Jurisprudence commentée

Contestation de la validité de l'offre de vente et du congé pour vente

Le 21/02/2012, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

Vos réactions...

   

La sollicitation et l'obtention par le locataire d'un droit ne valent pas renonciation à contester la validité du congé délivré pour vendre le logement occupé.

Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 18/01/2012, le seul fait pour les locataires, à qui un congé pour vendre avait été adressé, d'avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme, conformément à la procédure, ne les prive pas de la possibilité de faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls. La sollicitation et l'obtention par le locataire de la reconduction de plein droit de son bail en vertu de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne valent pas renonciation à contester la validité du congé pour vendre.

Analyse de la décision de jurisprudence

L'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, prévoit qu'en cas de congé pour vendre signifié par le bailleur moins de 2 ans avant le terme du bail, le locataire peut demander la reconduction du bail pour une durée de 2 ans, cette reconduction étant de droit.

La question s'est posée de savoir si la reconduction devait entraîner la formation d'un nouveau contrat de bail entre les parties, dont la particularité est d'être résilié de plein droit à son terme ?
En cas de réponse affirmative, le locataire ne pourrait plus invoquer la nullité du congé pour vendre ayant mis fin au bail précédent, celui-ci ayant été remplacé par le nouveau bail.

Les juges du fond avaient considéré que le seul fait pour les locataires, à qui un congé pour vendre avait été adressé, d'avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme, conformément à la procédure, ne les privait pas de la possibilité de faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls.
La sollicitation et l'obtention par le locataire de la reconduction de plein droit de son bail en vertu de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne valent pas renonciation à contester la validité du congé pour vendre.

La Cour de cassation a confirmé la décision de la Cour d'appel de Versailles le 18 janvier 2012 en affirmant que : "la renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer et que, pour être utilement opposée par celui qui s'en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque".

"Le seul fait pour les locataires d'avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme (...), ne pouvait faire obstacle à la recevabilité de leur demande tendant à faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls", affirme t-elle.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 18/01/2012, rejet (11-10389)

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 novembre 2010), que la société Paris Neuilly Levallois (la société), propriétaire d'un appartement pris à bail par les époux X..., a fait part aux locataires, par lettre du 23 mai 2005, de son intention de procéder à une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, leur offrant la possibilité d'acquérir le leur en application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; que, par acte du 18 octobre 2007, elle leur a notifié un congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, à effet du 30 avril 2008 ; que les époux X... ont, le 30 avril 2008, demandé l'application à leur profit des dispositions de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; que la société, par courrier du 7 avril 2009, leur a indiqué que leur bail prendrait fin le 17 octobre 2009 ; que les preneurs s'étant maintenus dans les lieux au-delà de cette date, la bailleresse les a assignés aux fins de faire déclarer le congé valable et obtenir leur expulsion ; que les locataires ont soulevé la nullité de l'offre de vente et du congé, faute pour la bailleresse d'avoir satisfait aux exigences des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 ;

Attendu que la société fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de l'offre de vente et du congé pour vendre, alors, selon le moyen :

1) - Que l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 13 juin 2006 prévoit qu'en cas de congé pour vendre signifié par le bailleur moins de 2 ans avant le terme du bail, le locataire peut demander la "reconduction" du bail pour une durée de 2 ans, cette reconduction étant de droit ; que la reconduction ainsi prévue entraîne par conséquent la formation d'un nouveau contrat de bail entre les parties, dont la particularité est d'être résilié de plein droit à son terme ; qu'il en résulte que le locataire ne peut plus invoquer la nullité du congé pour vendre ayant mis fin au bail précédent, celui-ci ayant été remplacé par le nouveau bail conclu en application du texte précité ; qu'en décidant cependant en l'espèce que "le seul fait de solliciter que le bail soit prorogé à compter de la date prévue pour son terme ne peut (...) caractériser l'accord des volontés sur l'expiration de la convention qui régissait les parties et sur son remplacement par une reconduction du contrat en vertu de l'article 11-1", sans prendre en compte le fait qu'à la suite de la demande du locataire, le bail initial était reconduit de plein droit, ce qui donnait naissance à un nouveau bail, la cour d'appel a violé l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

2) - Qu'en tout état de cause, en cas de congé pour vendre signifié par le bailleur moins de deux ans avant le terme du bail, l'usage par le locataire de la faculté d'obtenir la reconduction de plein droit du bail pour une durée de deux années à compter de la notification du congé vaut nécessairement renonciation de sa part à contester la validité du congé qui lui ouvre cette possibilité ; qu'en l'espèce, après avoir reçu le 18 octobre 2007, un congé pour vendre avec effet au 30 avril 2008, les époux X... ont sollicité l'application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 13 juin 2006 et obtenu la reconduction de leur bail jusqu'au 18 octobre 2009 ; qu'en décidant cependant que le fait d'avoir sollicité cette reconduction du bail ne valait pas renonciation des locataires à demander la nullité du congé, la cour d'appel a violé les articles 11-1 et 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;

3) - Que la sollicitation et l'obtention par le locataire de la reconduction de plein droit de son bail en vertu de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 valent renonciation à contester la validité du congé pour vendre qui ouvre cette possibilité, peu important que la locataire ait ou non appréhendé l'intégralité des conséquences juridiques de sa situation locative; qu'en effet, le bailleur n'étant tenu d'aucune obligation d'information sur ce point, un locataire normalement diligent doit s'informer de la portée de la reconduction du bail prévue par ce texte ; qu'en retenant en l'espèce "qu'à défaut de justification de ce que les locataires appréhendaient l'intégralité des conséquences juridiques de leur situation locative", le seul fait que les époux X... aient obtenu la reconduction de plein droit de leur bail ne valait pas renonciation de leur part à contester la validité du congé pour vendre, la cour d'appel a derechef violé les articles 11-1 et 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;

4) - Que nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'en l'espèce, après avoir sollicité et obtenu la reconduction de plein droit de leur bail pour une durée de deux ans en application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, les époux X... ont fait volte-face et prétendu, au terme de ces deux années, contester la validité du congé leur ayant ouvert droit à cette reconduction automatique du bail ; qu'en ne déclarant pas irrecevable cette prétention comme contraire au principe interdisant de se contredire au détriment d'autrui, la cour d'appel a violé l'article 6-1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble l'article 122 du Code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que la renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer et que, pour être utilement opposée par celui qui s'en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque, la cour d'appel a pu, sans méconnaître l'article 6-1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, retenir que le seul fait pour les locataires d'avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme en application de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, ne pouvait faire obstacle à la recevabilité de leur demande tendant à faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M. Terrier, Président

© 2012 Net-iris

   

Inscription JuriTravail Avocats

Commentaires et réactions :



-