Jurisprudence commentée

Validité du pacte de préférence figurant dans l'acte notarié de cession portant sur un terrain d'origine communale

Le 07/10/2009, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Contrat & Responsabilité.

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Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 23/09/2009, est valable la stipulation contractuelle intitulée pacte de préférence, librement convenue entre les acheteurs et la commune afin de fixer au jour de la vente un prix de revente, à la commune, de la propriété si elle intervient avant 20 ans, dans le but d'empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte marqué par la rareté de l'offre et le "décrochage" des possibilités financières de la plupart des ménages par rapport à l'envolée des prix de l'immobilier sur la commune. Après avoir constaté que les acheteurs avaient bénéficié en contrepartie de l'acceptation du pacte de préférence, de la possibilité d'accéder à un marché protégé de la spéculation immobilière, le juge du fond pouvait en déduire que la clause ne portait pas atteinte au droit de propriété.

Analyse de la décision de jurisprudence

Par acte notarié rédigé en 2003, une commune vend à un couple un lot d'une superficie de 999 m2 dans un lotissement communal, au prix de 42.685 euros. L'acte notarié contient un paragraphe intitulé "conditions particulières imposées par la commune - Pacte de préférence", dans lequel figurent les mentions suivantes : avant toute revente à un tiers dans les 20 années qui suivent la signature de l'acte, le rachat du terrain doit être proposé à la commune ; le prix de revente du terrain nu ne pourra alors excéder le prix d'acquisition initial, réactualisé en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction ; le prix du terrain avec une construction sera égal au prix de vente du terrain nu majoré du prix de revient de la construction, évalué par un expert.

Trois ans plus tard, les propriétaires du terrain qui n'avaient pas édifié de construction, signent un compromis de vente de leur terrain au prix de 120.000 euros. La commune les avise qu'elle entend exercer son droit de priorité au prix d'acquisition réactualisé en fonction de l'érosion monétaire, soit à un prix proche de celui d'acquisition. Les propriétaires décident d'assigner la commune pour faire annuler le pacte de préférence, estimant qu'elle portait atteinte à leur droit de propriété.

Débouté de leur action par les juges du fond, les propriétaires forment un pourvoi. La Cour de cassation les déboute également de leur action en estimant que la stipulation contractuelle avait été librement convenue, qu'elle avait pour but, en fixant d'ores et déjà un prix, institué pour une durée de 20 ans, d'empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte marqué par la rareté de l'offre et le "décrochage" des possibilités financières de la plupart des ménages par rapport à l'envolée des prix de l'immobilier. Elle ajoute que les propriétaires avaient bénéficié en contrepartie de l'acceptation du pacte de préférence de la possibilité d'accéder à un marché protégé de la spéculation immobilière, de sorte que les modalités stipulées, notamment quant à la durée de validité de la clause, n'étaient pas, au regard de la nature et de l'objet de l'opération réalisée, constitutives d'une atteinte au droit de propriété.

En conséquence, n'a pas de cause illicite, le pacte de préférence librement convenu, fixant d'ores et déjà un prix, institué pour une durée déterminée, destiné, dans un contexte marqué par la rareté de l'offre et le décrochage des possibilités financières de la plupart des ménages par rapport à l'envolée des prix de l'immobilier, à priver l'acquéreur retenu de la possibilité de spéculer sur un bien, alors même que le prix attractif qui lui a été proposé avait pour objectif de favoriser son accession à la propriété.

Cette décision encourage et soutient les communes à céder à prix attractif une partie de leurs terrains communaux à des ménages à revenus modestes, afin de faciliter leur accession à la propriété, tout en s'assurant que l'avantage concédé ne participe pas à la spéculation immobilière sur leur territoire.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 23/09/2009, rejet (08-18187)

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 24 avril 2008), que par acte notarié du 23 mai 2003, la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle a vendu à M. X... et à Mme Y... un lot d'une superficie de 999 m2 dans un lotissement communal, au prix de 42.685 euros ; que dans un paragraphe intitulé "conditions particulières imposées par la commune - Pacte de préférence", l'acte de vente comportait une clause, valable pendant 20 ans, prévoyant qu'avant toute revente à un tiers, le rachat du terrain devrait être proposé à la commune ; que la clause précisait que le prix de revente du terrain nu ne pourrait excéder le prix d'acquisition initial, réactualisé en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction, et que le prix du terrain avec une construction serait égal au prix de vente du terrain nu majoré du prix de revient de la construction, évalué par un expert ; que M. X... et Mme Y... ayant, le 21 octobre 2006, signé un compromis de vente de leur terrain au prix de 120.000 euros, la commune les a avisés qu'elle entendait exercer son droit de priorité au prix d'acquisition réactualisé en fonction de l'érosion monétaire ; que M. X... et Mme Y... ont alors assigné la commune pour faire annuler la clause instituant, à son profit, un droit de priorité ;

Attendu M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, que le pacte de préférence qui impose au promettant, au cas où il déciderait d'aliéner le bien, de donner préférence au bénéficiaire du pacte, à un prix prédéterminé dans le contrat, constitue une atteinte au droit de propriété lorsque la durée de cet engagement est de vingt ans de sorte que la clause instituant un tel pacte doit être annulée ; qu'en décidant le contraire, tout en constatant que le contrat conclu entre M. X... et Mme Y... et la commune stipulait que les premiers s'engageaient, au cas où ils décideraient de vendre, à donner préférence à la commune, à un prix prédéterminé au contrat, pendant une durée de vingt ans, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la stipulation avait été librement convenue, qu'elle avait pour but, en fixant d'ores et déjà un prix, institué pour une durée de 20 ans, d'empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte marqué par la rareté de l'offre et le "décrochage" des possibilités financières de la plupart des ménages par rapport à l'envolée des prix de l'immobilier, et que M. X... et Mme Y... avaient bénéficié en contrepartie de son acceptation de la possibilité d'accéder à un marché protégé de la spéculation immobilière, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que les modalités stipulées, notamment quant à la durée de validité de la clause, n'étaient pas, au regard de la nature et de l'objet de l'opération réalisée, constitutives d'une atteinte au droit de propriété, en a exactement déduit que la demande en nullité devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M. Cachelot, conseiller faisant fonction de Président

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