Jurisprudence commentée

Le propriétaire d'un bien en location est lié par son offre de vente envers les locataires jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois

Le 28/05/2010, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 19/05/2010, le congé fondé sur la décision de vendre le logement qui doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois. Le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis. Toute vente conclue au profit d'un tiers pendant le délai de deux mois est inopposable au locataire qui peut en poursuivre la nullité et conserve, pendant ledit délai, la faculté d'exercer son droit de préemption.

Analyse de la décision de jurisprudence

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local (article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

En l'espèce, les propriétaires d'un appartement donné à bail à des locataires ont le 30 juillet 2004, notifié à ces derniers, dont le bail venait à expiration le 30 juin 2005, un congé valant offre de vendre à un certain prix. Par acte du 8 octobre 2004, les propriétaires ont vendu le bien à Mme Z.. Les locataires, qui avaient accepté l'offre par lettre recommandée avec avis de réception des 3 et 4 janvier 2005, ont assigné Mme Z. et les bailleurs pour se faire déclarer acquéreurs de l'appartement.

Les propriétaires qui avaient eu initialement l'intention de vendre un appartement libre de toute occupation, pouvaient-ils ou non changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé ? La vente du bien avant la période pendant laquelle les locataires peuvent exercer leur droit de préemption, est-elle entachée de nullité ?

Par un arrêt du 19 mai 2010, la Cour de cassation a considéré que le propriétaire était lié envers le locataire par son offre de vente depuis le jour de la notification du congé valant offre de vente, jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois. Dès lors, les locataires pouvaient valablement accepter l'offre entre le 1er janvier et le 28 février 2005.

En conséquence, lorsque le bailleur prend la décision de vendre le logement occupé, il doit, à peine de nullité, indiquer dans le congé valant offre de vente, le prix et les conditions de la vente projetée. Ce document vaut offre de vente au profit du locataire depuis le jour de son émission jusqu'à la fin des deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois. Pendant cette période, le bailleur doit maintenir son offre.
Toute vente conclue au profit d'un tiers avant ou pendant ce délai de 2 mois est inopposable au locataire qui peut en poursuivre la nullité.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 19/05/2010, cassation (09-13474)

Sur le moyen unique :

Vu l'article 15 - II de la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989 ;

Attendu que, selon ce texte, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu'il vaut offre de vente au profit du locataire ; que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 27 janvier 2009) que M. et Mme X..., propriétaires d'un appartement donné à bail à M. et Mme Y..., ont, par leur mandataire, le 30 juillet 2004, notifié à ces derniers, dont le bail venait à expiration le 30 juin 2005, un congé valant offre de vendre à un certain prix ; que par acte du 8 octobre 2004, les propriétaires ont vendu le bien à Mme Z... ; que les locataires, qui avaient accepté l'offre par lettre recommandée avec avis de réception des 3 et 4 janvier 2005, ont assigné Mme Z..., M. et Mme X... et leur mandataire pour se faire déclarer acquéreurs de l'appartement ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que si les propriétaires avaient eu initialement l'intention de vendre un appartement libre de toute occupation et notifié aux locataires une offre de vente valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, soit du 1er janvier au 28 février 2005, il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé le 8 octobre 2004 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs : Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;

M. Lacabarats, Président

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