Jurisprudence commentée

Non renouvellement d'un bail mixte si les lieux sont exclusivement professionnels

Le 11/09/2012, par La Rédaction de Net-iris, dans Affaires / Commercial & Sociétés.

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La loi de 1989 n'est pas applicable à un bail mixte portant sur des locaux qui ne sont pas affectés à l'habitation du preneur.

Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 05/09/2012, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Mais si le titulaire du contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut - lorsqu'au terme du contrat il n'occupe pas, pour son habitation principale, au moins partiellement, les locaux pris en location - se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que confère la loi du 6 juillet 1989 à celui qui habite les lieux loués.

Analyse de la décision de jurisprudence

En l'espèce, en octobre 1980, le propriétaire d'un appartement l'a donné à bail mixte à une société civile professionnelle d'avocats. Le bail a été tacitement reconduit, puis en 2007, le propriétaire a délivré à la SCP un congé, invoquant l'usage exclusivement professionnel du local. Le locataire s'étant maintenu dans les lieux, le bailleur l'a assigné aux fins de faire déclarer son congé valable et obtenir son expulsion.

Le locataire, se fondant sur l'article 2 de la loi de 1989, considère le congé délivré comme nul faute de contenir les mentions obligatoires. En effet, selon cet article "à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire".

Le juge du fond a débouté le propriétaire de sa demande et déclaré le congé nul, pour non-respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Saisi de l'affaire, la Cour de cassation affirme que :

  • les dispositions de la loi de 1989 s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale. En revanche, elles ne s'appliquent pas si les locaux sont uniquement utilisés à titre professionnel ;
  • si le bail portant sur un appartement est consenti à usage d'habitation pour l'un des membres de la SCP locataire ou pour l'exercice de la profession d'avocat, alors, le congé doit être justifié, et viser au moins un des motifs prévus à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir :
    - la décision du bailleur de reprendre ou de vendre le logement,
    - ou un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A défaut le congé est nul.
  • si le titulaire du contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut - lorsqu'au terme du contrat il n'occupe pas, pour son habitation principale, au moins partiellement, les locaux pris en location - se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que confère la loi du 6 juillet 1989 à celui qui habite les lieux loués.

Dans l'affaire en cause, la Cour de cassation a affirmé que si le bail était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et le congé à l'article 15 de cette loi, en revanche, le locataire ne pouvait pas se prévaloir des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, en raison de l'usage exclusivement professionnel des lieux.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 05/09/2012, cassation (11-22336)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 mai 2011), que le 24 octobre 1980, la société G., aux droit de laquelle se trouve la société civile immobilière I. (la SCI), propriétaire d'un appartement, l'a donné à bail à la société civile professionnelle MAL, aux droits de laquelle se trouve la société civile professionnelle d'avocats CJL(la SCP), "dans les termes de l'article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948" ; que le bail a été tacitement reconduit ; que le 28 mars 2007, la SCI a délivré à la SCP un congé pour le 30 septembre 2007 invoquant l'usage exclusivement professionnel du local ; que la locataire s'étant maintenue dans les lieux, la bailleresse l'a assignée aux fins de faire déclarer son congé valable et obtenir son expulsion ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen, que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables à un bail portant sur des locaux qui ne sont pas affectés à l'habitation du preneur ; qu'en l'espèce, la SCI faisait valoir que les locaux donnés à bail à la SCP servaient à une utilisation exclusivement professionnelle, de sorte que le congé qui lui avait été délivré n'était pas soumis à l'article 15 de cette loi ; qu'en se bornant à retenir, pour déclarer nul le congé du 28 mars 2007, qu'il ne visait aucun des motifs prévus par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, sans rechercher si, comme il était soutenu, les locaux n'étaient pas affectés à un usage exclusivement professionnel, de sorte que le bail échappait aux dispositions de cette loi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail, portant sur un appartement, avait été consenti à usage d'habitation pour l'un des membres de la SCP locataire ou pour l'exercice de la profession d'avocat, la cour d'appel, qui a procédé à la seule recherche, à laquelle elle était tenue, relative à la destination contractuelle de la location, a pu retenir que le bail était désormais soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et le congé à l'article 15 de cette loi ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 2 et l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que les dispositions de ce texte s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ; que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ;

Attendu que pour déclarer le congé nul, l'arrêt retient qu'il a été délivré "conformément aux dispositions du code civil, des termes de votre contrat de location et de l'article L632-1 du code de la construction et de l'habitation", au motif que ladite SCP utilise les lieux à usage exclusivement professionnel et qu'ainsi elle ne peut bénéficier du droit au renouvellement prévu et réglementé par la loi du 6 juillet 1989 au profit des locations à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, que ce congé ne vise aucun des motifs prévus à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir, soit la décision du bailleur de reprendre ou de vendre le logement, soit un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, que ledit congé est donc entaché de nullité ;

Qu'en statuant ainsi, alors que si le titulaire du contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu'au terme du contrat il n'occupe pas, pour son habitation principale, au moins partiellement, les locaux pris en location, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que confère la loi du 6 juillet 1989 à celui qui habite les lieux loués, la cour d'appel, qui a écarté l'existence d'un motif légitime et sérieux de congé sans constater un usage à titre d'habitation principale, au moins partiellement, des locaux loués, au terme du contrat, a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs : Casse et annule dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

M. Terrier, Président

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