Jurisprudence commentée

Expiration du mandat exclusif de vente d'un bien et perte des commissions par l'agent immobilier

Le 22/04/2010, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Contrat & Responsabilité.

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Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 08/04/2010, lorsque l'agent immobilier fait visiter à un client un bien avant d'obtenir des propriétaires un mandat exclusif de vente dudit bien, il ne peut réclamer le versement de sa commission dès lors que la vente a été réalisée après l'expiration du mandat. Il n'est pas fondé non plus à exiger le versement de l'indemnité forfaitaire prévue au mandat - dès lors qu'il s'agit d'une stipulation distincte de celle édictant la clause pénale par ailleurs convenue - dans l'hypothèse où le mandant traiterait sans l'intermédiaire du mandataire pendant la durée du mandat.

Analyse de la décision de jurisprudence

La Cour de cassation vient de rappeler aux agents immobiliers, qu'à défaut de justifier d'un mandat de vente au jour de la présentation et de la visite d'un bien immobilier par un client, ils perdent le droit à leur commission et la possibilité dont ils disposent de mettre en cause la responsabilité du vendeur à l'expiration du mandat, en cas de vente avec ledit client. Explications !

En l'espèce, et comme bien souvent, un agent immobilier contact un vendeur en lui indiquant qu'un de ses client serait intéressé par son bien. Ils conviennent d'un rendez-vous pour une visite. Par la suite, le mandant confie à l'agent un mandat exclusif de vente pour une durée de 3 mois avec tacite reconduction, sauf dénonciation 15 jours avant la fin de la période.
Le contrat comporte classiquement une clause pénale, interdisant au mandant de négocier, pendant la durée du mandat, directement ou indirectement, la vente du bien, et une clause prévoyant le versement d'une indemnité forfaitaire d'un montant égal aux honoraires, dans le cas où le mandant traiterait durant les 6 mois qui suivent l'expiration du mandat, avec un client qui lui aurait été présenté par l'agent immobilier.

A l'expiration de ce délai, le mandant dénonce le mandat dans les règles. Plusieurs mois plus tard, le bien est vendu au premier client qui avait visité les lieux par l'intermédiaire de l'agent. Celui-ci assigne alors le vendeur en justice soutenant qu'il a violé ses obligations contractuelles et qu'il lui doit la commission ou la clause pénale de même montant prévue au mandat.

Pour faire droit à la demande et condamner le vendeur à verser la somme de 46.600 euros HT à titre d'indemnité forfaitaire à l'agent immobilier, la Cour d'appel a retenu qu'il était établi que c'est l'agent immobilier qui avait fait visiter les locaux à l'acquéreur final.

Sous le visa de l'article 1134 du Code civil, l'arrêt est cassé. La Cour de cassation considère que l'indemnité forfaitaire n'était pas due, car la visite de l'immeuble par l'acquéreur final était intervenue avant la régularisation du mandat de vente, de sorte que se trouvant en dehors de la période de mandat, cette visite ne pouvait pas être prise en considération.
La Cour exclue également tout droit au versement de la commission due à l'agent immobilier en cas de vente, au motif que tant l'acte sous seing-privé que l'acte authentique ont été signés après l'expiration du mandat.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 08/04/2010, cassation (09-14623)

Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche, qui est recevable :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu que par acte du 10 mars 2004, la SCI La Chapelle (le mandant) a confié à la société Septime un mandat exclusif de vente d'un bien immobilier pour une durée de 3 mois tacitement reconductible sauf dénonciation 15 jours avant la fin de la période en cours ; que le mandant a dénoncé ce mandat par lettre du 27 mai 2004 ; que le bien ayant été vendu, suivant acte authentique du 26 avril 2005, à la SCI Ecosse Lagrange, dont le gérant était M. X..., la société Septime a assigné la SCI La Chapelle en soutenant qu'elle avait violé ses obligations contractuelles et lui devait, en conséquence, la commission ou la clause pénale de même montant prévue au mandat en faisant valoir que l'immeuble avait été acquis par M. X... qui avait visité les lieux par son intermédiaire ;

Attendu que pour condamner la SCI La Chapelle à payer à la société Septime la somme de 46.600 euros HT à titre d'indemnité forfaitaire, la cour d'appel a retenu qu'il était établi que cette dernière société avait fait visiter les locaux, le 9 mars 2004, à la société Promo J représentée par M. X..., et qu'ainsi l'acquéreur final avait bien été découvert par la société Septime, mais que la vente du bien n'ayant pas été réalisée durant la période du mandat confié à celle-ci, elle n'était pas fondée à demander le paiement de la commission dans les conditions prévues par la convention puisqu'elle n'établissait pas la poursuite des négociations postérieurement à la date d'expiration du mandat et pouvait seulement prétendre au paiement de l'indemnité forfaitaire contractuellement prévue ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que la vente avait été réalisée après l'expiration du mandat, que la visite intervenue antérieurement à la régularisation de l'acte du 10 mars 2004 ne pouvait pas au demeurant être prise en considération et que le mandat prévoyait le versement d'une "indemnité forfaitaire" par une stipulation distincte de celle édictant la clause pénale par ailleurs convenue dans l'hypothèse où le mandant traiterait sans l'intermédiaire du mandataire pendant la durée du mandat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche :
Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 février 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

M. Charruault, Président

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