Jurisprudence commentée

La vidange de la fosse septique fait partie des réparations locatives dont la charge incombe au locataire

Le 13/04/2010, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

Vos réactions...

   

Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 24/03/2010, selon la Cour de cassation, la vidange d'une fosse septique incombe au locataire, conformément au décret (n°87-712) du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives. En l'espèce, la facture de vidange qui s'est élevée à 335,49 euros devait être acquittée par les locataires.

Analyse de la décision de jurisprudence

Par un arrêt du 24 mars 2010, la Cour de cassation a confirmé que la vidange d'une fosse septique d'une maison d'habitation prise en location, incombait au locataire et non au propriétaire.
Rappelons que la vidange d'une fosse septique qui reçoit, traite et filtre les eaux usées du logement, est obligatoire et nécessaire pour éviter tout engorgement des tuyaux (d'entrée et sortie de fosse) et des drains (épandage - élément épurateur). Elle est réalisée par un professionnel en principe tous les 4 ans, ou le plus rapidement possible lorsqu'un qu'un produit chimique (ex : eau de javel) endommagé la fonction bactérienne de la fosse.

En conséquence, il s'agit d'une charge d'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, qui incombe au locataire au même titre par exemple que le ramonage annuel de la cheminée ou de l'entretien de la chaudière fonctionnant au gaz.

Petit rappel concernant les obligations du locataire et la liste des réparations locatives.

En application de l'article 7 de la (n°89-462) du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi (n°86-1290) du 23 décembre 1986, le locataire est obligé :

  • de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

  • d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

  • de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

  • de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret (n°87-712) du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

  • de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du Code civil sont applicables à ces travaux ;

  • de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

  • de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

Selon le décret (n°87-712) du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi (n°86-1290) du 23 décembre 1986, sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives, celles portant sur :

  1. Les parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
    a) Jardins privatifs :
    - entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
    - remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
    b) Auvents, terrasses et marquises :
    - enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
    c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
    - dégorgement des conduits.

  2. Les ouvertures intérieures et extérieures.
    a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
    - graissage des gonds, paumelles et charnières ;
    - menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
    b) Vitrages :
    - réfection des mastics ;
    - remplacement des vitres détériorées.
    c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
    - graissage ;
    - remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
    d) Serrures et verrous de sécurité :
    - graissage ;
    - remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
    e) Grilles :
    - nettoyage et graissage ;
    - remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

  3. Les parties intérieures.
    a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
    - maintien en état de propreté ;
    - menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
    b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
    - encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
    - remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
    c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
    - remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

  4. Installations de plomberie.
    a) Canalisations d'eau :
    - dégorgement
    - remplacement notamment de joints et de colliers.
    b) Canalisations de gaz :
    - entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
    - remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
    c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :
    - vidange.
    d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
    - remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
    - rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
    - remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
    - remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
    e) Eviers et appareils sanitaires :
    - nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

  5. Equipements d'installations d'électricité.
    - remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

  6. Autres équipements mentionnés au contrat de location.
    a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
    b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
    c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
    d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 24/03/2010, rejet (09-10218)

Sur le moyen unique :

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Valognes, 7 décembre 2007), que les époux X..., preneurs à bail d'une maison d'habitation, propriété de Mme Y..., ont demandé la restitution du dépôt de garantie qu'ils lui avaient versé ; que reconventionnellement la bailleresse a sollicité leur condamnation à lui rembourser les frais de la vidange de la fosse septique ;

Attendu que M. X... fait grief au jugement d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1) - Que faute de clause contraire, le curement des puits et celui des fosses d'aisances sont à la charge du bailleur conformément à l'article 1756 du code civil ; qu'ainsi, le jugement attaqué a violé le texte susvisé ;

2) - Que si l'annexe du décret (n°87-712) du 26 août 1987 édicte la solution contraire, ce texte ne pouvait valablement déroger à la loi et devait être écarté ; qu'ainsi le jugement attaqué a encore violé l'article 1756 du code civil ;

Mais attendu que l'article 1756 du Code civil ne met à la charge du bailleur que le seul curement des puits et des fosses d'aisances ; qu'en retenant que la vidange d'une fosse septique incombait au locataire, la juridiction de proximité a fait une exacte application du décret (n°87-712) du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M. Philippot, conseiller faisant fonction de Président

© 2010 Net-iris

   

Inscription JuriTravail Avocats

Commentaires et réactions :



-