Jurisprudence commentée

Les copropriétaires doivent pouvoir distinguer dans les comptes les différentes charges selon leur nature

Le 23/02/2011, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

Vos réactions...

   

Selon un Arrêt de cassation partielle de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 09/02/2011, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aussi, la participation des copropriétaires aux charges implique une présentation des documents comptables qui leur sont communiqués en vue d'approuver les comptes annuels permettant de distinguer les différentes charges selon leur nature.

Analyse de la décision de jurisprudence

En l'espèce, le propriétaire de plusieurs lots de copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence, notamment en annulation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires qui avait approuvé les comptes de l'exercice précédent et en désignation, avant-dire droit, d'un expert chargé de les vérifier.

Il invoque notamment les dispositions de l'article 10 de la loi de juillet 1965 - selon lequel les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot - pour contester les charges de ramonage, relatives aux éléments d'équipement commun que constituent les conduits et têtes de cheminées. Selon le copropriétaire, ces charges spéciales ne devaient incomber qu'aux seuls copropriétaires qui en avaient l'utilité.

Le juge du fond rejeta sa demande au motif qu'aucune disposition légale n'exige que les "charges générales" soient distinguées des "charges spéciales" pour l'approbation des comptes.

Pourtant, la Cour de cassation considère que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot". Elle ajoute qu'ils sont "tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots".

Dès lors, "la participation des copropriétaires aux charges implique une présentation des documents comptables qui leur sont communiqués en vue d'approuver les comptes annuels permettant de distinguer les différentes charges selon leur nature", de sorte que la demande du copropriétaire était fondée.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 09/02/2011, cassation partielle (09-70951)

Sur le moyen unique :

Vu l'article 10, alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 18 de cette loi et 11 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable à la cause ;

Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 23 octobre 2007), que M. X..., propriétaire de lots de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Quatre Vents à Liévin, notamment en annulation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 2003 qui avait approuvé les comptes de l'exercice 2002 et en désignation, avant-dire droit, d'un expert chargé de les vérifier ;

Attendu que pour débouter M. X... de cette demande, l'arrêt retient qu'aucune disposition légale n'exige que les "charges générales" soient distinguées des "charges spéciales" pour l'approbation des comptes ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la participation des copropriétaires aux charges implique une présentation des documents comptables qui leur sont communiqués en vue d'approuver les comptes annuels permettant de distinguer les différentes charges selon leur nature, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs : Casse et annule, mais seulement en ce qu'il déboute M. X... de sa demande d'annulation de la "résolution" portant sur l'approbation des comptes de l'exercice 2002 et en ce qu'il déboute M. X... de sa demande d'expertise au titre des comptes de l'année 2002, l'arrêt rendu le 23 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ;
Remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

M. Lacabarats, Président

© 2011 Net-iris

   

Inscription JuriTravail Avocats

Commentaires et réactions :



-