Jurisprudence commentée

Piqure de rappel : la solidarité ne se présume pas !

Le 12/11/2013, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Afin de pouvoir être invoquée dans le cadre d'une dette de loyer, la solidarité doit être expressément stipulée au contrat, car elle se présume pas.

Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 30/10/2013, une dette de loyer n'étant pas par elle même indivisible, et la solidarité ne se présumant point, une société civile immobilière ne peut pas, dans le cadre d'un contrat de bail, invoquer la solidarité à l'encontre de l'un des preneurs, si ce mécanisme n'a pas été expressément stipulé au contrat.

Analyse de la décision de jurisprudence

La solidarité passive est un mécanisme issu du régime général des obligations et prévu aux articles 1200 et suivants du Code civil. Dès lors qu'elle aura été expressément stipulée (hormis les cas ou elle aura lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi), un créancier pourra demander à l'un des débiteurs de payer la totalité de la dette, à charge pour ce dernier de se retourner par la suite contre les autres codébiteurs solidaires.

C'est bien le caractère expresse de la stipulation relative à la solidarité qui posait problème dans l'affaire soumise à l'appréciation des Juges de la Cour de cassation.

En l'espèce, une Société civile immobilière (SCI) avait donné à bail à des avocats des locaux à usage professionnel. A la base, le contrat de bail mentionnait le nom des deux avocats preneurs. Par la suite, l'un des deux locataires est remplacé par un autre avocat, ceci avec l'accord de la SCI.

Ce dernier quittant par la suite les lieux sans donner congé, l'avocat restant se trouve alors dans l'obligation de rendre les locaux peu de temps après cet événement.

La SCI l'assigne en paiement d'un solde de loyers échus.

Les Juges de la Cour d'appel de Bordeaux accueilleront favorablement les demandes de la Société civile immobilière. Selon eux, dans la mesure où la dette de loyer n'est que la contrepartie d'un droit indivisible (le droit de jouissance des biens donnés à bail), elle devait à son tour être vue comme étant une dette indivisible.
Selon les Juges d'appel, la SCI était fondée à agir contre l'avocat restant pour qu'il paye la totalité des loyers impayés.

Mais les Juges de la Cour de cassation n'iront pas dans ce sens. Selon eux, le bail ne stipulait pas expressément la solidarité des preneurs, et la dette de loyer n'était en aucun cas une dette par elle même indivisible. Dès lors, en envisageant le contraire, les Juges de la Cour d'appel de Bordeaux avaient violé les articles 1200 et 1222 du Code civil. L'arrêt ne pouvait être que cassé.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 30/10/2013, cassation (12-21034)

Vu les articles 1202 et 1222 du code civil ;

Attendu que, selon le premier de ces textes, la solidarité ne se présume point et doit être expressément stipulée ; que, selon le second, chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible en est tenu pour le total, encore que l'obligation n'ait pas été contractée solidairement ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 22 mars 2012), que la SCI du 12 cours Xavier Arnozan (la SCI) a donné à bail des locaux à usage professionnel à MM. X... et Y..., avocats, le contrat mentionnant le "Cabinet Yves X... et Pierre Y..." en qualité de locataire ; que M. Z..., ayant remplacé M. Y... avec l'accord de la SCI, a quitté les lieux courant 2005 sans donner congé ; que M. X... a donné congé et a restitué les lieux le 9 juillet 2007 ; que la SCI a assigné celui-ci en paiement d'un solde de loyers échus de 2005 à 2007 ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'une dette de loyer est indivisible entre des colocataires, dans la mesure où elle est la contrepartie du droit de jouissance des biens donnés à bail, droit qui est lui-même indivisible, qu'il s'ensuit que la SCI est fondée à agir contre M. X... seul en paiement de la totalité des loyers impayés ;

Qu'en statuant ainsi alors que le bail ne stipulait pas la solidarité des preneurs et que la dette de loyer n'est pas par elle-même indivisible, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs :
Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux

M.Terrier, Président

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