Jurisprudence commentée

La clause du compromis de vente obligeant l'acquéreur à déposer une demande de permis de construire ne peut être invoquée que par l'acquéreur

Le 28/01/2010, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de cassation partielle sans renvoi de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 12/01/2010, lorsque qu'un compromis de vente comporte la clause suivante, seul l'acquéreur peut l'invoquer pour ne pas réitérer la vente par acte authentique : "la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire pour la réalisation sur le bien objet de la convention d'une opération de réalisation de 16 logements (... ) l'acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès de ce dernier du dépôt de la demande de permis de construire et ce dans le délai de 2 mois à compter de ce jour, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. A défaut, la condition sera réputée réalisée pour l'application de la clause pénale ci-après, et le vendeur pourra reprendre sa pleine et entière liberté".

Analyse de la décision de jurisprudence

En l'espèce, un compromis de vente portant sur un terrain, comportait notamment une clause suspensive et une clause pénale.
La première était ainsi rédigée : "La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire pour la réalisation sur le bien objet de la convention d'une opération de réalisation de 16 logements. Il est précisé que l'acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès de ce dernier du dépôt de la demande de permis de construire et ce dans le délai de deux mois à compter de ce jour, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. A défaut, la condition sera réputée réalisée pour l'application de la clause pénale ci-après, et le vendeur pourra reprendre sa pleine et entière liberté".

La seconde stipulait qu'au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, si l'une des parties après avoir été mise en demeure, ne régularisait pas l'acte authentique et ne satisfaisait pas ainsi aux obligations alors exigibles, devrait verser à l'autre partie une somme de 20.600 euros à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1225 du Code civil indépendamment de tous dommages et intérêts. La présente clause pénale ne pouvant priver dans la même hypothèse chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente.

Après avoir signé le compromis de vente, le vendeur refusa de réitérer l'acte devant notaire, au motif que l'acheteur n'avait pas obtenu le permis de construire escompté, faute de l'avoir déposé. Il estima sans doute que l'opération immobilière envisagée ne serait pas au final celle annoncée, et souhaitait obtenir un meilleur prix.

Mais pour les juges du fond, comme la Cour de cassation, la condition suspensive, rédigée dans des termes clairs et précis, n'avait pas d'autre finalité que de protéger l'acheteur, de sorte qu'il était en droit d'acquérir le terrain, même s'il n'avait pas obtenu le permis de construire. Le vendeur ne pouvant pas se prévaloir de la non-réalisation de la clause, laquelle d'ailleurs ne rendait pas caduque la promesse.

Dès lors, la Cour de cassation confirme l'arrêt qui a enjoint le vendeur à réitérer en la forme authentique le compromis de vente et à verser à l'acquéreur la somme de 20.600 euros versée, au titre de la clause pénale, majorée des intérêts de retard courants à compter de la notification de l'arrêt de la Cour d'appel de Saint-Denis, décision devenue exécutoire.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 12/01/2010, cassation partielle sans renvoi (08-18624)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 25 avril 2008), que suivant promesse du 3 septembre 2004, Mme X... a promis de vendre une parcelle constructible à MM. Y... et Z... sous plusieurs conditions suspensives et notamment celle d'obtention d'un permis de construire ; que l'acte précisait que pour se prévaloir de cette condition suspensive les acquéreurs devraient justifier du dépôt de la demande de permis de construire dans le délai de deux mois à compter de la promesse ; que Mme X..., invoquant l'absence de justification des démarches entreprises, a refusé de réitérer l'acte chez le notaire ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait des termes clairs de la promesse que la condition suspensive portait sur l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire et que si celui-ci ne procédait pas au dépôt de demande d'un tel permis, il ne pouvait se prévaloir d'un défaut d'obtention de ce permis qu'il sera réputé avoir obtenu, pour ne pas régulariser l'acte, le vendeur pouvant reprendre sa liberté avec application de la clause pénale, qu'il s'agissait d'une clause libellée dans le seul intérêt de l'acquéreur et lui seul étant privé, dans l'hypothèse visée d'une absence de demande de permis de construire, du droit d'invoquer son bénéfice pour ne pas régulariser l'acte authentique, la cour d'appel en a exactement déduit que les consorts Y... et Z... pouvaient renoncer au bénéfice de cette condition dont la non-réalisation ne pouvait rendre caduque la promesse ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1153, alinéa 3, du code civil ;

Attendu que la partie qui doit restituer une somme qu'elle détenait en vertu d'une décision de justice exécutoire n'en doit les intérêts au taux légal qu'à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution ;

Attendu que pour condamner les consorts Y... et Z... au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 20 600 euros, à compter de son paiement l'arrêt retient qu'ils sont tenus à restitution de la somme allouée par le jugement infirmé ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'en application de l'article 627, alinéa 2, du code de procédure civile, la Cour de cassation est en mesure en cassant de faire application de la règle de droit appropriée ;

Par ces motifs : Casse et annule, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à payer aux consorts Y... et Z... la somme de 20.600 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de son versement, l'arrêt rendu le 25 avril 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi ;
Dit que les intérêts courront à compter de la notification de l'arrêt du 25 avril 2008 ;

M. Lacabarats, Président

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