Jurisprudence commentée

Contrat de prêt : attention au strict respect des conditions suspensives !

Le 21/11/2013, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Contrat & Responsabilité.

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Il faut bien prendre garde à ne pas empêcher l'accomplissement de la condition suspensive, sous réserve de voir cette condition réputée comme accomplie.

Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 20/11/2013, dans le cadre d'une promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, le fait pour l'acquéreur de demander un prêt avec un taux inférieur à celui prévu dans le compromis, fait échec à la clause suspensive. Dès lors, la condition suspensive prévue au contrat doit être considérée comme réalisée et la promesse ferme et définitive, de sorte que la clause pénale peut s'appliquer.

Analyse de la décision de jurisprudence

L'article 1178 du Code civil dispose que "la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement".

Cet article peut être interprété de la manière suivante : lorsque, par exemple dans un contrat de prêt, une condition suspensive est stipulée (le contrat est subordonné à la réalisation d'une condition), le débiteur qui ferait en sorte que cette condition ne se réalise pas, verrait tout de même cette condition réputée comme accomplie.

Cette disposition est logique, et empêche le débiteur de se soustraire à ses engagements.

En l'espèce, deux personnes avaient signé une promesse de vente. Le contrat contenait une condition suspensive, d'après laquelle la vente ne pourrait devenir effective que si l'une des deux personnes obtenait un prêt, au taux maximum de 4,75%.

Par la suite, le notaire de l'une des deux parties fait savoir à l'autre personne que son client renonce à la vente, du fait du refus de la banque de lui accorder le prêt. La partie acheteuse avait en effet demandé un prêt à un taux de 4,20%, donc inférieur à celui contenu dans la promesse de vente, et donc potentiellement pas compatible avec les taux du marché.

Le vendeur, se sentant lésé, assigne alors l'acheteuse en justice pour faire dire que cette dernière n'avait pas satisfait à ses obligations contractuelles, visées au compromis. Pour le vendeur, la condition suspensive tenant à l'obtention du prêt devait être considérée comme réalisée, la vendeuse ayant selon lui instrumentalisée la condition suspensive pour qu'elle ne s'accomplisse pas.

Les Juges du fond débouteront le vendeur de ses prétentions. Pour les Juges de la Cour d'appel, la demande de l'acheteuse, sur la base d'un taux à 4,20%, n'était pas fantaisiste, le fait d'avoir demandé un taux légèrement inférieur au taux prévu par la promesse ne constituant pas une faute qui justifiait la mise en jeu de la clause pénale.

Mais les Juges de la Cour de cassation n'iront pas dans ce sens, et casseront l'arrêt de la Cour d'appel de Versailles, au visa de l'article 1178 précité. Pour ces derniers, la vendeuse n'avait en effet pas demandé un prêt à un taux correspondant à celui contenu dans la promesse. De plus, en se contentant de produire une lettre de l'établissement de crédit indiquant que son dossier avait été détruit, les Juges du fond n'avaient donc pas bien appliqué l'article 1178 du Code civil.

A partir du moment où une promesse de vente est conclue avec une condition suspensive, le débiteur ne doit donc pas faire en sorte que ces conditions ne se réalisent pas. Il aurait fallu que l'acheteuse indique dans la clause suspensive un taux de 4,20% et non un taux supérieur pour pouvoir échapper au paiement de la clause pénale (c'est-à-dire une pénalité financière).

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 20/11/2013, cassation (12-29021)

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 27 septembre 2012), que M. X... et Mme Y... ont signé une promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt au taux maximum de 4,75% ; que le notaire de Mme Y... a notifié au notaire de M. X... la renonciation de Mme Y... à acquérir du fait du refus de la BNP de lui accorder le prêt ; que M. X... a assigné Mme Y... pour faire dire qu'elle n'avait pas satisfait à ses obligations contractuelles visées au “compromis” et que la condition suspensive tenant à l'obtention du prêt doit être considérée comme réalisée ;

Sur le premier moyen:

Vu l'article 1178 du code civil ;

Attendu que pour débouter M. X... de sa demande au titre de la clause pénale, l'arrêt retient qu'il est reproché à Mme Y... d'avoir demandé à la BNP un prêt à un taux inférieur au taux prévu à la promesse de vente, qu'il est vrai qu'elle a demandé une simulation sur la base d'un taux de 4,20% dont il n'est pas démontré cependant qu'il soit fantaisiste, que le seul fait de demander un taux légèrement inférieur au taux prévu par la promesse ne constitue pas une faute justifiant la mise en jeu de la clause pénale et qu'il n'y a pas là une "instrumentalisation" de la condition suspensive ainsi que le prétend M. X... ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant, d'une part, que Mme Y... avait sollicité de la banque BNP Paribas un prêt à un taux ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse, d'autre part, qu'elle se contentait de produire une lettre de Cetelem indiquant que son dossier avait été détruit, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;

(...)

Par ces motifs :

Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composé.

M. Terrier, Président

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