Jurisprudence commentée

Le statut des baux professionnels n'est pas accessible à une SCM de professionnels libéraux

Le 29/03/2011, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Contrat & Responsabilité.

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Selon un Arrêt de confirmation partielle de la Cour d'Appel rendu le 11/03/2011, pour la Cour d'appel de Paris, une société civile de moyens de professionnels libéraux ne peut pas revendiquer le statut des baux professionnels, car elle ne peut justifier d'une activité lucrative, laquelle doit s'entendre de l'absence de revenus habituels, tirés de l'exercice d'une profession et permettant de caractériser son activité professionnelle.

Analyse de la décision de jurisprudence

La Cour d'appel de Paris s'est penchée dans un arrêt du 11 mars 2011, sur la qualification du bail conclu par une société civile de moyens (SCM) dans laquelle étaient associés à parts égales plusieurs médecins radiologues exerçant dans trois cabinets. En l'espèce, le bailleur a délivré un congé, mais en l'absence de contrat écrit, le locataire estime avoir bénéficié d'un bail professionnel, de sorte que le congé notifié prématurément était nul.

Après avoir rappelé que l'affectation exclusivement professionnelle des locaux et l'objet strictement professionnel d'une société civile de moyens ne peuvent suffire à caractériser un bail professionnel, sans que soit examinée l'activité de la personne morale titulaire du bail, le juge retient que l'article 36 de la loi du 29 novembre 1966, autorisant la constitution de sociétés civiles de moyens (SCM) ayant pour objet exclusif de faciliter à chacun de leurs membres l'exercice de leur activité par les personnes physiques ou morales exerçant des professions libérales, précise qu'à cet effet, les associés mettent en commun les moyens utiles à l'exercice de leurs professions, sans que la société puisse elle-même exercer celle-ci.

Dès lors qu'en l'espèce, la SCM ne pouvait être considérée comme exerçant l'activité de médecin radiologue de ses associés, que le défaut d'activité lucrative qui lui est reproché doit s'entendre de l'absence de revenus habituels, tirés de l'exercice d'une profession et permettant de caractériser son activité professionnelle, et que les recettes sociales de la SCM étaient constituées par les redevances que les associés s'engageaient à verser pour couvrir les charges, alors la qualification de bail professionnel ne pouvait être retenue.

S'agissant de la validité et des conséquences du congé, la Cour retient que le bail verbal, à durée indéterminée et de droit commun conclu entre la SCM et le bailleur était soumis à l'article 1736 du Code civil - selon lequel si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux - la Cour d'appel juge que c'est à bon droit que le bailleur a respecté un délai de 3 mois.

L'expulsion du locataire est ainsi ordonnée ainsi que le versement d'une indemnité d'occupation sans titre.

Arrêt de la Cour d'Appel, Versailles, rendu le 11/03/2011, confirmation partielle (10-05992)

Vu l'appel interjeté par la société X... d'un jugement rendu le 21 juin 2010 par le tribunal de grande instance de Pontoise, lequel, disant n'y avoir lieu à exécution provisoire,
* l'a déboutée de ses demandes tendant à voir dire que le bail qui la lie à la société Y... est un bail commercial ou un bail professionnel,
* a dit que ce bail était verbal à durée non déterminée,
* a déclaré inopposable à la société X... l'avenant de résiliation du 20 octobre 2008,
* a déclaré valable le congé délivré par la société Y... à la société X... le 31 décembre 2009,
* a ordonné l'expulsion des locaux de la société X...., occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2010, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,
* a condamné la société X... à verser à la société Y... une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer actuel, majoré des taxes et charges actuellement payés par la société X....,
* a dit que chaque partie supportera les frais exposés pour faire valoir ses droits,
* a condamné la société X... aux dépens;

Vu les écritures en date du 28 janvier 2011, par lesquelles la société X... demande à la cour d'infirmer cette décision et, au visa des articles 46 et 57 de la loi du 23 décembre 1986,
* de lui donner acte de son absence de revendication d'un bail commercial,
* de dire et juger qu'elle est bénéficiaire d'un bail professionnel à effet du 1 mai 2006, d'une durée de neuf ans, ainsi qu'il résulte du contrat d'association signé par M. A..., par ailleurs gérant de la société Y..., expirant donc le 30 avril 2015,
* dire et juger nul et de nul effet le congé notifié le 31 décembre 2009,
* débouter la société Y... de toutes ses demandes,
* condamner la société Y... à lui payer la somme de 6.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction pour ces derniers ;

