Jurisprudence commentée

Encourt la résiliation judiciaire de son bail d'habitation le locataire qui ne respecte pas l'interdiction de sous-louer son logement

Le 25/03/2010, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de cassation partielle de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 10/03/2010, la stipulation contractuelle interdisant le prêt des lieux à un tiers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, est licite. Une telle clause ne fait pas obstacle à ce que le preneur héberge un membre de sa famille, mais prohibe qu'il mette les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il soit, si lui-même n'occupe plus effectivement les locaux. Est accueillie, la demande de résiliation judiciaire du bail fondée sur l'occupation permanente du logement par un autre locataire, sans que le bailleur ait donné son accord.

Analyse de la décision de jurisprudence

L'interdiction faite par le contrat de bail, au locataire, de sous-louer ou de céder le bail ou de prêter le logement à un tiers, sous quelque prétexte que ce soit, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, s'applique t-elle à un membre de la famille du locataire ?

A cette question, la Cour de cassation a répondu de manière affirmative dans un arrêt du 10 mars 2010. En effet, dès lors que le locataire n'occupe plus effectivement les locaux loués et les avait laissés à la disposition de sa soeur, le bailleur qui n'avait pas donné son accord à ce changement, était en droit de demander la résiliation judiciaire du bail.

La Cour a estimé que la stipulation contractuelle interdisant le prêt des lieux à un tiers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, était licite, et ne faisait pas obstacle, conformément à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, à ce que le preneur héberge un membre de sa famille. Une telle clause prohibe seulement la mise à disposition des locaux à un tiers, quel qu'il soit y compris un membre de sa famille, si lui-même n'occupe plus effectivement le logement.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 10/03/2010, cassation partielle (09-10412)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 novembre 2008) que M. X... a pris à bail, par acte du 28 novembre 1969, un logement d'habitation appartenant à M. Y..., aux droits duquel sont venus les consorts Z... ; que le contrat de bail stipulait que le preneur ne pourra sous-louer ou céder le bail, ni prêter les lieux à un tiers, sous quelque prétexte que ce soit, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ; que par acte du 25 août 2006, les consorts Z... ont assigné M. X... en résiliation judiciaire du bail, au motif que ce dernier avait prêté les locaux à sa soeur et ne les occupait plus personnellement ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail, alors, selon le moyen, que :

1) - En déclarant qu'"une clause du bail peut licitement ajouter l'interdiction de prêter les lieux à des tiers" la cour d'appel, qui a ajouté une condition à la loi et au contrat, a violé les dispositions combinées des articles 1134 et 1184 du Code civil, 1er, 2, 4- n, 7 et 8 de la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989, ensemble les articles 8-1 et 14 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 1er du 1er Protocole additionnel à ladite Convention ;

2) - En statuant comme elle l'a fait sans égard pour la considération que Mme Anne-Marie X... n'était pas un tiers, mais un membre de sa proche famille, en l'occurrence sa soeur, la cour d'appel, qui a ajouté une condition à la loi et au contrat, a violé les dispositions combinées des articles 1134 et 1184 du Code civil, 1er, 2, 4- n, 7 et 8 de la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989, ensemble les articles 8-1 et 14 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 1er du 1er Protocole additionnel à ladite Convention ;

3) - Ni le contrat de bail, ni aucune disposition impérative de la loi applicable n'impose au locataire d'habiter le logement de manière effective et permanente, pas plus qu'il ne fixe les limites d'une durée minimale d'habitation pour conserver le bénéfice du droit fondamental au logement ; qu'aux termes de la clause n° 2 du bail, la notion, autorisée, d'"habitation personnelle et à celle de sa famille", doit être lue par opposition à celle, interdite, d'"exercice de tout commerce ou industrie" ou "de n'importe quelle profession, même libérale" et non comme imposant une habitation effective et habituelle et interdisant toute absence, quelle qu'en soit la durée ; que par suite, en déclarant "qu'il convient de déterminer si M. X... hébergeait sa soeur dans le domicile dans lequel il habite effectivement, ce qui est parfaitement licite et conforme à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ou s'il a purement et simplement abandonné les lieux à sa soeur, ce qui contrevient au bail dans la mesure où il n'a pas recueilli l'accord écrit du bailleur", la cour d'appel, qui a ajouté une condition à la loi et au contrat, a violé les dispositions combinées des articles 1134 et 1184 du Code civil, 1er, 4- n, 7 et 8 de la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989, ensemble les articles 8-1 et 14 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 1er du 1er Protocole additionnel à ladite Convention ;

