Jurisprudence commentée

Fixation du prix du bail renouvelé et plafonnement

Le 25/03/2013, par La Rédaction de Net-iris, dans Affaires / Commercial & Sociétés.

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Pas de déplafonnement du prix du loyer renouvelé même si les parties s'accordent pour une évolution du loyer de manière progressive et par paliers.

Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 06/03/2013, lorsque les parties s'accordent pour la fixation du prix du bail renouvelé, en prévoyant la fixation dans le bail expiré d'un loyer progressif par paliers, alors la variation indiciaire telle que publiée par l'Insee s'applique au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d'effet du bail à renouveler.

Analyse de la décision de jurisprudence

Les articles L145-33 et suivants du Code de commerce prévoient que le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

  • les caractéristiques du local considéré ;
  • la destination des lieux ;
  • les obligations respectives des parties ;
  • les facteurs locaux de commercialité ;
  • les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

A moins d'une modification notable de ces quatre premiers éléments, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Lorsque les parties s'entendent lors du renouvellement du bail, pour une révision du prix par paliers, la hausse du prix du bail renouvelé peut-elle au final excéder le plafonnement prévu par le Code de commerce ?

Non a estimé la Cour de cassation dans un arrêt du 6 mars 2013, car pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par le code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d'effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d'un loyer progressif par paliers.

Elle rappelle dans un attendu de principe que "le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative" et qu'à moins d'une modification notable des éléments du local, "le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Insee intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré".

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 06/03/2013, cassation (12-13962)

Sur le moyen unique :

Vu l'article L145-34 du Code de commerce, ensemble l'article L145-33 du même code ;

Attendu que le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ; qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 du Code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Insee intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 novembre 2011), que, la société Maison de la Truffe leur ayant, par acte du 22 avril 1998, demandé le renouvellement du bail commercial qu'ils lui avaient consenti le 14 décembre 1989, Mme X... et son fils, M. Y..., aux droits desquels se trouve Mme Z..., ont assigné la société locataire en acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement en fixation d'un loyer déplafonné ; qu'après avoir, le 11 mars 2003, conclu une transaction aux termes de laquelle les bailleurs ont notamment renoncé à solliciter le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire et accepté le renouvellement du bail pour neuf années à compter du 1er octobre 1998, en contrepartie de quoi la société preneuse a accepté la fixation d'un loyer progressif par paliers, les parties ont signé le 7 septembre 2006 un nouveau bail reprenant les termes de cet accord ; que, par acte du 22 février 2007, les bailleurs ont délivré congé pour le 30 septembre 2007 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2007 ; que les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi ;

Attendu que pour dire que le prix du loyer du bail renouvelé devait être déplafonné, l'arrêt retient que la modalité de fixation du loyer par paliers dans le bail à renouveler, qui exclut la fixation d'un loyer de base, met obstacle à l'application de la règle du plafonnement et impose d'apprécier le loyer lors du renouvellement à sa valeur locative ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par l'article L145-34 du code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d'effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d'un loyer progressif par paliers, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par motifs : Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

M. Terrier, Président

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