Jurisprudence commentée

La mauvaise foi du vendeur l'oblige à réparer l'intégralité des désordres imputables au même vice

Le 27/04/2010, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Contrat & Responsabilité.

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Selon un Arrêt de cassation partielle de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 14/04/2010, le vendeur d'un immeuble est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Toutefois, le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie ne joue pas si le vendeur connaissait les vices de la chose. Dans ce cas, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, c'est-à-dire qu'il doit réparer tous les désordres imputables à ce vice, même s'il n'avait pas connaissance de l'ensemble des dommages.

Analyse de la décision de jurisprudence

En l'espèce, un acheteur ayant récemment acquis un appartement dans un immeuble ancien, s'est rendu compte au cours de travaux de rénovation qu'il y avait des insectes xylophages dans la charpente et dans le plancher bas. Il engage alors une action estimatoire contre la venderesse, fondée sur la garantie des vices cachés. Celle-ci lui a alors opposé le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie figurant dans le contrat de vente.

A l'appui de son recours, l'acheteur invoque la connaissance par le vendeur de ce vice en produisant le contrôle technique effectué en application de la loi du 8 juin 1999 relative à la lutte contre les termites. L'entreprise ayant réalisé ce contrôle avait en effet indiqué que si elle n'avait pu vérifier que partiellement la charpente à travers des parties de plafond écroulé, elle avait cependant constaté la présence de capricornes et de vrillettes. Une indication laissant supposer la détérioration du bois, sa possible propagation, et la nécessité de procéder à un traitement.

Toutefois le juge du fond limite le montant de la somme allouée à l'acheteur sur sa quote-part de copropriétaire dans le traitement de la charpente partie commune, en retenant que si la venderesse avait connaissance de la présence de capricornes et de vrillettes dans la charpente lors de la signature de l'acte de vente, concernant le plancher bas, leur présence n'avait été révélée qu'en raison de travaux en profondeur sur partie de celui-ci, de sorte que le vendeur était en droit d'opposer la clause d'exclusion de garantie sur cette partie du dommage.

Mais la Cour de cassation ne partage pas cet avis en sanctionnant plus sévèrement la mauvaise foi du vendeur. Selon la Haute Cour de l'ordre judiciaire, "la connaissance de la présence d'insectes xylophages dans l'immeuble obligeait le vendeur de mauvaise foi à réparer tous les désordres imputables à ce vice", même s'il ne connaissait pas l'étendue exacte des désordres.

En conséquence, lorsque la mauvaise foi du vendeur est avérée, il perd l'entier bénéfice de la clause d'exclusion de garantie figurant dans le contrat de vente.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 14/04/2010, cassation partielle (09-14455)

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1643 et 1645 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 22 mai 2007), que Mme X... a acquis de Mme Y... un appartement dans un immeuble ancien à Montpellier ; qu'au cours de travaux de rénovation il a été constaté la présence d'insectes xylophages dans la charpente et dans le plancher bas ; que Mme X... a engagé une action estimatoire contre la venderesse, fondée sur la garantie des vices cachés ; que celle-ci lui a opposé le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie figurant dans le contrat de vente ;

Attendu que pour limiter le montant de la somme allouée à Mme X... à sa quote part de copropriétaire dans le traitement de la charpente partie commune, l'arrêt retient que la venderesse connaissait la présence de capricornes et de vrillettes dans la charpente lors de la signature de l'acte de vente mais qu'en ce qui concernait le plancher bas, elle n'avait été révélée qu'en raison de travaux en profondeur sur partie de celui-ci, de sorte que Mme Y... était en droit d'opposer la clause d'exclusion de garantie ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la connaissance de la présence d'insectes xylophages dans l'immeuble obligeait le vendeur de mauvaise foi à réparer tous les désordres imputables à ce vice, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs : Casse et annule, sauf en ce qu'il condamne Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 398, 11 euros au titre du traitement de la charpente et dit que Mme X... devra faire son affaire pour obtenir l'exécution des travaux par le syndicat des copropriétaires ou l'autorisation par le tribunal de les effectuer, l'arrêt rendu le 22 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
Remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

M. Lacabarats, Président

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