Jurisprudence commentée

La restitution incomplète du dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur

Le 08/03/2012, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.

Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 15/02/2012, le dépôt de garantie versé par le locataire à la date de la prise du bail, doit lui être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. La Cour de cassation rappelle que c'est au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.

Analyse de la décision de jurisprudence

Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principe. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Il est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans le délai de 2 mois, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire. Dans une telle situation, il faut adresser au propriétaire une lettre de mise en demeure de paiement afin de récupérer le dépôt de garantie et les intérêts.

Dans une affaire soumise au juge de proximité de Poitiers, une locataire demandait la restitution complète de son dépôt de garantie qui s'élevait à 900 euros. A l'audience, elle ne reçut du bailleur que la somme de 293 euros. Estimant cette somme était insuffisance, elle décida de former un pourvoi.

La question s'est posée de savoir si les sommes restant dues par le locataire à la fin du bail, pouvaient résulter d'un justificatif de travaux fondé sur l'état des lieux d'entrée comparé à l'état des lieux de sortie ou si le bailleur devait produire les factures des travaux réalisés ?

Pour la Cour de cassation, il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues, qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.
S'il s'agit d'une facture d'eau, de chauffage ou d'électricité, la justification doit provenir de la facture émise par l'organisme concerné en fonction des indices relevés dans l'état des lieux de sortie. S'il s'agit de travaux et réparations, la justification provient des factures émises par un ou plusieurs professionnels (ex : peintre, électricien, plombier, etc.) intervenus dans le logement.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 15/02/2012, cassation (11-13014)

Sur le moyen unique :

Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1315 du code civil ;

Attendu que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ;

Attendu, selon le jugement attaqué ( juridiction de proximité de Poitiers, 21 avril 2010) rendu en dernier ressort, que Mme X..., ancienne locataire d'un appartement propriété de la SCI, a demandé la condamnation de la bailleresse à lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 900 euros ;

Attendu que pour rejeter cette demande le jugement retient qu'il appartient à la locataire de justifier des demandes pouvant excéder la somme de 293,23 euros versée à l'audience par le propriétaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie, la juridiction de proximité, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs : Casse et annule dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 21 avril 2010, entre les parties, par la juridiction de proximité de Poitiers ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Châtellerault ;

M. Terrier, Président

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