Jurisprudence commentée

Eléments justifiant le rejet d'une demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé

Le 04/12/2009, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 25/11/2009, si le bail initial interdisait au preneur de donner son fonds de commerce en location gérance, dès lors que la bailleresse a dérogé ponctuellement à cette interdiction et autorisé le locataire à donner son fonds de commerce en location gérance, cette autorisation donnée lors du renouvellement du bail expiré n'a en conséquence pas entraîné de modification notable des obligations des parties pendant l'exécution du bail à renouveler. En outre, l'adjonction d'une terrasse couverte et installée après autorisation sur le domaine public ne constitue pas un motif de déplafonnement, car les travaux de nature précaire concernaient le domaine public et non les lieux loués.

Analyse de la décision de jurisprudence

En l'espèce, une SCI a donné à bail en renouvellement un local à usage commercial à une société, pour une durée de neuf ans. Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction à son expiration. La bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé avec offre de renouvellement avec fixation d'un nouveau loyer, puis l'a assignée afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé, estimant que le loyer devait être déplafonné.

A l'appui de sa demande, elle invoque le fait que si elle avait donné à la locataire l'autorisation de donner son fonds de commerce en location gérance lors du renouvellement du bail expiré, cela n'enlevait en rien le fait qu'il y avait eu une modification contractuelle à prendre en compte lors du second renouvellement du bail. Ensuite, elle constate que la locataire avait obtenu de la mairie l'autorisation d'occuper le domaine public et qu'elle avait fait réaliser une terrasse couverte et close en modifiant la façade et en installant deux vérandas vitrées et chauffées.

Le juge du fond débouta la SCI de sa demande, estimant que les conditions liées au déplafonnement du loyer n'étaient pas réunies. La Cour de cassation saisie d'un pourvoi statua dans le même sens.
En effet, pour la Cour "si le bail initial interdisait au preneur de donner son fonds de commerce en location gérance, la bailleresse avait dérogé ponctuellement à cette interdiction et indiqué dans le dernier bail qu'elle autorisait le locataire à donner son fonds de commerce en location gérance", de sorte que cette autorisation donnée lors du renouvellement du bail expiré n'avait pas entraîné de modification notable des obligations des parties pendant l'exécution du bail à renouveler.
Ensuite, elle constate "les travaux effectués par la locataire, consistant en l'installation d'une terrasse close et couverte sur la voie publique, concernaient le domaine public et non les lieux loués et qu'ils lui permettaient seulement d'utiliser le domaine public à titre précaire", de sorte qu'il n'y avait pas non lieu à déplafonnement de ce chef.

En conséquence, l'installation d'une terrasse close et couverte sur la voie publique après autorisation par la mairie d'occupation temporaire du domaine public, n'est pas un élement permettant au bailleur de déplafonner le loyer.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 25/11/2009, rejet (08-21049)

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 septembre 2008) que Mme X..., aux droits de laquelle vient la société civile immobilière La Rotonde, a donné à bail en renouvellement le 31 décembre 1996 un local à usage commercial à la société Le Cap, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1997 ; que le bail s'est poursuivi par tacite reconduction à son expiration ; que la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé avec offre de renouvellement avec fixation d'un nouveau loyer puis l'a assignée le 4 avril 2007 afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé ;

Attendu que la SCI La Rotonde fait grief à l'arrêt de fixer un loyer plafonné, alors, selon le moyen :

1) - Que conformément à l'article L145-34 du code de commerce et de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953, la modification notable des éléments mentionnés par l'article L145-33 du code de commerce, de nature à constituer un motif de déplafonnement, doit être intervenue au cours du bail expiré ; qu'il en est ainsi dans le cas d'une modification contractuelle des obligations des parties ; qu'en l'espèce, la SCI La Rotonde a donné à la société Le Cap l'autorisation de donner son fonds de commerce en location gérance lors du renouvellement du bail expiré, ce qui constitue une modification contractuelle à prendre en compte lors du seconde renouvellement du bail ; qu'en ne l'admettant pas et en refusant le déplafonnement du loyer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

2) - Que conformément à l'article L145-34 du code de commerce et aux articles 23-1 et 23-3 du décret du 30 septembre 1953, la modification des conditions d'exploitation des lieux loués par l'adjonction d'une terrasse couverte et installée après autorisation sur le domaine public constitue un motif de déplafonnement ; qu'en l'espèce, la société Le Cap a obtenu de la mairie l'autorisation d'occuper le domaine public et a fait réaliser une terrasse couverte et close en modifiant la façade et en installant deux vérandas vitrées et chauffées ; qu'en refusant de retenir ces travaux comme motif de déplafonnement à raison du caractère précaire de l'autorisation d'occupation, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si, à la date de renouvellement, ces travaux ne constituaient pas une modification notable des caractéristiques des lieux loués dans les conditions d'exploitation, a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que si le bail initial interdisait au preneur de donner son fonds de commerce en location gérance, la bailleresse avait dérogé ponctuellement à cette interdiction et indiqué dans le dernier bail qu'elle autorisait le locataire à donner son fonds de commerce en location gérance, la cour d'appel en a exactement déduit que cette autorisation donnée lors du renouvellement du bail expiré n'avait pas entraîné de modification notable des obligations des parties pendant l'exécution du bail à renouveler ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que les travaux effectués par la locataire, consistant en l'installation d'une terrasse close et couverte sur la voie publique, concernaient le domaine public et non les lieux loués et qu'ils lui permettaient seulement d'utiliser le domaine public à titre précaire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement de ce chef ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M. Lacabarats, Président

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