Jurisprudence commentée

Le bailleur doit fournir au preneur un fonds de commerce répondant aux normes légales de sécurité

Le 14/09/2010, par La Rédaction de Net-iris, dans Affaires / Commercial & Sociétés.

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Selon un Arrêt de rejet de la Chambre commerciale de la Cour de cassation rendu le 13/07/2010, le propriétaire d'un local commercial est tenu de mettre à la disposition du locataire-gérant un fonds de commerce répondant aux normes légales de sécurité afin de lui en permettre l'exploitation régulière. Une clause de non-garantie insérée dans le contrat de location gérance, n'exonère pas le propriétaire de son obligation de délivrer des locaux en état de servir à l'usage auquel ils étaient contractuellement destinés.

Analyse de la décision de jurisprudence

En l'espèce, la société G propriétaire d'un local commercial reçoit en juillet 2004 un avis défavorable de la commission de sécurité de la mairie, quant à l'ouverture au public de l'établissement lui appartenant. Alors qu'elle s'est abstenue de se conformer aux recommandations figurant dans l'avis et sans en avertir la société Co, elle donne à cette dernière, le 1er mars 2005, le fonds de commerce en location-gérance pour y exploiter un restaurant. Le preneur effectue alors des travaux, investissements et achats pour le lancement de son restaurant.
Le preneur est informé, par un courrier de la commission de sécurité du 30 juin 2005, de l'obligation de procéder à la mise en conformité et en a avise la société G, laquelle, par lettre en réponse du 6 juillet 2005, assure avoir pris toutes les dispositions nécessaires auprès de la mairie pour régulariser la situation, et ce depuis juillet 2004.
Le 18 juillet suivant, la mairie prend un arrêté de fermeture administrative du restaurant Co jusqu'à complète exécution par l'exploitant des mesures mettant l'établissement en conformité avec les règles de sécurité qui lui sont applicables.

Estimant que la société G avait failli à ses obligations, la société Co a dénoncé le contrat et assigné la société G en réparation de son préjudice.

Pour prononcer la résolution du contrat de location-gérance et condamner la société G à payer à la société Co les sommes de 220.000 euros au titre des investissements et de 36.000 euros au titre du préjudice financier consécutif à la fermeture brutale de l'établissement, la Cour d'appel d'Aix en Provence a estimé que la société G était tenue de mettre à la disposition du locataire-gérant un fonds de commerce répondant aux normes légales de sécurité afin de lui en permettre l'exploitation régulière.
Elle estima que la société G avait manqué à son obligation de délivrance de la chose louée et que la clause de non-garantie ne l'exonérait pas de son obligation de délivrer des locaux en état de servir à l'usage auquel ils étaient contractuellement destinés.
Par un arrêt du 13 juillet 2010, la Cour de cassation confirme la décision des juges du fond.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre commerciale, rendu le 13/07/2010, rejet (09-69170)

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 30 avril 2009) que le 1er mars 2005, la société G a donné en location-gérance à la société Co un fonds de commerce de restaurant sis à Cap-d'Ail ; que le 18 juillet 2005, la mairie de cette ville a pris un arrêté de fermeture administrative notifié le 19 suivant, du restaurant Co jusqu'à complète exécution par l'exploitant des mesures mettant l'établissement en conformité avec les règles de sécurité qui lui sont applicables ; qu'estimant que la société G avait failli à ses obligations, la société Co a dénoncé le contrat et assigné la société G en réparation de son préjudice ; que la société G a appelé en intervention forcée la société Willy Sagnol sports qui s'était portée caution solidaire de la société Co et sollicité la condamnation solidaire de ces deux sociétés en paiement de diverses sommes ;

Attendu que la société G fait grief à l'arrêt d'avoir prononcé la résolution du contrat de location-gérance et de l'avoir condamnée à payer à la société Co les sommes de 220.000 euros au titre des investissements et de 36.000 euros au titre du préjudice financier consécutif à la fermeture brutale de l'établissement, alors, selon le moyen :

1) - Que le contrat de location-gérance portait sur le fonds de commerce, seule propriété du bailleur qui ne disposait sur les lieux que d'un droit au bail, transféré avec le fonds ; que l'obligation de délivrance portait donc sur le fonds de commerce et sur le droit de jouissance des locaux, non sur les locaux eux-mêmes dont l'éventuelle mise en conformité pesait sur l'exploitation du fonds en liaison avec le propriétaire des murs ; qu'en affirmant que la société G aurait manqué à son obligation de délivrance, à raison d'une non conformité des locaux à des normes de sécurité, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

2) - Que le locataire-gérant s'engageait aux termes du bail à satisfaire lui-même à toutes les charges de ville et de police dont l'exploitation est tenue ; qu'il résultait de la décision de fermeture administrative, comme le soulignait la société G, que dès le mois de mars 2005, l'exploitant avait été à nouveau mis en demeure par l'administration de régulariser la situation au regard des exigences de sécurité ; qu'il n'avait pris aucune mesure à cet égard ; qu'en affirmant que le locataire-gérant n'aurait commis aucune faute, ni aucun manquement au bail, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du ode civil ;

3) - Qe la société G soulignait que le locataire-gérant l'avait laissée dans l'ignorance totale de la mise en demeure du 23 mars 2005, ne l'avertissant que le 6 juillet 2005 d'une nouvelle mise en demeure, suivie de la décision de fermeture du 18 juillet 2005, et la mettant ainsi dans l'impossibilité de régulariser éventuellement la situation en temps utile ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce manquement du locataire-gérant à ses obligations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu que la société G était tenue de mettre à la disposition du locataire-gérant un fonds de commerce répondant aux normes légales de sécurité afin de lui en permettre l'exploitation régulière ; que l'arrêt relève par motifs propres et adoptés que la société G qui avait eu connaissance par la notification qui lui en avait été faite le 12 juillet 2004 de l'avis défavorable, émis par la commission de sécurité de la mairie de Cap-d'Ail, à l'ouverture au public de l'établissement lui appartenant, s'est abstenue de s'y conformer et d'en avertir la société Co lors de la conclusion du contrat de location-gérance le 1er mars 2005 ; que cette dernière, informée de la situation par un courrier de la commission de sécurité du 30 juin 2005, en a avisé la société G laquelle, par lettre en réponse du 6 juillet 2005, l'a assurée qu'elle avait pris toutes les dispositions nécessaires auprès de la mairie pour régulariser la situation, et ce depuis juillet 2004 ; que la cour d'appel, qui n'avait pas à s'expliquer sur un manquement devenu inopérant, a exactement déduit de ses constatations et appréciations que la société G avait manqué à son obligation de délivrance de la chose louée et que la clause de non-garantie ne l'exonérait pas de son obligation de délivrer des locaux en l'état de servir à l'usage auquel ils étaient contractuellement destinés ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu que les deuxième et troisième moyens ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

Mme Tric, conseiller doyen faisant fonction de Président

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