Jurisprudence commentée

Aucun paiement dû à l'agent immobilier sans vente, sauf fraude ou clause pénale

Le 29/06/2012, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Le vendeur peut refuser de signer la vente au prix fixé par le mandat, à charge pour lui en cas de fraude ou de clause pénale de dédommager l'agent immobilier.

Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 28/06/2012, le mandat de vendre confié à un agent immobilier ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut être imputé à faute pour justifier, en dehors des prévisions d'une clause pénale, sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à moins qu'il ne soit établi que ce mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

Analyse de la décision de jurisprudence

Lorsqu'un agent immobilier accompli la mission pour laquelle il a reçu mandat, et qu'il trouve un acquéreur pour le bien immobilier considéré au prix souhaité par le vendeur, peut-il réclamer à ce dernier des dommages et intérêts lorsque le vendeur refuse de signer le compromis de vente et résilie le mandat ?

Si la Cour d'appel d'Aix-en-Provence fait droit à la demande, en retenant que si l'agence ne pouvait réclamer de commission puisqu'aucun acte de vente authentique n'avait été signé, en revanche, comme elle avait respecté les termes du mandat en présentant au vendeur des acquéreurs ayant accepté d'acheter le bien au prix fixé par le mandat, elle pouvait obtenir des dommages et intérêts. En ayant refusé sans motif sérieux de signer le compromis de vente, le vendeur a commis un manquement à son obligation d'exécuter de bonne foi le contrat, que le juge a qualifié de fautif.

La Cour de cassation casse l'arrêt après avoir rappelé "qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû, sous réserve de l'hypothèse de la stipulation de la clause pénale que cette disposition autorise, aux personnes visées par le premier des articles susvisés ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu'une des opérations visées à cet article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties".

Sous le visa de la loi de 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, et dès lors qu'en l'espèce la vente n'a pas eu lieu, la Cour estime que :

  • le mandat d'entremise donné à un agent immobilier ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément,
  • le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut par principe lui être imputé, ni même constituer une faute,
  • ce refus ne peut justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts :
    - sauf en cas de clause pénale prévue par le mandat,
    - sauf s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant l'agent immobilier de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 28/06/2012, cassation (10-20492)

Sur le moyen unique pris en sa seconde branche :

Vu les articles 1er et 6, alinéa 3, de la loi (n°70-9) du 2 janvier 1970 ;

Attendu que selon le second de ces textes, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû, sous réserve de l'hypothèse de la stipulation de la clause pénale que cette disposition autorise, aux personnes visées par le premier des articles susvisés ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu'une des opérations visées à cet article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; que le mandat d'entremise donné à l'une de ces personnes ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute pour justifier, en dehors des prévisions d'une clause pénale, sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à moins qu'il ne soit établi que ce mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme X... a donné le 31 octobre 2005 à la société E. un mandat non exclusif de vente, consenti pour une durée de 3 mois, renouvelable par tacite reconduction, portant sur un appartement situé à Nice, le prix étant fixé à 170.000 euros, net vendeur, une commission de 6% étant mise à la charge de l'acquéreur ; qu'elle a résilié ce mandat par lettre du 22 février 2006 ; que la société E. l'a assignée en paiement d'une somme de 10.000 euros ;

Attendu que pour accueillir cette demande, la cour d'appel a retenu que si la société E. ne pouvait réclamer de commission, aucun acte de vente authentique n'ayant été signé, elle avait respecté les termes du mandat en présentant à Mme X... des acquéreurs ayant accepté d'acheter le bien au prix fixé par le mandat tandis que celle-ci avait refusé sans motif sérieux de signer le "compromis de vente", ce manquement à l'obligation d'exécuter de bonne foi le contrat devant être qualifié de fautif et justifiant l'octroi de dommages intérêts ;

Qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser une faute imputable à Mme X..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen :
Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier.

M. Charruault, Président

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