Jurisprudence commentée

Le syndic ne peut pas dans tous les cas ester en justice au nom du syndicat

Le 10/10/2013, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Les exceptions prévues à l'article 55 aliéna 2 du décret de 1967 relatif au statut de la copropriété des immeubles bâties, sont limitatives.

Selon un Arrêt de cassation partielle de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 02/10/2013, l'action du syndic en réparation du préjudice causé au syndicat par une violation du règlement de copropriété, ou une atteinte aux parties communes, nécessite obligatoirement une autorisation de l'assemblée générale.

Analyse de la décision de jurisprudence

D'après l'article 55 du décret du 17 mars 1967 (pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis), le syndic ne peut pas, en principe, agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Dans son second alinéa, l'article précise cependant les cas où l'autorisation de l'assemblée générale n'est pas nécessaire ; il s'agit (entre autres) :

  • des actions en recouvrement de créance ;
  • de la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée (à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot) ;
  • de la défense des actions intentées contre le syndicat.

En l'espèce, un syndicat de copropriétaire avait assigné un des propriétaires de l'immeuble en justice pour le paiement d'arriérés de charges et de certaines sommes. Ce dernier avait en effet jugé bon d'effectuer quelques "travaux" sur les parties communes, ce qui avait eu pour effet de priver l'immeuble de l'écoulement des eaux usées.

Selon les propriétaires, il s'agissait en l'espèce d'un recouvrement de créance portant sur des charges impayées. Dès lors, le syndic n'avait normalement pas à être autorisé par l'assemblée générale pour pouvoir agir en justice.

Alors que les juges du fonds avaient condamné le propriétaire indélicat à payer une somme au titre du coût des travaux de raccordement, les juges de la Haute Juridiction, quant à eux, rendront un arrêt de cassation partielle. Selon les juges de la troisième chambre civile, l'action du syndic en remboursement d'une facture de travaux est bien une action en réparation du préjudice causé au syndicat par une violation du règlement de copropriété, ou une atteinte aux parties communes.

Ne rentrant en aucun cas dans les exceptions mentionnées à l'alinéa 2 de l'article 55 précité, une autorisation de l'assemblée générale était nécessaire.

Par cette décision, les Juges viennent rappeler aux syndics que les exceptions mentionnées à l'article 55 du décret du 17 mars 1967 sont limitativement énumérées. Il convient donc pour les syndics et les syndicats de copropriétaires de se demander préalablement si l'action en justice envisagée nécessite ou non une autorisation.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 02/10/2013, cassation partielle (12-19481)

Vu l'article 55, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 117 du code de procédure civile ;

Attendu que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 9 juin 2011), que le syndicat des copropriétaires de la résidence Y (le syndicat) a assigné M. X..., propriétaire de divers lots, en paiement d'arriérés de charges ainsi qu'en paiement de la somme de 495,85 euros représentant des frais de travaux de raccordement des eaux usées d'un lot de la copropriété, rendus nécessaires, selon le syndic, par les travaux réalisés par M. X... sur les parties communes ayant privé le dit lot de l'écoulement des eaux usées ;

Attendu que pour rejeter le moyen d'irrecevabilité présenté par M. X... et le condamner à payer au syndicat une certaine somme au titre du coût des travaux de raccordement, l'arrêt retient que le syndic n'a pas à être autorisé par l'assemblée générale à agir en justice lorsque l'action intentée par le syndic de copropriété a pour objet le recouvrement d'une créance sur un copropriétaire portant sur des charges impayées, dont une partie correspond aux charges courantes et une autre partie à une charge exceptionnelle assumée par le syndicat au titre de frais de raccordement d'une canalisation d'eaux usées ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'action du syndic en remboursement d'une facture de travaux est une action en réparation du préjudice causé au syndicat par une violation du règlement de copropriété ou une atteinte aux parties communes et nécessite une autorisation de l'assemblée générale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les troisième et quatrième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Par ces motifs,

Casse et annule, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Y, pris en la personne de son syndic, la somme de 495,85 euros au titre du coût des travaux de raccordement du réseau d'évacuation des eaux usées et de WC du lot n° 3, l'arrêt rendu le 9 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ;
Remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy, autrement composée ;

M. Terrier, Président

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