Jurisprudence commentée

Le notaire doit vérifier la situation de l'immeuble vendu au regard des exigences administratives relatives à la division de la propriété foncière

Le 06/10/2009, par La Rédaction de Net-iris, dans Judiciaire / Monde de la Justice.

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Selon un Arrêt de cassation partielle de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 23/09/2009, le fait que l'architecte, précédemment propriétaire de l'unité foncière dont était détachée la partie de la parcelle vendue, avait obtenu un permis de construire sur cette unité foncière, ne dispense pas le notaire, tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il dresse, de vérifier la situation de l'immeuble vendu au regard des exigences administratives relatives à la division de propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments et d'informer les parties de difficultés pouvant en résulter. Commet ainsi une faute engageant sa responsabilité vis-à-vis des acheteurs, le notaire qui s'abstient de les informer de la nécessité pour eux de réaliser un lotissement pour obtenir un permis de construire.

Analyse de la décision de jurisprudence

En l'espèce, Mme Y., propriétaire de deux parcelles contiguës constituant une unité foncière, a obtenu un premier permis de construire en 1993 l'autorisant à construire deux villas sur le premier lot. Ensuite, elle a obtenu en 1997, un second permis de construire l'autorisant à élever cette fois-ci trois villas, sans que le premier permis ait été annulé, mais à la condition expresse qu'elle soit l'unique maître de l'ouvrage de l'opération et qu'aucune division de jouissance privative n'intervienne. Cette obligation ayant pour effet de prévenir toute entorse à l'obligation de réaliser un lotissement en cas de division de la propriété en plusieurs propriétés constructibles.

Quelques mois plus tard, elle décide de vendre la seconde unité foncière à un constructeur professionnel et ce compris le bénéfice du permis de construire délivré en début d'année. Le notaire établit alors un état descriptif de division avec règlement de copropriété, la divisant en trois lots de copropriété horizontale. Dans la foulée, le constructeur cède à un couple d'acheteur (M. et Mme Z), par acte authentique établi par le même notaire, un des lots avec construction d'une villa en l'état futur d'achèvement. Les deux autres lots ayant été vendus ultérieurement.

Se plaignant d'un retard de livraison de leur villa, de l'intervention d'une décision interruptive de travaux, de l'absence de garantie d'achèvement et de graves malfaçons, les époux Z. ont, après expertise, notamment assigné en justice le constructeur et le notaire, en paiement de diverses sommes.

Les juges du fond déclarent la propriétaire initiale responsable des préjudices subis par les époux Z. au titre de la réalisation du lotissement.
Par un arrêt du 23 septembre 2009, la Cour de cassation confirme l'arrêt en retenant que le permis de construire de 1997 avait été délivré pour l'unité foncière constituée par les deux parcelles sous la condition expresse que Mme Y. reste l'unique maître d'ouvrage de la réalisation, ce qui impliquait que toute modification de cette unité rendait nécessaire la création d'un lotissement. Dans ces conditions, en ayant vendu une des parcelles, il devenait impossible d'obtenir un permis de construire sans obtenir une autorisation de lotir.
Comme Mme Y. s'était expressément engagée à être l'unique maître d'ouvrage de l'opération sans qu'aucune division en jouissance privative n'intervienne, elle savait qu'en vendant un des lots, elle devait déposer une demande de permis modificatif, toute division supplémentaire de la parcelle nécessitant la création préalable d'un lotissement.
Ayant commis une faute à l'origine du préjudice subi par les époux Z., Mme Y. devait assumer le coût de la réalisation du lotissement.

Mais dans cette affaire, la responsabilité du notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente était aussi retenue, car "le fait que l'architecte, précédemment propriétaire de l'unité foncière dont était détachée la partie de la parcelle vendue, avait obtenu un permis de construire sur cette unité foncière, ne dispensait pas le notaire, tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il dresse, de vérifier la situation de l'immeuble vendu au regard des exigences administratives relatives à la division de propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments et d'informer les parties de difficultés pouvant en résulter", estime la Cour.

