Jurisprudence commentée

Le vendeur non-professionnel d'un immeuble qu'il a rénové est tenu envers l'acheteur à la garantie légale des constructeurs

Le 23/03/2010, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de rejet de la Chambre sociale de la Cour de cassation rendu le 03/03/2010, eu égard à l'importance des travaux de rénovation réalisés par les vendeurs non professionnels, assimilés à des travaux de construction d'un ouvrage, mais aussi au fait que les détériorations avaient eu pour cause principale le choix de matériaux de mauvaise qualité et une réalisation défectueuse des opérations de rénovation par les vendeurs, la Cour de cassation admet qu'une action en réparation des dommages soit engagée par l'acheteur sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil. En outre, les vendeurs qui étaient responsables de plein droit des dommages constatés, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, ne pouvaient invoquer l'application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente.

Analyse de la décision de jurisprudence

Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Est réputé constructeur de l'ouvrage :
- tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
- toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire
- toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.

Cette règle prévue par les articles 1792 et suivants du Code civil s'applique t-elle au vendeur non-professionnel ayant vendu une villa après l'avoir rénovée ? L'insertion d'une clause de non-garantie des vices cachés dans l'acte de vente permet-elle de faire échec à cette responsabilité ?

Les vendeurs condamnés à verser la somme de 48.489,38 euros au titre de la réparation du préjudice matériel et de 5.000 euros en réparation du préjudice moral, invoquaient le fait qu'ils n'étaient pas des professionnels de la vente de biens immobiliers, qu'ils n'étaient pas tenus à l'époque de la vente de délivrer un constat d'état parasitaire, et que la présence d'insectes xylophages est considérée comme une cause étrangère exonératoire de la responsabilité des constructeurs.

Oui, estime la Cour de cassation dans un arrêt du 3 mars 2010. Lorsque l'importance des travaux de rénovation réalisés par le vendeur les assimilait à des travaux de construction d'un ouvrage, que l'action de l'acheteur fondée sur l'apparition de désordres mettaient le bien en péril et le rendaient impropre à sa destination, était expressément fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil et que les détériorations (présence de termites, non respect des normes d'architecture, etc.) avaient eu pour cause principale le choix de matériaux de mauvaise qualité et une réalisation défectueuse des opérations de rénovation par les vendeurs, alors, le vendeur qui était responsables de plein droit des dommages constatés ne pouvaient invoquer l'application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente. Il est tenu envers l'acheteur de la garantie décennale.

En l'espèce, les juges du fond avaient reproché au vendeur, d'avoir fait du "bricolage" sans prendre conseil auprès d'un professionnel en architecture, d'avoir choisi des matériaux de mauvaise qualité et d'avoir réalisé les opérations de rénovation de manière défectueuse et sans être conforme à la réglementation.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre sociale, rendu le 03/03/2010, rejet (09-11282)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 30 septembre 2008), que, par un acte du 10 août 1999, M. X... et Mme Y... ont vendu une villa rénovée à Mme Z... ; que des désordres étant apparus, une expertise a été ordonnée ; qu'après dépôt du rapport, Mme Z... a assigné M. X... et Mme Y... en indemnisation de ses préjudices sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil ;

Sur le moyen unique :

Attendu que M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à Mme Z... la somme de 48.489,38 euros au titre du préjudice matériel et la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral, alors, selon le moyen :

1) - Que le vendeur non professionnel d'un immeuble qu'il a rénové peut stipuler une clause de non garantie des vices cachés, quand même il devrait cette garantie sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ; qu'en décidant dès lors que les consorts X...-Y..., vendeurs non professionnels de l'immeuble qu'ils avaient rénové, ne pouvaient invoquer la clause de non garantie dans la mesure où l'acheteur avait fondé son action sur la garantie légale des constructeurs, garantie qui n'est pourtant qu'une garantie des vices cachés et qu'il n'était pas contesté que le contrat liant les parties était une vente, la cour d'appel a violé les articles 1643, 1792, 1792-1 2° et 1792-5 du code civil ;

2) - Que l'absence d'entretien régulier de l'immeuble par l'acquéreur constitue une cause étrangère exonératoire de responsabilité pour l'entrepreneur ; que dans leurs conclusions, les consorts Y... et X... faisaient valoir que les désordres pour lesquels il était demandé réparation avaient pour origine de graves attaques de termites qui avaient été permises par l'absence d'entretien de sa maison par Mme Z... depuis son acquisition ; que la cour d'appel a expressément constaté que les désordres allégués étaient dus, au moins pour partie, à la présence d'insectes xylophages ; qu'en affirmant cependant que la présence de ces insectes ne peut être considérée comme une cause étrangère exonératoire de la responsabilité des constructeurs sans rechercher si Mme Z... avait procédé à un traitement régulier de son immeuble pour le protéger contre les dégâts causés par ces insectes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'importance des travaux de rénovation réalisés par M. X... les assimilait à des travaux de construction d'un ouvrage, que l'action de Mme Z... était expressément fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil et que les détériorations avaient eu pour cause principale le choix de matériaux de mauvaise qualité et une réalisation défectueuse des opérations de rénovation par les vendeurs, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que M. X... et Mme Y..., qui étaient responsables de plein droit des dommages constatés, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, ne pouvaient invoquer l'application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente, a légalement justifié sa décision ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M. Lacabarats, Président

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