Jurisprudence commentée

L'intérêt collectif des copropriétaires suffit pour que ces derniers reviennent sur une résolution de l'AG précédemment votée

Le 19/07/2010, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 07/07/2010, une résolution d'assemblée générale des copropriétaires peut être remise en cause, peu importe qu'elle ait reçu un commencement d'exécution, dès lors qu'elle est dictée dans l'intérêt collectif des copropriétaires. Pour la Cour de cassation, une résolution de l'assemblée générale peut en annuler une précédente, dès lors que dictée par l'intérêt collectif et fondée sur des circonstances nouvelles résultant du rapport du conseil syndical, elle remet en cause les conclusions d'un rapport d'expertise qui avaient conduit à l'adoption de la précédente résolution.

Analyse de la décision de jurisprudence

Une résolution d'assemblée générale des copropriétaires peut être remise en cause, peu importe qu'elle ait reçu un commencement d'exécution, dès lors qu'elle est dictée dans l'intérêt collectif des copropriétaires. Pour la Cour de cassation, une résolution de l'assemblée générale peut en annuler une précédente, dès lors que dictée par l'intérêt collectif et fondée sur des circonstances nouvelles résultant du rapport du conseil syndical, elle remet en cause les conclusions d'un rapport d'expertise qui avaient conduit à l'adoption de la précédente résolution.

En l'espèce, un copropriétaire, dont l'appartement est situé sous le toit terrasse, se plaignait d'infiltrations persistantes. Un rapport d'expertise a alors conclu à la nécessité de refaire totalement l'étanchéité des toitures terrasses, ce qui avait abouti à la résolution n°6 de l'assemblée générale du 27 avril 2005.
Mais par la suite, un rapport du conseil syndical fait état d'une absence d'infiltrations, ce qui a motivé l'adoption d'une nouvelle décision d'assemblée générale du 2 mars 2006, laquelle a annulé les travaux de réfection de l'étanchéité des toitures terrasses des bâtiments de la copropriété décidés par la précédente assemblée générale.
Certains copropriétaires ont alors assigné le syndic en annulation de l'AG du 27 avril 2005 et en exécution des travaux, estimant que le conseil syndical ne disposait pas de compétences particulières pour remettre en cause le rapport d'expertise.

Par un arrêt du 7 juillet 2010, la Cour de cassation confirme la décision des juges du fond en retenant que "la nouvelle résolution adoptée par l'assemblée générale du 2 mars 2006, qui s'était fondée sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du conseil syndical, avait été dictée par l'intérêt collectif", de sorte qu'elle était justifiée, peu importe que la décision ait ou non reçu un début d'exécution.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 07/07/2010, rejet (09-15373)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 mars 2009) que M. X... et Mme Y... (les consorts X... - Y... ), copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires Champ Fleury (le syndicat des copropriétaires) et la société Sagec, syndic, en annulation de la décision d'assemblée générale du 2 mars 2006 ayant annulé les travaux de réfection de l'étanchéité des toitures terrasses des bâtiments de la copropriété décidés par une assemblée générale du 27 avril 2005 en exécution des travaux et payement de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les consorts X... - Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en payement de dommages et intérêts contre la société Sagec, alors, selon le moyen :

1) - Que le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; que le conseil syndical n'a pas le pouvoir de le dispenser de ses obligations ; qu'en écartant la faute de la société Sagec, consistant à s'être abstenue d'assurer l'exécution de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 27 avril 2005, avant même la résolution n°8 du 2 mars 2006, au motif inopérant que le conseil syndical lui avait demandé, aux termes d'un compte rendu du 2 décembre 2005, d'annuler les travaux de réfection décidés par cette résolution, la cour d'appel a violé les articles 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2) - Qu'en rejetant la demande de dommages-intérêts formée contre la société Sagec dès lors qu'elle avait été assignée en qualité de syndic, qui constituait précisément la qualité au titre de laquelle sa responsabilité était recherchée, la cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu que la cour d'appel ayant relevé que la société Sagec avait saisi le conseil syndical mandaté par la 6ème résolution de l'assemblée générale du 27 avril 2005 pour le choix de l'entreprise adjudicataire et retenu que le syndic n'avait pas été mis en mesure de faire exécuter les travaux, l'arrêt se trouve, par ce seul motif et abstraction faite d'un motif surabondant, justifié ;

Qu'il s'en suit que le moyen est sans portée ;

Sur le second moyen :

Attendu que les consorts X... - Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande tendant à voir juger que la résolution de l'assemblée générale du 27 avril 2005 doit être exécutée et en annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 2 mars 2006, alors, selon le moyen :

1) - Qu'une résolution d'assemblée générale ne peut plus être remise en cause dès lors qu'elle a reçu un commencement d'exécution ; que pour écarter la demande de nullité de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 2 mars 2006, l'arrêt retient que les travaux votés par la résolution n°6 du 27 avril 2005 n'avaient pas été exécutés, les premiers appels de fonds ayant été annulés ; qu'en statuant par ces motifs d'où il résultait que la résolution n°6 du 27 avril 2005 avait connu un commencement d'exécution puisque les premiers appels de fonds avaient été adressés aux copropriétaires, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2) - Qu'en excluant toute exécution de la résolution tirée de l'envoi aux copropriétaires des appels de fonds, dès lors que ceux-ci avaient été annulés, quand cette annulation n'était que la conséquence de l'annulation des travaux qui était précisément contestée par les intimés, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, et a violé l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3) - Que la décision de l'assemblée générale qui engage la copropriété et fait naître un droit au profit d'un ou plusieurs copropriétaires, ne peut être ultérieurement remise en cause ; qu'en l'espèce, la résolution n°6 du 27 avril 2005 avait décidé, de manière ferme, la réalisation de travaux de réfection totale de l'étanchéité des toitures terrasses, en sorte qu'elle avait conféré à chaque copropriétaire le droit d'en poursuivre l'exécution ; qu'en exigeant que la résolution ait conféré un droit particulier au profit du lot des intimés, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, et a violé l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4) - Qu'en retenant que la résolution n°8 de l'assemblée générale du 2 mars 2006 était motivée par des circonstances nouvelles résultant du rapport du conseil syndical faisant état d'une absence d'infiltrations, sans répondre aux conclusions des intimés qui invoquaient l'absence de compétences particulières du conseil syndical pour remettre en cause le rapport d'expertise qui avait conclu à la nécessité de refaire totalement l'étanchéité des toitures terrasses, ce qui avait abouti à la résolution n°6 de l'assemblée générale du 27 avril 2005, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5) - Qu'en retenant que la résolution n°8 de l'assemblée générale du 2 mars 2006 était motivée par des circonstances nouvelles résultant du rapport du conseil syndical faisant état d'une absence d'infiltrations, sans répondre aux conclusions des intimés qui invoquaient l'attestation de Mme B... du 28 mars 2006, versée aux débats, dont l'appartement est situé sous le toit terrasse, qui se plaignait d'infiltrations persistantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la décision de l'assemblée générale du 27 avril 2005 portait sur l'étanchéité des toitures et que les travaux n'avaient pas été exécutés, la cour d'appel en a exactement déduit que cette décision n'avait conféré aucun droit particulier au profit du lot des consorts X... - Y... ;

Attendu, d'autre part, que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle écartait, a retenu que la nouvelle résolution adoptée par l'assemblée générale du 2 mars 2006, qui s'était fondée sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du conseil syndical, avait été dictée par l'intérêt collectif ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M. Lacabarats, Président

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