Jurisprudence commentée

Le refus de renouveler le bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite ne s'applique pas s'il s'agit d'une personne morale

Le 11/05/2010, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de cassation partielle sans renvoi de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 05/05/2010, le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail à une personne morale titulaire du contrat, en se fondant sur l'âge de la retraite retenu pour les personnes physiques en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles. Le principe selon lequel le bailleur peut soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit limiter le renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge - ne s'applique pas lorsque le bail est consenti à une personne morale.

Analyse de la décision de jurisprudence

En l'espèce, un bailleur a donné congé au preneur et à l'EARL avec laquelle il avait signé un contrat de bail à long terme, en application de l'article L411-64 du Code rural au motif que l'associé exploitant de l'EARL, locataire, aura atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles le 31 décembre de l'année. Ces derniers ont contesté le congé en justice, mais sont déboutés de leur demande.

Sous le visa des articles L411-64 et L416-1 du Code rural, la Cour de cassation retient que "le bailleur peut, par dérogation aux articles L411-5 et L411-46 soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit limiter le renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge".
Toutefois, elle ajoute que cette règle applicable en matière de renouvellement du bail, ne s'applique que si le titulaire du bail est une personne physique.

En conséquence, le bailleur ne pouvant pas refuser le renouvellement du bail à une personne morale titulaire du contrat en se fondant sur l'âge de la retraite retenu pour les personnes physiques en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, c'est à tort que la Cour d'appel d'Orléans a déclaré le congé valable.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 05/05/2010, cassation partielle sans renvoi (09-14052)

Sur le moyen unique :

Vu l'article L411-64 du Code rural, ensemble l'article L416-1 du même Code ;

Attendu que le bailleur peut, par dérogation aux articles L411-5 et L411-46 soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit limiter le renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 18 février 2009), que le 21 mars 1989, M. Régis X... et son épouse Mme Jeannine Y... ont donné à bail à long terme au groupement agricole en commun de la Bridonnerie (GAEC) constitué entre M. Daniel X... et M. José Z... diverses parcelles de terre ; qu'aux termes d'une assemblée générale en date du 19 mars 1993, le GAEC s'est transformé en une exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL) ; que le 19 décembre 2005, M. Daniel X... a cédé à son épouse 2683 parts de l'EARL et en a conservé 2577 ; que cette dernière s'est vu confier la gérance de la société, en qualité d'associée exploitante ; que M. Régis X... est décédé le 4 mai 1997 ; que par acte d'huissier de justice du 29 juin 2006, Mme Jeannine X... a donné congé à M. X... et à l'EARL pour le 31 décembre 2007, en application de l'article L411-64 du code rural au motif que "M. Daniel X..., associé exploitant de l'EARL, locataire, aura atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles le 31 décembre" ; que ces derniers ont contesté le congé ;

Attendu que pour déclarer valable le congé l'arrêt retient que lorsque le preneur est une personne morale, la condition d'âge subsiste et s'apprécie dans la personne des associés, que M. Daniel X... a atteint l'âge de la retraite le 7 novembre 2006, qu'il s'ensuit que Mme Jeannine X... a pu valablement donner congé pour le 31 décembre 2007, au motif que le preneur avait atteint l'âge de la retraite à cette date ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail à une personne morale titulaire du contrat en se fondant sur l'âge de la retraite retenu pour les personnes physiques en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;

Par ces motifs : Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 février 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi ;

M. Lacabarats, Président

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