Aussi, il est tenu de réparer le préjudice subi par les époux Z, quant aux problèmes relatifs à la délivrance du permis du construire. A charge pour le juge du fond d'évaluer le montant de ce préjudice.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 23/09/2009, cassation partielle (07-21276)

Joint les pourvois n°07-20965 et 07-21276 ;

Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause M. X... et la société Mutuelles du Mans assurances ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 21 juin 2007) que Mme Y..., propriétaire de deux parcelles contiguës, BD 133 et BD 134, constituant une unité foncière sur laquelle un permis de construire délivré le 18 mars 1993 a autorisé la construction de deux villas, a obtenu, le 17 février 1997, un second permis de construire trois villas sur cette unité foncière, sans que le premier ait été annulé ; que ce second permis a été délivré sous la condition expresse que Mme Y... soit l'unique maître de l'ouvrage de l'opération et qu'aucune division de jouissance privative n'intervienne ; que, par acte authentique du 1er décembre 1997, dressé par M. X..., notaire, Mme Y... a vendu à la société Maison traditionnelle du Sud Est (MTSE) la parcelle BD 133 " en ce compris le bénéfice du permis de construire délivré le 17 février 1997 " ; que le même jour (1er décembre 1997), a été établi un état descriptif de division avec règlement de copropriété de la parcelle BD 133 la divisant en trois lots de copropriété horizontale ; que, par acte authentique du 5 décembre 1997 reçu par M. X..., la société MTSE a vendu en l'état futur d'achèvement aux époux Z..., une villa à réaliser sur l'un des lots, les deux autres ayant été vendus ultérieurement ; que, se plaignant d'un retard de livraison de leur villa, de l'intervention d'une décision interruptive de travaux, de l'absence de garantie d'achèvement et de graves malfaçons, les époux Z... ont, après expertise, assigné notamment la société MTSE, son liquidateur M. A..., M. X... et son assureur, la société MMA ainsi que la Société alsacienne de cautionnement mutuel, garant des pénalités de retard et son liquidateur M. B... en paiement de diverses sommes et en fixation de créances ;

Sur le moyen unique du pourvoi n°07-21276 :

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de la dire responsable des préjudices subis par les époux Z... au titre de la réalisation du lotissement et de la condamner à leur payer une certaine somme au titre du préjudice lié à leur participation à la création du lotissement, alors, selon le moyen :

1) - Que le propriétaire qui a obtenu un permis de construire divers bâtiments sur son fonds peut vendre à un tiers une partie du terrain avec transfert à l'acquéreur du bénéfice du permis de construire sans constituer un lotissement ; qu'il a été constaté que, par acte authentique du 1er décembre 1997, Mme Y... a vendu à la société MTSE une partie de son fonds en détachant de la parcelle BD n°134 une parcelle BD n°133 et s'engageait à solliciter la modification du permis de construire dont bénéficiait l'acheteuse ; qu'en décidant que seule la constitution d'un lotissement permettrait de régulariser cette vente, l'arrêt attaqué a violé l'article R315-1 du code de l'urbanisme applicable à cette date ;

2) - Qu'aucun tiers n'est responsable de l'irrégularité qui affecte un contrat dont il n'est pas partie ; que l'arrêt a constaté que la société MTSE a fait établir par M. X..., notaire, un état descriptif de division et un règlement de copropriété portant sur la parcelle BD n°133 qu'elle a ensuite revendue à trois acquéreurs distincts, les époux Z..., les époux C... et les époux D..., en vue de construire des maisons d'habitation pour chacun de ces acquéreurs et en a déduit qu'une telle division du terrain ne pouvait être régularisée que par la création d'un lotissement ; qu'en retenant une faute à l'encontre de Mme Y... pour ne pas avoir procédé à la création dudit lotissement, bien qu'elle était étrangère à toutes les opérations immobilières que la société MTSE avait réalisées avec le notaire et ses propres acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 1165 du même code ;

