 30 septembre 1953 ;

2) - Qu'une obligation valablement contractée s'impose aux parties, pour toute la durée de la convention ; que le juge ne peut s'arroger le pouvoir de modifier la convention en ajoutant ou en supprimant un engagement ; qu'en prononçant la résolution de la clause de non-concurrence insérée dans le bail, les juges du fond ont excédé leurs pouvoirs en violation de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail d'origine conclu le 1er janvier 1983 comportait une clause ainsi rédigée "Le preneur ne pourra également en aucun cas, exploiter des commerces actuellement exercés par les autres locataires de l'immeuble 19 rue Mailly à Perpignan, le preneur déclarant parfaitement connaître les activités déjà exercées dans l'immeuble" et ayant retenu qu'en insérant dès le départ une telle clause dans tous les baux du même immeuble, les bailleurs d'origine et les preneurs initiaux avaient eu pour commune intention de préserver l'activité commerciale des autres commerces déjà exploités dans l'immeuble en évitant toute concurrence entre ses occupants, que, sauf à dénaturer cette clause claire, ou à l'exécuter de mauvaise foi, en créant un déséquilibre entre les obligations et les droits de chacune des parties, une telle clause devait demeurer commune à tous les preneurs et perdurer dans le temps, la cour d'appel, qui a constaté que la clause imposée par le bailleur initial à tous ses locataires avait disparu des baux consentis les 25 janvier 1989 et 1er septembre 1997 à la société Moly Textiles, locataire du même immeuble, a pu en déduire que le bailleur, qui s'était exonéré de l'obligation qui pesait sur lui, d'insérer cette clause dans les baux concernés par la zone de non-concurrence, avait commis une faute dans l'exécution du bail, rendant de fait impossible le respect de ladite clause et qu'il y avait lieu en conséquence de prononcer la résolution de la clause de non-concurrence insérée dans le bail liant Mme Y... à la SCI à compter de la date de l'assignation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M. Peyrat, conseiller doyen faisant fonction de Président

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