Jurisprudence commentée

Opposition des copropriétaires à la cession des parties communes

Le 09/04/2013, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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La première assemblée générale des copropriétaires doit ratifier la désignation du syndic chargé de gérer les parties communes.

Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 27/03/2013, il ressort des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, que, dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic est désigné par le règlement de copropriété, cette désignation ne peut être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet.

Analyse de la décision de jurisprudence

Une clause prévue dans un contrat de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement donnant mandat au vendeur de désigner un syndic professionnel provisoire ayant le pouvoir de procéder à la réception des parties communes, est déclarée non écrite pour violation des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui sont d'ordre public.

Dans cette affaire, une société P. a fait réaliser un programme immobilier soumis au statut de la copropriété. Le règlement de copropriété désignait la société P. comme syndic provisoire jusqu'à la première assemblée générale chargée de nommer le syndic.
Les actes de vente des lots en l'état futur d'achèvement, comportaient une clause aux termes de laquelle "l'acquéreur donne mandat à la société P. à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire. Ce syndic professionnel provisoire aura tous pouvoirs aux fins de procéder, au nom de l'acquéreur, à la constatation du parachèvement des parties communes".

La question s'est posée de savoir si la société P. avait le pouvoir de désigner comme syndic provisoire une autre société ?

Dans un arrêt du 27 mars 2013, la Cour de cassation a estimé fondé le recours du syndicat des copropriétaires en nullité du procès-verbal de désignation. Elle affirme que les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, prévoient que, dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété, cette désignation ne peut être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 27/03/2013, rejet (12-13328)

Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 novembre 2011) que la société Proimo a fait réaliser à Marseille un programme immobilier, dénommé Domaine des Bastides, soumis au statut de la copropriété ; que le règlement de copropriété établi le 30 juillet 2003 désignait la société Proimo comme syndic provisoire jusqu'à la première assemblée générale chargée de nommer le syndic ; que les actes de vente des lots en l'état futur d'achèvement, comportaient une clause aux termes de laquelle "l'acquéreur donne mandat à la société Proimo à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire. Ce syndic professionnel provisoire aura tous pouvoirs aux fins de procéder, au nom de l'acquéreur, à la constatation du parachèvement des parties communes" ; que la société Proimo ayant désigné comme syndic provisoire la société Solafim, celle-ci a signé un procès-verbal intitulé "livraison des parties communes" le 8 septembre 2005 ; que le syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides a assigné la société Proimo et la société Solafim en nullité de ce procès-verbal ;

(...)

Sur le second moyen :

Attendu que la société Proimo fait grief à l'arrêt de déclarer inopposable au syndicat des copropriétaires l'acte de livraison des parties communes établi le 8 septembre 2005, alors, selon le moyen :

1) - Que l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 autorise la désignation d'un syndic provisoire avant la réunion de la première assemblée générale, par le règlement de copropriété ou "par tout autre accord des parties", cette désignation devant être soumise à la ratification de cette première assemblée générale ; qu'il en résulte qu'est valable la clause prévue dans les contrats de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement donnant mandat au vendeur de désigner un syndic professionnel provisoire ayant le pouvoir de procéder à la réception des parties communes ; qu'en décidant qu'une telle clause devait être déclarée non écrite, la cour d'appel a violé le texte précité, ensemble les articles 1134 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2) - Que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui interdit au syndic de se faire substituer, ne fait pas obstacle à ce que mandat lui soit donné par les acquéreurs de lots en l'état futur d'achèvement, avant la première réunion de l'assemblée générale, de désigner un syndic professionnel provisoire afin de procéder à la réception des parties communes ; qu'en déclarant cette clause non écrite, la cour d'appel a violé le texte susvisé, ensemble les articles 1134 du code civil et 17 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'il résultait des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, que, dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic avait été désigné par le règlement de copropriété, cette désignation ne pouvait être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la clause figurant dans les contrats de vente était nulle et de nul effet et que l'acte intitulé "Livraison des parties communes" établi le 8 septembre 2005 devait être déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M. Terrier, Président

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