Jurisprudence commentée

La validité d'une clause de participation aux travaux est conditionnée au fait que le logement réponde aux normes minimales de confort et d'habitabilité

Le 11/02/2010, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 03/02/2010, dès lors que le logement ne répond pas aux normes minimales de confort et d'habitabilité, n'a pas de force contraignante, l'accord verbal conclu entre les parties au contrat de bail par lequel le locataire s'engageait à procéder à la mise en place des matériaux que les bailleurs lui livreraient. Les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987 n'ont pas à être supportés ou exécutés par le locataire.

Analyse de la décision de jurisprudence

Il est d'usage courant lorsqu'un locataire entre dans un nouveau logement, qu'il demande au propriétaire d'effectuer certains travaux, comme le changement des tapisseries, peintures, sol, etc. La plupart du temps, le propriétaire s'engage à acheter et faire livrer les matériaux, à charge pour le locataire d'effectuer les travaux.
Mais un tel accord peut-il être passé lorsqu'il concerne des travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité du logement, sans lesquelles la location est interdite ?

Pour la Cour de cassation, les parties à un contrat de bail d'habitation ne peuvent valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité, comme en l'espèce le cloisonnement de la salle de bain. En effet, le bailleur :
- est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation
- et doit délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Si les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer, ce n'est qu'à la condition que le logement réponde aux normes minimales de confort et d'habitabilité.

Il est rappelé que conformément à l'article 6 de la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989, modifiée par la loi de 2006, portant engagement national pour le logement, le bailleur est tenu de remettre au locataire un "logement décent" ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret (n°87-149) du 6 mars 1987 pour les locaux à usage d'habitation principale, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur se trouve donc obligé :

  • De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
    Toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer. Cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées. Une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies ici.
  • D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse.
  • D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
  • De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 03/02/2010, cassation (08-21205)

Sur le moyen unique :

Vu l'article 6 de la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989, en sa rédaction applicable en la cause ;

Attendu que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; que le bailleur doit délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; que les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; qu'une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par décret ;

Attendu, selon les arrêts attaqués (Angers, 30 avril 2007 et 22 janvier 2008) que, par acte du 12 août 2004, Mme X... et M. Y... ont donné à bail à M. Z... un local d'habitation ; qu'ils lui ont notifié le 21 janvier 2005 un commandement de payer des loyers puis l'ont assigné aux fins de voir constater la résiliation du bail ;

Attendu que pour constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt retient que si le logement ne répondait pas aux normes minimales de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987 en ce que la salle de bains n'était pas cloisonnée, les parties étaient verbalement convenues que le locataire procéderait à la mise en place des matériaux que les bailleurs lui livreraient et que ces derniers bailleurs avaient satisfait à leur obligation alors que le locataire n'avait pas rempli son engagement ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les parties ne pouvaient valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs : Casse et annule, dans toutes leurs dispositions, les arrêts rendus les 30 avril 2007 et 22 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers, autrement composée ;

M. Philippot, conseiller faisant fonction de Président

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