3) - Qu'un contrat licite ne peut caractériser un dommage pour les tiers ; que l'arrêt attaqué a relevé que, postérieurement à la vente de la parcelle BD n°133 par Mme Y... à la société MTSE, celle ci en avait revendu une fraction aux époux Z... ; que pour retenir la responsabilité de Mme Y... à l'égard des époux Z..., l'arrêt a observé que la vente au profit de la société MTSE n'avait pas été précédée par la création d'un lotissement et a donc décidé que le contrat de vente au profit de la société MTSE, qui était licite, constituait un dommage au regard des époux Z..., violant l'article 1382 du code civil ;

4) - Qu'un préjudice éventuel n'est pas indemnisable ; que la cour d'appel a condamné Mme Y... à payer une certaine somme aux époux Z... au titre de leur participation à la création du lotissement ; que faute d'avoir ordonné la création d'un lotissement et faute d'avoir constaté le consentement des époux C... et des époux D... à la constitution d'un lotissement, en prononçant une condamnation pour la constitution future d'un lotissement sur le fondement d'une législation qui a été modifiée depuis la date des faits, la cour d'appel a condamné Mme Y... à réparer un préjudice purement éventuel, violant l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le permis de construire du 17 février 1997 avait été délivré pour l'unité foncière constituée par les parcelles BD n°133 et BD n°134 sous la condition expresse que Mme Y... reste l'unique maître d'ouvrage de la réalisation et exactement retenu qu'en application des dispositions de l'article R315-1 du Code de l'urbanisme, toute modification de cette unité rendait nécessaire la création d'un lotissement et que, la parcelle BD 133 ayant été vendue, il devenait impossible d'obtenir un permis de construire sans obtenir une autorisation de lotir, la cour d'appel a pu en déduire que Mme Y... qui, s'étant expressément engagée à être l'unique maître d'ouvrage de l'opération sans qu'aucune division en jouissance privative n'intervienne, avait néanmoins vendu, après détachement la parcelle BD 133, en sachant que la situation ainsi constituée ne pouvait être régularisée par le dépôt d'une demande de permis modificatif, toute division supplémentaire de la parcelle nécessitant la création préalable d'un lotissement, avait commis une faute à l'origine du préjudice subi par les époux Z... relatif au coût de réalisation du lotissement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur la recevabilité du moyen unique du pourvoi provoqué éventuel n°07-20965 formé par Mme Y..., ci après annexé contestée par M. X... et la société MMA :

Attendu que Mme Y... n'ayant pas qualité pour critiquer le rejet d'une demande formée par les époux Z... contre d'autres parties, le moyen est irrecevable ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi n°07-20965 :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour dire que M. X..., notaire, n'était pas responsable des préjudices subis par les époux Z... et les débouter en conséquence de leurs demandes dirigées contre celui ci et son assureur la société Mutuelles du Mans assurances IARD, l'arrêt retient que Mme Y... étant architecte, M. X..., chargé de rédiger la vente Y... MTSE, était fondé à lui faire confiance, en tant que professionnelle, quant aux problèmes relatifs au permis de construire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le fait que l'architecte, précédemment propriétaire de l'unité foncière dont était détachée la partie de la parcelle vendue, avait obtenu un permis de construire sur cette unité foncière, ne dispensait pas le notaire, tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il dresse, de vérifier la situation de l'immeuble vendu au regard des exigences administratives relatives à la division de propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments et d'informer les parties de difficultés pouvant en résulter, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs : Casse et annule, mais seulement en ce qu'il a dit que M. X... n'est pas responsable des préjudices subis par les époux Z... et les a déboutés en conséquence de leurs demandes dirigées contre celui ci et son assureur la société Mutuelles du Mans, assurances IARD, l'arrêt rendu le 21 juin 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

M. Cachelot, conseiller faisant fonction de Président

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