Jurisprudence commentée

L'annulation du contrat de location-gérance n'emporte pas systématiquement versement d'une indemnité d'éviction

Le 25/11/2010, par La Rédaction de Net-iris, dans Affaires / Commercial & Sociétés.

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Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 10/11/2010, la nullité d'un contrat de location gérance emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale. Du fait de l'effet rétroactif de cette annulation, les propriétaires du fonds de commerce ne peuvent prétendre à une indemnité d'éviction sans avoir à justifier de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Analyse de la décision de jurisprudence

En l'espèce, un couple preneurs à bail de locaux où était exploité un fonds de commerce dont la location avait été concédée à un gérant, s'est vu notifier par leur bailleur un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction. Le couple a par la suite assigné le bailleur en paiement de cette indemnité, laquelle s'est opposée à la demande en raison de leur absence d'immatriculation au RCS.
Par la suite, un arrêt a prononcé la nullité du contrat de location-gérance consenti sur ce fonds.

Le juge du fond a accueilli la demande en paiement de l'indemnité d'éviction, au motif que "la condition d'immatriculation des preneurs devant s'apprécier au regard de la situation existante lors du congé et de sa date d'effet, soit en l'espèce en l'état d'une location-gérance en cours avec immatriculation du locataire-gérant, dispensant les loueurs du fonds d'une immatriculation propre et, cette immatriculation, simple acte d'administration du fonds, ayant été supprimée uniquement sur radiation postérieure au jugement prononçant la nullité, le bailleur ne pouvait, nonobstant l'effet rétroactif de la nullité ultérieurement prononcée de la location-gérance, utilement se prévaloir d'une absence d'immatriculation des preneurs pour leur dénier droit à la propriété commerciale".

Mais la Cour de cassation rappelle une règle simple "la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale".
Dès lors, du fait de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de location-gérance, les propriétaires du fonds de commerce ne pouvaient prétendre à une indemnité d'éviction puisqu'ils ne justifiaient plus de leur immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 10/11/2010, cassation (09-16927)

Vu l'article 1304 du code civil, ensemble les articles L145-1 et L144-10 du Code de commerce ;

Attendu que la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 juin 2009), que Mme X... et M. Y..., preneurs à bail de locaux où était exploité un fonds de commerce dont la location avait été concédée à un gérant, se sont vu notifier par leur bailleur, la société DHB, un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction à effet du 30 septembre 2002 ; qu'assignée par acte du 29 septembre 2004 en paiement de cette indemnité, la société DHB s'est opposée à la demande de ses locataires en invoquant leur absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; qu'un arrêt du 7 octobre 2008 a prononcé la nullité du contrat de location-gérance consenti sur ce fonds le 8 avril 1999 par Mme X... ;

Attendu que pour accueillir la demande en paiement de l'indemnité d'éviction, l'arrêt retient que la condition d'immatriculation des preneurs devant s'apprécier au regard de la situation existante lors du congé et de sa date d'effet, soit en l'espèce en l'état d'une location-gérance en cours avec immatriculation du locataire-gérant, dispensant les loueurs du fonds d'une immatriculation propre et, cette immatriculation, simple acte d'administration du fonds, ayant été supprimée uniquement sur radiation postérieure au jugement prononçant la nullité, la société DHB ne peut, nonobstant l'effet rétroactif de la nullité ultérieurement prononcée de la location-gérance, utilement se prévaloir d'une absence d'immatriculation des preneurs pour leur dénier droit à la propriété commerciale ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, du fait de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de location-gérance qu'elle avait constatée, les propriétaires du fonds de commerce ne pouvaient prétendre à une indemnité d'éviction sans avoir à justifier de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs : Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

M. Lacabarats, Président

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