Jurisprudence commentée

Quelques précisions sur les commissions des agents immobiliers

Le 03/12/2013, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Aucune somme n'est due à l'agent immobilier avant que la vente immobilière ait été conclue, même en présence d'une clause pénale.

Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 27/11/2013, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un acte. Dès lors, une clause pénale, qui prévoit le versement d'une somme à l'agent immobilier même si la vente n'a pas été conclue n'est en aucun cas valable. En l'absence de vente, la commission n'est pas due.

Analyse de la décision de jurisprudence

Conformément à l'article 6 de la loi (n°70-9) du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, aucune somme d'argent, notamment à titre de commission, n'est due à l'agent immobilier, avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties.

En l'espèce, un contrat de mandat exclusif avait été conclu entre une personne et une agence immobilière. Le contrat contenait une clause pénale selon laquelle le mandant devait, en cas de parfaite individualisation du bien, payer à l'agence immobilière une indemnité fixée forfaitairement, comme si la vente avait été conclue.

Par la suite, une promesse synallagmatique de vente est conclue, avec toutefois une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur. Le prêt n'ayant finalement pas été obtenu, la vente n'avait pas pu aboutir.

L'agence immobilière avait donc de ce fait assigné le mandant en paiement de la somme prévue par la clause pénale.

Les Juges du fonds accueillent favorablement les demandes de l'agence immobilière, en considérant que la défaillance de la condition suspensive équivalait, de la part du mandant, à un refus d'acquérir que la clause pénale avait pour objet de sanctionner.

Les Juges de la Haute Juridiction, quant à eux, rendront un arrêt de cassation, en considérant, au visa de l'article précité, que la vente n'ayant pas été réalisée, aucune somme ne devait être de ce fait payée à l'agent immobilier. Ce dernier ne pouvait en aucun cas se prévaloir de la clause pénale, car cette dernière emportait obligation pour le mandant de payer une certaine somme même en l'absence de faute de sa part.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 27/11/2013, cassation (12-13897)

Sur le moyen unique, relevé d'office, après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du Code de procédure civile :

Vu l'article 6-1, alinéa 3, de la loi (n°70-9) du 2 janvier 1970, modifiée ;

Attendu que selon ce texte, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'agissant en vertu d'un mandat de recherche exclusif consenti par M. X... le 3 septembre 2008, en vue d'acquérir un bien déterminé, appartenant à Mme Y..., pour un coût maximum de 500.000 euros incluant une commission de négociation de 30.000 euros à la charge de l'acquéreur, et stipulant, en caractères gras, "si le bien à acquérir est parfaitement individualisé, le mandant s'oblige à ratifier l'acquisition présentée par le mandataire aux prix, charges et conditions du présent mandat à peine de devoir lui payer en cas de refus d'acquisition, une indemnité forfaitairement fixée au montant de la rémunération, TVA incluse, comme si la vente avait été conclue", la société Immobilière de gestion RD (l'agence) après avoir transmis à Mme Y... une offre d'achat de 470.000 euros que celle-ci a acceptée, a rédigé une promesse synallagmatique de vente à ce prix, outre la commission convenue à la charge de l'acquéreur, sous la condition suspensive de l'obtention par ce dernier d'un prêt immobilier, promesse que les parties ont signée le 20 octobre 2008 ; que cette vente n'ayant pas abouti à défaut d'obtention du prêt, l'agence a assigné son mandant en paiement de la somme prévue par la clause précitée ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la promesse synallagmatique de vente négociée et conclue par l'entremise de l'agence le 20 octobre 2008 concrétisait la réalisation par celle-ci de ses engagements, sans que le refus d'une unique demande de prêt, dont il n'a pas été démontré qu'elle répondait aux caractéristiques convenues dans cette promesse, n'autorise le mandant à se considérer comme délié de ses engagements, pour en déduire que la défaillance de la condition suspensive ainsi provoquée équivalait, de la part du mandant, à un refus d'acquérir que la clause pénale avait pour objet de sanctionner ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement réalisée, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause précitée, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l'absence de faute imputable au mandant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs : Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon

M.Charruault, Président

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