4) -En déclarant que les consorts Z... "établissent que la résidence principale de M. X... ne se situe plus dans les lieux loués" et que "M. X... n'a pas rapporté la preuve contraire d'une occupation effective des lieux par les pièces qu'il a produites", ce qui ne suffisait pas à établir qu'il avait "purement et simplement abandonné les lieux à sa soeur, ce qui contrevient au bail dans la mesure où il n'a pas recueilli l'accord écrit du bailleur", la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil, 1er, 4- n, 7 et 8 de la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989, ensemble les articles 8-1 et 14 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 1er du 1er Protocole additionnel à ladite Convention ;

5) - Contrairement à l'absence, l'abandon postule un désintérêt pour l'habitation ; qu'en l'espèce, en déclarant que le locataire avait "purement et simplement abandonné les lieux à sa soeur, ce qui contrevient au bail dans la mesure où il n'a pas recueilli l'accord écrit du bailleur", tout en constatant la production par le locataire de "quittances de loyer à son nom, la souscription de l'assurance pour les lieux loués, un compte de plan d'épargne actions à l'adresse des lieux loués et des relevés de compte chèques, la carte électorale établie en 2003, l'avis d'imposition de la redevance audiovisuelle du 15 décembre 2005", ainsi que "l'attestation d'une voisine Mme A... qui, certes, indique avoir vu régulièrement M. X... et précise qu'il partage l'appartement avec sa soeur mais que ses activités professionnelles ne lui permettent pas d'y résider quotidiennement", soit autant de manifestations excluant que le locataire eût "abandonné" le logement, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil, 1er, 4- n, 7 et 8 de la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989, ensemble les articles 8-1 et 14 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 1er du 1er Protocole additionnel à ladite Convention ;

6) - En déclarant que le locataire avait "purement et simplement abandonné les lieux à sa soeur, ce qui contrevient au bail dans la mesure où il n'a pas recueilli l'accord écrit du bailleur", sans s'expliquer sur les attestations contraires du "Docteur B...", de "M. C...", de "Mme D..." et de "M. E...", régulièrement produites sous les numéros 46, 47, 48 et 49 à l'appui des dernières conclusions d'appel du locataire, la cour d'appel a privé son arrêt de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu à bon droit que la stipulation contractuelle interdisant le prêt des lieux à un tiers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, était licite, ne faisait pas obstacle, conformément aux dispositions de l'article 8 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, à ce que le preneur héberge un membre de sa famille mais prohibait qu'il mette les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il soit, si lui-même n'occupait plus effectivement les locaux ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a souverainement retenu que M. X... n'occupait plus effectivement les locaux loués et les avait laissés à la disposition de sa soeur, Mme X... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;

Mais sur le second moyen :

Vu les articles 70 et 567 du Code de procédure civile ;

Attendu que pour dire irrecevable la demande de M. X... en paiement d'un trop-perçu de loyers, l'arrêt retient que la demande n'a pas été formée devant le premier juge et qu'elle est, par conséquent, irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si ladite demande, qui revêtait le caractère reconventionnel comme émanant du défendeur en première instance, ne se rattachait pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Par ces motifs : Casse et annule, mais seulement en ce qu'il a dit irrecevable la demande de M. X... en paiement d'un trop perçu de loyers, l'arrêt rendu le 13 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

M. Lacabarats, Président

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