Jurisprudence commentée

Possible déplafonnement du loyer pour modification des facteurs locaux de commercialité que s'ils ont une incidence favorable sur l'activité du preneur

Le 22/09/2011, par La Rédaction de Net-iris, dans Affaires / Commercial & Sociétés.

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Le déplafonnement du loyer d'un bail commercial est encadré par la jurisprudence et limité aux seuls effets positifs.

Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 14/09/2011, une modification notable des facteurs locaux de commercialité - comme la création d'une ligne de tramway - ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer que si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur. Dès lors que cette nouvelle ligne de tramway a bouleversé les conditions d'exercice du commerce dans la rue - en raison de la suppression de places de stationnement et la modification du sens de la circulation dans la rue, laquelle s'est accompagnée par la baisse de la population locale - alors le déplafonnement du loyer n'est pas justifié.

Analyse de la décision de jurisprudence

La Cour de cassation estime, sous le visa des articles L145-34 et L143-33 du Code de commerce dans leur version applicable au moment des faits, que le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative. A moins d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Insee intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

En l'espèce, la propriétaire d'un local commercial pris à bail avait donné congé à sa locataire avec offre de renouvellement moyennant un certain loyer. Les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi.

Pour admettre le déplafonnement du nouveau loyer, l'arrêt retient que "la modification notable des facteurs locaux de commercialité n'est prise en considération qu'autant qu'elle est favorable à l'activité du commerce considéré, qu'une telle modification doit être appréciée en elle même, par référence seulement à l'impact qu'elle peut avoir sur l'activité commerciale développée, peu important, si cet impact est constaté, qu'il soit favorable ou défavorable".

La Cour de cassation ne partage pas cette position et casse l'arrêt au motif qu'une "modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur".

En conséquence, une modification notable des facteurs locaux de commercialité, telle que la création d'une ligne de tramway, ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer que si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur. Dès lors que cette nouvelle ligne de tramway a bouleversé les conditions d'exercice du commerce dans la rue - en raison de la suppression de places de stationnement et la modification du sens de la circulation dans la rue, laquelle s'est accompagnée par la baisse de la population locale - alors le déplafonnement du loyer n'est pas justifié.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 14/09/2011, cassation (10-30825)

Sur le moyen unique :

Vu l'article L145-34 du Code de commerce dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article L145-33 du même code ;

Attendu que le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ; qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 du Code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 28 avril 2010), que Mme X..., propriétaire de locaux commerciaux pris à bail par les époux Y... aux droits desquels est venue la société Les Hauts Pavés, a donné congé à sa locataire avec offre de renouvellement moyennant un certain loyer ; que les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi ;

Attendu que pour admettre le déplafonnement du nouveau loyer, l'arrêt retient que la jurisprudence n'est pas fixée en ce sens que la modification notable des facteurs locaux de commercialité n'est prise en considération qu'autant qu'elle est favorable à l'activité du commerce considéré, qu'une telle modification doit être appréciée en elle même, par référence seulement à l'impact qu'elle peut avoir sur l'activité commerciale développée, peu important, si cet impact est constaté, qu'il soit favorable ou défavorable et qu'il ne peut pas, en l'espèce, ne pas être tenu compte d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité affectant l'activité développée par la société Les Hauts Pavés, que cette dernière admet et tient pour notablement défavorable, à contresens de la jurisprudence en vigueur ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs : Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

M. Lacabarats, Président

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