Vu les dernières écritures en date du 25 janvier 2011, aux termes desquelles la société Y... prie la cour, au visa des articles 1165, 1347 et 1736 du code civil, 57 A de la loi du 23 décembre 1986, 36 de la loi (n°66-879) du 29 novembre 1966,
* de débouter la société X... de son appel,
* de confirmer le jugement sur la régularité du congé mettant fin au bail soumis aux seules dispositions du code civil et sur l'expulsion,
* subsidiairement, si le bail était jugé soumis aux dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, de dire que sa durée ne saurait être supérieure à 6 ans et de constater qu'un congé a été délivré pour le 30 avril 2012,
* réformant la décision, de condamner la société X... à payer une indemnité mensuelle de 7.000 euros, charges en sus, à compter du 1er avril 2010 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés,
* de condamner la société X... au paiement de la somme de 15.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction pour ces derniers;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties ; qu'il convient de rappeler que :
* M. A... exerce son activité médicale dans des locaux constituant le lot n°208 de l'immeuble sis à Garges les Gonesse (Val d'Oise), Centre commercial Z... appartenant à la société civile immobilière Y..., constituée avec son père et dont il est gérant associé ;
* dans la société civile de moyens X... étaient associés à parts égales M-M. B..., C..., D... et E..., médecins radiologues exerçant dans trois cabinets sis à Garges les Gonesse, Sarcelles et Paris, également associés, par la mise en commun de leurs honoraires, dans une société de fait B..., C..., E..., immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Pontoise et domiciliée au centre commercial F...à Garges les Gonesse ;
* le 27 avril 2006, par un contrat d'association, M. A... à été intégré dans la société de fait, devenue G..., B..., C..., D..., A..., les honoraires étant mis en commun, et a acquis des parts de la société X..., dont il a été nommé co-gérant ;
* le 28 avril 2006, la société X... seule a signé un bail commercial, puis, à compter du 20 juillet 2006, a acquitté le loyer des locaux appartenant à la société Y...;
* le 1er octobre 2007, M. H... a rejoint comme associé la société de fait et la société X...;
* le 20 octobre 2008 est intervenu un avenant de résiliation du bail, signé par M. A...;
* le 26 mai 2009, M. A... a souhaité se retirer de la société X..., laquelle lui a fait connaître le 6 octobre 2009 qu'il devait alors quitter les locaux du cabinet de radiologie dont elle s'estimait locataire; ce retrait ne s'est pas concrétisé, faute de rachat de ses parts dans la société X...;
* le 31 décembre 2009, la société Y... a fait délivrer un congé à la société X..., pour le 31 mars 2010 ;
* par acte d'huissier de justice du 12 avril 2010 autorisé à jour fixe, la société Y... a assigné la société X... aux fins d'obtenir son expulsion des locaux sis au centre commercial Z..., comme occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2009 et en tous cas le 1er avril 2010, outre une indemnité mensuelle de 7.000 euros charges en sus; la société X... s'est prévalue d'un acte de bail commercial en date du 28 avril 2006, dépourvu de la signature du bailleur, mais exécuté, et subsidiairement d'un bail professionnel, et a soulevé la nullité du congé ;

Sur la qualification et la durée du bail

Considérant que la société X..., rappelant que son appel ne porte que sur le rejet de sa demande subsidiaire de se voir reconnaître le bénéfice d'un bail professionnel, maintient cette demande au visa de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ; qu'elle soutient l'application de cette disposition, dont le caractère d'ordre public permet de pallier à l'absence de bail écrit, à la location exclusivement dédiée à l'exercice d'une profession libérale, comme le cabinet de médecins radiologues et l'absence d'effet à cet égard de l'interposition d'une société civile de moyens, rappelant qu'une personne morale, telle qu'un G.I.E. ou une association, peut se prévaloir du statut des baux professionnels et qu'une société civile de moyens ne peut être assimilée à une association culturelle ou religieuse ;

Qu'elle fait valoir, en application de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, que la durée de ce bail est au minimum de six ans, mais peut excéder ce temps, et que le bail verbal étant du 28 avril 2006 à effet du 1er mai 2006, ne peut expirer avant le 30 avril 2012 ; qu'elle réclame cependant l'application d'un bail d'une durée de neuf ans, expirant au 30 avril 2015, justifié par l'importance de ses investissements, et par référence à l'article 11 du contrat d'association du 27 avril 2006, mentionnant que La société civile de moyens X... est titulaire d'un bail 3-6-9 ans auprès de la société Y... pour l'exploitation du Cabinet radiologique du Centre Commercial “Z... à GARGES (...), signé par M. A..., et donc accepté par ce dernier;

