Jurisprudence commentée

La lettre d'avocat rend la vente d'un bien immobilier ferme et parfaite

Le 21/05/2012, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Contrat & Responsabilité.

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Le lettre d'avocat portant la mention officielle n'est pas couverte par le secret professionnel de sorte qu'elle peut servir les droits d'un tiers.

Selon un Arrêt de rejet de la Chambre sociale de la Cour de cassation rendu le 09/05/2012, au sens du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on été convenu la chose et le prix, même si la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Pour la Cour de cassation, une lettre d'avocat comportant l'ensemble des informations et mentions relatives à l'acceptation de l'offre au prix proposé par l'acquéreur, constitue un document permettant de qualifier la vente parfaite. Dès lors, l'acquéreur est en droit d'exiger la vente forcée si l'un des vendeurs entend se rétracter.

Analyse de la décision de jurisprudence

En l'espèce, un couple met en vente un bien immobilier en vue de la liquidation de leurs droits patrimoniaux à la suite de leur divorce. Une offre d'achat faite pour un prix donné a été acceptée par l'ex-épouse.
L'avocat du vendeur informe le conseil de la venderesse de l'accord de celui-ci pour la vente du bien immobilier au prix proposé par l'acquéreur, par une lettre portant la mention "officielle" à laquelle était jointe une copie de l'offre d'achat signée par l'ex-époux avec la mention "bon pour accord".
Toutefois ce dernier refusa par la suite de signer devant notaire l'acte authentique de vente, estimant qu'il n'avait consenti à la vente qu'à l'égard de sa coindivisaire (ex-épouse), et que son accord n'était pas opposable à l'acquéreur (tiers).

Assignés par l'acquéreur en vente forcée, les vendeurs ont été contraints de vendre par la Cour d'appel d'Aix en Provence, au motif que l'offre formulée par l'acquéreur avait été acceptée par l'ensemble des coindivisaires de sorte que la vente était parfaite.

Estimant qu'il n'avait pas donné son accord à la vente et que la lettre d'avocat, couverte par le secret professionnel, ne pouvait pas être produite par l'acquéreur, le vendeur forma un pourvoi en cassation.

Pour la Haute juridiction, les juges du fond ont retenu à bon droit que cette "lettre n'était pas couverte par le secret professionnel" ce dont il résultait qu'elle pouvait être transmise à l'acquéreur, et ont pu déduire de ces seuls motifs que "l'offre avait été acceptée par tous les coindivisaires et que la vente était parfaite".

En conséquence, la lettre d'avocat du vendeur informant l'avocat de la venderesse, de l'accord pour la vente du bien au prix proposé par l'acheteur par une lettre portant la mention "officielle" à laquelle est jointe une copie de l'offre d'achat signée par l'acquéreur avec la mention "bon pour accord", rend la vente parfaite dès lors que la venderesse a elle aussi accepté la vente.

Cette lettre non couverte par le secret professionnel, pouvait être transmise à l'acquéreur. L'offre ayant été acceptée par tous les coindivisaires, la vente était parfaite de sorte que l'acquéreur pouvait assigner les vendeurs en vente forcée au prix qu'ils avaient accepté.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre sociale, rendu le 09/05/2012, rejet (11-15161)

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., ès qualités ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 février 2011), que M. X... et Mme Z..., propriétaires de cinq parcelles à Paradou sur lesquelles ils ont fait édifier un gîte d'étape et un hangar agricole, ont, à la suite de leur divorce, mis ce bien immobilier en vente ; qu'une offre d'achat a été faite par M. A... pour 310.000 euros ; que l'acte authentique n'ayant jamais été signé, celui-ci a fait assigner M. X... et Mme Z... en vente forcée ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire que l'offre formulée par M. A... a été acceptée par l'ensemble des coindivisaires de sorte que la vente est parfaite, alors, selon le moyen :

1) - Qu'une lettre entre avocats, quand bien même elle porterait la mention "officielle", ne peut être invoquée par un tiers étranger au litige la concernant ; qu'en admettant que M. A... pouvait utilement se prévaloir, dans le cadre de son action en réalisation d'une vente, de la lettre "officielle" par laquelle Me Chaix, avocat de M. X..., avait fait savoir à Me Berto, avocat de Mme Z..., en vue de la liquidation des droits patrimoniaux de ces derniers à la suite de leur divorce, qu'il acceptait cette vente, la cour d'appel a violé l'article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 ;

2) - Qu'une vente n'est parfaite qu'autant que le bénéficiaire de l'offre a accepté celle-ci par un acte directement adressé à l'émetteur de l'offre ou son mandataire ; qu'en retenant, en outre, que la vente était parfaite, quand bien même le destinataire de l'offre était Me Berto, avocat de Mme Z..., qui n'était aucunement le mandataire de M. A... ayant émis l'offre litigieuse, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le conseil de M. X... avait informé le conseil de Mme Z... de l'accord de celui-ci pour la vente du bien immobilier au prix de 310.000 euros par une lettre portant la mention " officielle " à laquelle était jointe une copie de l'offre d'achat signée par M. X... avec la mention " bon pour accord ", la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que cette lettre n'était pas couverte par le secret professionnel, ce dont il résultait qu'elle pouvait être transmise à M. A..., a pu déduire de ces seuls motifs que l'offre avait été acceptée par tous les coindivisaires et que la vente était parfaite ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M. Terrier, Président

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