Jurisprudence commentée

Le bail commercial conclu pour un local partiellement utilisé en tant qu'habitation principale par le locataire ne fait pas obstacle à l'application des règles relatives au logement décent

Le 28/10/2009, par La Rédaction de Net-iris, dans Affaires / Commercial & Sociétés.

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Selon un Arrêt de cassation partielle de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 14/10/2009, pour l'appréciation du respect des conditions exigées par la loi en matière de décence des lieux d'habitation, le juge doit prendre en compte la situation effective du locataire et non pas la dénomination du bail retenu par les parties. Dès lors qu'il utilise une partie du local commercial à usage d'habitation, le locataire est en droit d'exiger du bailleur qu'il mette le logement aux normes concernant la délivrance d'un logement décent.

Analyse de la décision de jurisprudence

En l'espèce, un boulanger a acquis un fonds de commerce de boulangerie exploité dans des locaux appartenant à une SCI. Les locaux comprenaient, au rez-de-chaussée, une pièce à usage de magasin, une cuisine et deux chambres et à la suite, séparés par une cour, une farinière et un fournil, et, au deuxième étage, trois pièces, une cuisine et un WC.

Comme il est d'usage dans la profession, le boulanger avait son habitation principale dans une partie des lieux loués, mais ceux-ci étant particulièrement détériorés, il assigna le bailleur aux fins, notamment, de le voir condamner à exécuter dans les lieux donnés à bail servant à l'habitation principale du preneur, des travaux permettant l'installation des éléments d'équipement et de confort prévus par le décret (n°2002-120) du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques du logement décent.

La Cour d'appel a condamné le bailleur à exécuter l'ensemble des travaux de mise aux normes indiqués par un expert mandaté dans cette affaire, à savoir la mise en place d'une chaudière et le raccordement à l'installation des radiateurs en place, la réfection totale dès l'installation électrique selon les normes en vigueur, la création d'une salle de bain comprenant au moins une douche et un lavabo alimentés en eau chaude et froide, la création d'une cuisine comprenant au moins un évier, et la création d'un WC aux normes.

Contestant cette décision fondée sur l'application du décret de 2002 applicable entre bailleur et locataire dans le cadre d'un bail d'habitation, la SCI estime que les caractéristiques d'un bail commercial, comme celui signé entre les parties, excluent l'obligation pour le bailleur de délivrer un local décent.

La Cour de cassation rappelle que les dispositions du décret de 2002 s'appliquent dès lors que les locaux sont utilisés à des fins d'habitation, et réaffirme le principe selon lequel le logement doit comporter certains éléments d'équipement et de confort, en fonction de la situation effective du locataire non par rapport à la dénomination du bail retenue par les parties.

Dès lors que la SCI avait donné à bail commercial au boulanger des locaux comprenant une pièce à usage de magasin, et d'autres pièces ayant l'usage de cuisine, de chambres, et d'un WC, et qu'il a constaté que le boulanger avait son habitation principale dans une partie des lieux loués, alors le bailleur est tenu de se conformer aux exigences de la loi relatives au logement décent délivré au locataire.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 14/10/2009, cassation partielle (08-17750)

Vu leur connexité, joint les pourvois n°08-17750 et n°08-10955 ;

Sur le moyen unique du pourvoi n°08-17750 :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 3 mai 2005) que M. X..., qui a acquis le 8 septembre 1989 un fonds de commerce de boulangerie exploité dans des locaux appartenant à la société civile immobilière Compagnie de gestion immobilière (la SCI), a assigné cette dernière aux fins, notamment, de la voir condamner à exécuter dans les lieux donnés à bail servant à l'habitation principale du preneur des travaux permettant l'installation des éléments d'équipement et de confort visés à l'article 3 du décret (n°2002-120) du 30 janvier 2002 ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1) - Que les dispositions de l'article 1719, 1° du code civil, prévoyant que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un "logement décent", "s'il s'agit de son habitation principale", ne sont pas applicables au bail commercial ; qu'il ressort de l'arrêt attaqué que le bail litigieux était un bail commercial ; qu'en jugeant néanmoins que le preneur aurait été en droit d'invoquer le texte susvisé, pour contraindre le bailleur à faire en sorte que le local loué puisse servir de "logement décent", la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1719, 1° du code civil ;

2) - Que, subsidiairement, les dispositions de l'article 1719, 1° du code civil, prévoyant que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un "logement décent", "s'il s'agit de son habitation principale", ne sont pas applicables quand les parties à un contrat de bail n'ont pas convenu que le local loué serait à usage d'habitation ; que la société civile immobilière Compagnie de gestion immobilière, bailleresse, faisait valoir qu'elle n'avait consenti qu'un bail commercial et non à usage d'habitation ; que le contrat de bail, intitulé "bail commercial", précisait que le local loué "devait être consacré par le preneur à l'activité de boulangerie pâtisserie" ; qu'en jugeant néanmoins que les dispositions susvisées relatives à la délivrance d'un "logement décent" auraient été applicables, aux seuls motifs qu'elles concerneraient la "situation effective du locataire" et "non la dénomination du bail retenue par les parties" et qu'"il n'est pas contestable" que M. X... "a son habitation principale dans une partie des locaux loués par bail commercial", sans constater que, malgré la qualification de "bail commercial" retenue par les parties, celles ci auraient été en réalité d'accord pour que le local loué soit à usage d'habitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719, 1° du code civil ;

3) - Que, subsidiairement, les dispositions de l'article 1719, 1° du code civil, prévoyant que le bailleur est obligé de délivrer un "logement décent", ne sont applicables que si le local loué est l'"habitation principale" du preneur ; que dans ses conclusions d'appel, la société civile immobilière Compagnie de gestion immobilière, bailleresse, contestait que le local loué était l'"habitation principale" de M. X... ; qu'en se bornant à affirmer, pour appliquer le texte susvisé, qu'"il n'est pas contestable" que M. X... "a son habitation principale dans une partie des locaux loués par bail commercial", sans s'expliquer sur les éléments qui auraient permis de justifier cette appréciation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719,1° du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que suivant contrat du 1er septembre 1989, la SCI avait donné à bail commercial à M. X... des locaux comprenant, au rez-de-chaussée, une pièce à usage de magasin, une cuisine et deux chambres et à la suite, séparés par une cour, une farinière et un fournil, et, au deuxième étage, trois pièces, une cuisine et un WC, et ayant constaté, par motifs propres, que M. X... avait son habitation principale dans une partie des lieux loués, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant et sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que le bailleur était tenu de se conformer aux exigences de la loi relatives au logement décent délivré au locataire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal n°08-10955 :

Vu l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 1147 du même code ;

Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SCI pour le préjudice subi du fait de l'indécence de son logement, l'arrêt attaqué (Lyon, 12 septembre 2006), rendu à la suite de l'expertise judiciaire ordonnée par la cour d'appel dans son précédent arrêt du 3 mai 2005 afin de déterminer les travaux nécessaires pour rendre le logement décent, retient que si le logement ne correspondait pas aux normes du décret du 30 janvier 2002, M. X... n'a formé une demande de respect des dispositions de ce texte que dans le cadre de la présente procédure et qu'il n'est dès lors pas fondé à solliciter des dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait du comportement à cet égard de la SCI ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la SCI n'avait pas délivré au preneur un logement décent, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident formé sur le pourvoi n°08-10955, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi formé contre l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 3 mai 2005 ;

M. Lacabarats, Président

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