Considérant que la société Y..., soulignant que seul un bail verbal demeure dans le débat, conteste la réunion des conditions - constitutives de l'existence d'un bail professionnel au sens de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 au motif que seule doit être prise en compte l'activité du titulaire du bail et non celle exercée dans les lieux ; qu'elle fait valoir l'absence d'exercice dans les lieux d'une profession ou d'une fonction dont la société X... tirerait des revenus, caractérisant l'usage professionnel des locaux ;

Considérant que le statut des baux commerciaux n'est plus revendiqué par la société X... et qu'il est acquis aux débats que le bail en cause est purement verbal, seule sa qualification de bail professionnel restant en litige ; que l'affectation exclusivement professionnelle des locaux et l'objet strictement professionnel d'une société civile de moyens ne peuvent suffire à caractériser un bail professionnel, sans que soit examinée l'activité de la personne morale titulaire du bail ; que l'article 36 de la loi du 29 novembre 1966, autorisant la constitution de sociétés civiles de moyens (SCM) ayant pour objet exclusif de faciliter à chacun de leurs membres l'exercice de leur activité par les personnes physiques ou morales exerçant des professions libérales, précise qu'à cet effet, les associés mettent en commun les moyens utiles à l'exercice de leurs professions, sans que la société puisse elle-même exercer celle-ci ; que la société X... ne peut ainsi être considérée comme exerçant l'activité de médecin radiologue de ses associés, ainsi que le confirme la dissociation des contrats d'association et d'exercice de la médecine en cabinet de groupe d'une part, et de constitution de la société civile de moyens, d'autre part ; que le début d'activité lucrative qui lui est reproché doit s'entendre de l'absence de revenus habituels, tirés de l'exercice d'une profession et permettant de caractériser son activité professionnelle, ainsi que le corrobore l'article 28 de ses statuts, aux termes duquel ses recettes sociales sont constituées par les redevances que les associés s ‘engagent à verser à la société destinées â couvrir ses charges ; qu'il résulte de ces éléments que c'est par une juste application de la loi que la qualification de bail professionnel a été rejetée par le jugement entrepris, lequel sera confirmé sur ce point;

Sur la validité et les conséquences du congé

Considérant que la société Y... fait valoir que le bail verbal étant à durée indéterminée, le congé délivré le 31 décembre 2009 à effet du 31 mars 2010 est conforme à l'usage des lieux, dans les termes de l'article 1736 du code civil; que, sollicitant la confirmation du jugement entrepris sur l'expulsion de la société X..., elle demande sa réformation sur le montant de l'indemnité d'occupation, à caractère indemnitaire et comminatoire, et sa fixation à la somme mensuelle de 7.000 euros, charges en sus, en rappelant que le loyer se monte à la somme de 66.000 euros annuels, soit 5.500 euros mensuels ; qu'elle fait valoir le bail consenti à M. A... à la date de son retrait de la société civile de moyens, le 26 novembre 2009, son manquement à son obligation de délivrance à la suite du maintien dans les lieux de la société X..., et la mise en demeure en date du 19 mars 2010 reçue de M. A...; considérant que la société X...conclut au rejet des demandes adverse et soulève la nullité du congé;

Considérant que le bail verbal, à durée indéterminée et de droit commun conclu entre la société CX... et la société Y... est soumis à l'article 1736 du Code civil, selon lequel si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé â l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux ; que le délai de 3 mois fixé par le congé du 31 décembre 2009 à effet du 31 mars 2010 répond à cette condition et a été valablement délivré ; que le jugement sera confirmé sur ce point, sur l'expulsion ordonnée, ainsi que sur le point de départ de l'occupation sans droit ni titre, au 1 avril 2010 ; que les circonstances de l'affaire justifient que l'indemnité d'occupation soit fixée à la somme mensuelle de 7.000 euros, outre les charges d'occupation et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés;

Sur les autres demandes :

Considérant qu'il serait inéquitable de laisser totalement à la société Y... la charge de ses frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement et contradictoirement,

- CONFIRME la décision déférée sauf sur la disposition relative au montant de l'indemnité d'occupation,
- STATUANT A NOUVEAU sur ce point,
- CONDAMNE la société X... à verser à la société Y... une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 7.000 euros, outre les charges, à compter du 1er avril 2010 et jusqu'à libération effective des, lieux par la remise des clés,
- Y AJOUTANT, CONDAMNE la société X... à payer à la société Y... la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNE la société X... aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile pour ceux d'appel,

Mme Rosenthal, Président

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