Jurisprudence commentée

Nullité du contrat de réservation d'une VEFA en l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial

Le 24/09/2010, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Contrat & Responsabilité.

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Selon un Arrêt de cassation partielle de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 22/09/2010, la vente en l'état futur d'achèvement peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire.

Analyse de la décision de jurisprudence

Aux termes des articles L261-15 et R261-29 du Code de la construction et de l'habitation, il est prévu que la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble.
Dans ce cas, le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire.

La question s'est posée de savoir si le fait, pour une société commerciale ayant conclu avec son client un contrat de réservation en vue de la vente en l'état futur d'achèvement d'une maison d'habitation, de ne pas avoir respecté les dispositions concernant les règles d'encaissement du dépôt de garantie, constituait un manquement suffisament grave pour justifier une demande ultérieure en nullité du contrat de réservation ?

Par un arrêt du 22 septembre 2010, la Cour de cassation a répondu de manière positive : "l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation".
En conséquence, la restitution du dépôt de garantie doit comprendre les intérêts au taux légal, et le client est en droit de demander un dédommagement au titre des irrégularités du contrat de réservation.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 22/09/2010, cassation partielle (09-16512)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 30 juin 2009), que, le 25 avril 2005, M. X... et la société Labant ont signé un contrat de réservation en vue de la vente en l'état futur d'achèvement d'une maison d'habitation ; que M. X... a remis à la société Labant un chèque de 9.826 euros à titre de dépôt de garantie ; que le délai prévisionnel d'exécution des travaux était de 9 mois à compter de la signature de l'acte de vente, si la vente, conditionnée par l'acquisition du terrain et l'obtention du permis de construire, se réalisait ; que la réservation était consentie jusqu'au 5 septembre 2005, date à laquelle le dépôt de garantie serait restitué à défaut d'offre de vente ; que le permis de construire a été obtenu le 4 novembre 2005 et que la société Labant a acquis le terrain le 27 mars 2006 ; que le 30 mars 2006, le notaire de la société Labant a adressé à M. X... le projet d'acte de vente, mais la lettre, adressée à l'ancien domicile de M. X..., a été retournée au notaire avec la mention “non réclamée” ; qu'un nouvel envoi a été effectué le 9 mai 2006 à la nouvelle adresse de M. X... ; que le projet prévoyait le prix de la construction, fixait un délai de livraison de 9 mois à compter de la signature de l'acte de vente et indiquait que le stade d'avancement du chantier était de 25% ; que le 24 mai 2006, M. X... a adressé au notaire un courrier demandant de réduire le prix, compte tenu de deux avenants de moins value, d'y inclure les frais d'acte et exigeant que le délai de livraison soit précisé et qu'il soit fixé au 30 novembre 2006 avec application de pénalités en cas de retard ; que le 5 juin 2006, la société Labant a refusé les exigences de M. X... et demandé au notaire de lui restituer le dépôt de garantie ; que le notaire a effectué cette restitution en adressant à M. X... par courrier du 6 juin 2006 un chèque de 9.826 euros tiré sur la caisse des dépôts et consignations ; que M. X... a assigné la société Labant en indemnisation de ses préjudices ;

Sur le moyen unique :

Vu les articles L261-15 et R261-29 du Code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que la vente en l'état futur d'achèvement peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble ; que le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire ;

Attendu que pour débouter M. X... de sa demande en nullité du contrat de réservation et de paiement de dommages-intérêts, l'arrêt retient que la société Labant n'a pas respecté les dispositions de l'article R261-28 du Code de la construction et de l'habitation puisque le chèque émis au titre du dépôt de garantie par M. X... a été libellé au nom du réservant, mais que ce manquement est relatif dans la mesure où, par la suite, la somme a été transférée vers la comptabilité du notaire qui l'a consignée à la caisse des dépôts et consignations et que l'irrégularité invoquée par M. X... ne lui a causé aucun préjudice de nature économique, le dépôt de garantie lui ayant été restitué dès la notification de la dénonciation, pour des motifs légitimes, du contrat de réservation ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs : Casse et annule, sauf en ce qu'il a condamné la société Labant à payer à M. X... la somme de 1.000 euros ainsi que les intérêts au taux légal de la somme de 9.826 euros pour la période du 25 avril 2005 au 6 juin 2006 à titre de dommages-intérêts pour les irrégularités du contrat de réservation, l'arrêt rendu le 30 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
Remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée

M. Lacabarats, Président

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