Jurisprudence commentée

La nullité de la promesse de vente invoquée par l'épouse, dont le consentement n'a pas été donné, prive l'acte de tout effet

Le 22/03/2010, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Contrat & Responsabilité.

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Selon un Arrêt de cassation partielle de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 03/03/2010, est nulle la promesse de vente consentie par l'époux marié sous le régime de la séparation de bien, portant sur le logement familial détenu en indivision, lorsque l'épouse qui n'a pas consenti à l'acte, le conteste. Une telle nullité prive la promesse de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants. En conséquence, la clause pénale prévue au contrat en cas de non réitération de la vente par acte authentique, se trouve également entachée de nullité et n'a pas à s'appliquer.

Analyse de la décision de jurisprudence

Aux termes de l'article 215 du Code civil, les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation.

En l'espèce, le mari a consenti par acte sous seing privé, établi par l'agence immobilière, une promesse de vente portant sur un pavillon dont il était propriétaire indivis avec son épouse et qui constituait le logement de la famille. Il était convenu que l'acte de vente serait régularisé par acte authentique, mais l'épouse mariée sous le régime de la séparation de biens, s'est opposée à la vente.
Les acquéreurs ont assigné les vendeurs, l'agence immobilière et le notaire afin de voir condamner les vendeurs au paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale et de voir condamner solidairement le notaire et l'agence immobilière au paiement de dommages-intérêts.

Dans cette affaire, la vente par l'époux seul du pavillon assurant le logement de la famille était-elle inopposable à l'épouse, de sorte que le mari restait tenu de l'exécution de l'acte de vente vis-à-vis des acquéreurs et donc du versement de la clause pénale ?
C'est la position qu'a retenu la Cour d'appel pour condamner les vendeurs à verser la somme de 18.300 euros au titre de l'indemnité contractuelle.

Mais la Cour de cassation ne partage pas cet avis. En effet, elle estime que la nullité de la promesse de vente invoquée par l'épouse, dont le consentement n'avait pas été donné, privait l'acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants.
En conséquence, l'acte étant nul, son contenu l'étant également, les vendeurs n'étaient pas redevables de la clause pénale.
Cette solution fait application de l'article 1227 du Code civil selon lequel la nullité de l'obligation principale entraîne celle de la clause pénale.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 03/03/2010, cassation partielle (08-18947)

Vu l'article 215, alinéa 3, du Code civil ;

Attendu que suivant acte sous seing privé du 18 octobre 2003, établi par l'agence immobilière Europe Immo 93, M. X..., marié sous le régime de la séparation de biens, a consenti aux époux Y... une promesse de vente portant sur un pavillon dont il était propriétaire indivis avec son épouse et qui constituait le logement de la famille ; qu'il était convenu que l'acte de vente serait régularisé par acte authentique le 1er juillet 2004 ; que Mme X... s'est opposée à la vente ; que les époux Y... ont assigné les époux X..., l'agence immobilière Europe Immo 93 et la SCP notariale Aegerter Olivier Chesnel et Nottet afin de voir condamner les époux X... au paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale et de voir condamner solidairement la SCP notariale et l'agence immobilière au paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que pour condamner M. X... à payer aux époux Y... la somme de 18.300 euros au titre de l'indemnité contractuelle, l'arrêt énonce que la nullité édictée par l'article 215 du code civil au seul profit de l'époux qui n'a pas donné son consentement n'est pas absolue mais relative et que M. X..., qui ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte de vente, reste tenu de son exécution vis-à-vis des acquéreurs ;

Qu'en statuant ainsi alors que la nullité de la promesse de vente invoquée par l'épouse, dont le consentement n'avait pas été donné, privait l'acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
Casse et annule, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer aux époux Y... la somme de 18.300 euros, l'arrêt rendu le 27 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

M. Pluyette, conseiller faisant fonction de Président

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