Jurisprudence commentée

La date de réception de la notification d'un congé de bail d'habitation par LRAR est celle qui est apposée par le facteur lors de la remise de la lettre

Le 27/07/2011, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Selon un Arrêt de cassation partielle de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 13/07/2011, la Cour de cassation rappelle qu'il résulte de la loi de 1989 sur la gestion des rapports locatifs, et du Code de procédure civil, que le délai de préavis applicable au congé d'un bail d'habitation court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier de justice. La date de réception d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Analyse de la décision de jurisprudence

Lorsque le propriétaire d'un bien immobilier qu'il loue, décide de le vendre, il doit donner préférence à la vente aux locataires. Si ceux-ci ne se portent pas acquéreurs, ils sont le plus souvent invités à quitter les lieux.
Tel a été le cas en l'espèce, où une société propriétaire d'un immeuble sur lequel elle avait consenti deux baux à usage d'habitation, fait délivrer aux locataire un congé pour vente. Arguant de l'irrégularité de ce congé délivré avant la vente, l'une des locataires, n'ayant pas déféré au congé qui lui avait été délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conduit les acquéreurs à assigner la société en réparation de leur préjudice.

Par un arrêt du 13 juillet 2011, la Cour de cassation rappelle les principes essentiels de la validité de la délivrance d'un congé visés par la loi de 1989 applicable à la cause, à savoir que : lorsque le bailleur donne congé à son locataire, le délai de préavis applicable est de 6 mois. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En conséquence, le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier de justice. Lorsque le congé est délivré par LRAR, la date de réception de la lettre "est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire".

En conséquence, si le courrier revient à l'expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", le destinateur ne s'est pas vu remettre la lettre. Un nouvel envoi est dans un tel cas nécessaire, au besoin par acte d'huissier.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 13/07/2011, cassation partielle (10-20478)

Sur le moyen unique :

Vu les articles 15-I de la loi du 6 juillet 1989 et 669 du Code de procédure civile, ensemble l'article 670 du même code ;

Attendu que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier de justice ; que la date de réception d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 avril 2010), que les consorts X... ont fait l'acquisition d'un immeuble sur lequel avaient été consentis deux baux à usage d'habitation ; que Mme Y..., l'une des locataires, n'ayant pas déféré au congé qui lui avait été délivré, antérieurement à la vente, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par la société Immobilier prestige (la société), au nom des précédents propriétaires, les acquéreurs, arguant de l'irrégularité de ce congé, ont assigné la société en réparation de leur préjudice ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'au sens des dispositions de l'article 15 de la loi de 1989, le terme de réception du congé par le locataire emporte la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur, qu'en effet cet article parle de réception et non pas de remise effective au locataire, que donc la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emporte connaissance par le destinataire du courrier dès lors que par la suite il refuse de prendre réception de ce même courrier, que cette disposition serait vidée de tout effet si elle conditionnait l'effectivité du congé à la remise effective du courrier au locataire ce qui aurait pour effet de laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé en acceptant ou en refusant la remise effective de ce courrier ; que tel est le cas d'espèce puisqu'il est constant que le courrier adressé à Mme Y... est revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", alors même que ce courrier avait été présenté à la destinataire le 21 décembre 2005 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire, la cour d'appel, qui a constaté que le courrier adressé à la locataire était revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l'envoyeur", a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs : Casse et annule, sauf en ce qu'il a reçu la société Immobilier prestige en son appel régulier en la forme et déclaré irrecevables ses écritures en date du 18 février 2010, l'arrêt rendu le 6 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
Remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Mme Bellamy, conseiller faisant fonction de Président

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