Jurisprudence commentée

Les vendeurs ne peuvent pas imposer un délai pour déposer une demande de prêt

Le 27/02/2014, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Il ne peut être imposé à l'acheteuse potentielle de déposer sa demande de crédit dans un délai imparti.

Selon un Arrêt de rejet de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 12/02/2014, les dispositions du Code de la consommation qui interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai sont d'ordre public, et ne peuvent donc pas être ignorés par les parties. Le contraire aurait nécessairement pour effet d'accroître les exigences posées par le Code de la consommation, qui prévoit seulement que la durée de validité de la condition suspensive d'obtention du prêt ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.

Analyse de la décision de jurisprudence

Aux termes de l'article L312-16 du Code de la consommation, lorsque dans un contrat de vente immobilière, l'acte de vente indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un prêt accordé par un organisme financier, "cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte, ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement".

La question s'est posée de savoir si les vendeurs pouvaient imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai ?

En l'espèce, deux époux signent une promesse de vente sous seing privé avec une acheteuse potentielle, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par cette dernière. L'acheteuse s'engage dans l'acte à déposer cette demande de prêt dans un délai de 10 jours. Par la suite, l'acheteuse se voit opposer un refus de la part d'un organisme de crédit.

Estimant que l'acquéreuse ne justifiait pas du dépôt de sa demande de prêt dans le délai initialement imparti (10 jours), les époux l'assignent en justice, afin d'obtenir le paiement de la clause pénale (somme d'argent due lorsque la vente ne se réalise pas car l'autre partie n'a pas respecté ses obligations, alors que le bien immobilier bloqué, n'était plus sur le marché).

La Cour d'appel déboute les époux de leurs prétentions. Ces derniers forment un pourvoi en cassation. Les époux estiment notamment :

  • que les parties peuvent fixer librement le délai dans lequel l'acquéreur est tenu de présenter une demande de prêt auprès d'un organisme financier ;
  • que le délai de rétractation ne pouvait en aucun cas différer le point de départ du délai d'exécution de l'obligation de l'acquéreur à son expiration ;

Les Juges de la Haute Juridiction rejettent pourtant le pourvoi, en considérant :

  • que les dispositions de l'article L312-16 du Code de la Consommation, interdisant d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, sont d'ordre public ;
  • que, les juges du fond ont pu retenir qu'en l'espèce, l'acheteuse avait satisfait à l'obligation de déposer une demande de prêt dans un certain délai, et que, de ce fait, la non réalisation de la condition suspensive ne pouvait en aucun cas lui être imputée. La demande de versement de la clause pénale ne pouvait donc pas être accueillie.

Attention donc à bien respecter le contenu d'une promesse synallagmatique de vente par acte sous seing privé.

Rédigé par un expert conseil dans les formes requises par le Code de la consommation, cet acte assure aux vendeurs le paiement d'une indemnité (clause pénale) lorsque la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ne se réalise pas à cause de l'acheteur qui n'a pas respecté ses obligations légales (ex : fausse déclaration).

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 12/02/2014, rejet (12-27182)

Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 mars 2012), que, par acte sous seing privé du 5 juin 2007, les époux X...ont promis de vendre un appartement à Mme Y...sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt pour lequel elle s'engageait à déposer une demande dans un délai de dix jours ; que reprochant à Mme Y...de ne pas justifier du dépôt d'une demande de prêt dans ce délai, les époux X...l'ont assignée en paiement de la clause pénale ;

Attendu que les époux X...font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen :

1) Que les parties fixent librement le délai dans lequel l'acquéreur est tenu de présenter une demande de prêt auprès d'un organisme financier ; que le délai de rétractation ne diffère pas le point de départ du délai d'exécution de l'obligation de l'acquéreur à son expiration ; qu'en décidant que le point de départ du délai contractuel imparti à Mme Y...pour présenter une demande de prêt, soit dix jours à compter de la signature de l'acte, avait nécessairement été reporté à la fin du délai de rétractation, pour en déduire que la demande formalisée le 23 juillet 2007 avait été formée dans le délai imparti, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles L271-1 du Code de la construction et de l'habitation et L312-16 du Code de la consommation ;

2) Que le compromis de vente du 5 juin 2007 prévoyait que l'acquéreur était tenu d'effectuer des démarches en vue d'obtenir un prêt auprès d'organismes financiers et notamment tout organisme bancaire ; qu'en énonçant, pour décider que la non-réalisation de la condition suspensive n'était pas imputable à Mme Y..., que celle-ci s'était adressée à la société de courtage Finance Immo dans le but d'obtenir un prêt, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

3) Que, subsidiairement, en se bornant, pour décider que la non-réalisation de la condition suspensive n'était pas imputable à Mme Y..., à énoncer qu'une demande de prêt avait été présentée auprès du Crédit du Nord, qui lui avait signifié un refus de prêt le 25 septembre 2007, sans indiquer la date de cette demande, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, ensemble l'article 1178 du Code civil et l'article L312-16 du Code de la consommation ;

Attendu, d'une part, que les dispositions d'ordre public de l'article L312-16 du Code de la consommation interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu'en s'adressant à la société Finance Immo, courtier en prêts immobiliers, Mme Y...avait satisfait à l'obligation de déposer une demande de prêt auprès d'un organisme financier contenue dans la promesse de vente et constaté que le Crédit du Nord lui avait signifié un refus le 25 septembre 2007, la cour d'appel en a exactement déduit que la non-réalisation de cette condition suspensive ne lui était pas imputable et que la demande des époux X...de versement de la clause pénale ne pouvait être accueillie ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ;

M.Mas, Président

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