Jurisprudence commentée

Achat d'un immeuble professionnel : les cautions ne sont pas protégées

Le 30/06/2014, par Etienne Nicolas, dans Affaires / Commercial & Sociétés.

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Le prêt dont les intéressés s'étaient rendus caution avait été consenti pour acquérir un immeuble à usage professionnel.

Selon un Arrêt de cassation de la Chambre commerciale de la Cour de cassation rendu le 11/06/2014, seuls les cautionnements de prêts destinés à financer l'acquisition en propriété ou en jouissance d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel d'habitation relèvent des dispositions protectrices du Code de la consommation concernant les prêts immobiliers. Le cautionnement consenti pour acquérir un immeuble à usage professionnel ne bénéficie pas des dispositions protectrices à l'égard des consommateurs.

Analyse de la décision de jurisprudence

D'après la position des Juges de la Cour de cassation (voir par exemple, Cass. civ, 8 décembre 2009 n°08-17531), le mandat sous seing privé de se rendre caution d'un prêt mentionné aux chapitres I ou II du titre premier du livre troisième du Code de la consommation doit nécessairement comporter les mentions manuscrites requises par l'article L313-7 du même Code.

Dans une récente décision, les Juges de la Chambre sociale rappellent qu'il résulte de la combinaison des articles L312-2 et L313-7 du Code de la consommation que seuls les cautionnements de prêts destinés à financer l'acquisition en propriété ou en jouissance d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel d'habitation relèvent des dispositions du Code de la consommation.

En l'espèce, une société souscrit un prêt en vue d'acquérir un immeuble à usage professionnel. A cet effet, deux époux se rendent cautions du prêt.

La société est finalement mise en redressement judiciaire. La banque déclare alors sa créance au passif de la procédure, et une hypothèque provisoire est inscrite sur les droits immobiliers appartenant aux époux. Une saisie est pratiquée sur des droits détenus par les époux au sein d'une SCI. S'estimant lésés, ces derniers assignent donc la banque en justice, notamment en nullité des actes de caution.

La Cour d'appel de Poitiers donne raison aux époux, et annule les cautionnements. D'après les Juges du fond :

  • le mandat sous seing privé de se rendre caution est soumis aux mentons manuscrites prescrites par l'article L313-7 du Code de la consommation ;
  • en l'espèce, la mention apposée par l'épouse sur le mandat litigieux ne répondait pas à ces exigences ;
  • la somme relative au montant maximum de l'engagement n'était pas déterminée et la durée de l'engagement n'était pas non plus précisée ;
  • de ce fait, la Cour d'appel considère que l'irrégularité entachant le mandat devait s'étendre au cautionnement subséquent donné en la forme authentique.

La Haute Juridiction n'ira pas dans ce sens, en rendant un arrêt de cassation, pour violation des articles L312-2 et L313-7 du Code de la consommation.

En effet, le prêt dont s'était rendus cautions les époux avait été consenti dans le but d'acquérir un immeuble à usage professionnel. De ce fait, la présence de la mention manuscrite obligatoire ne s'avérait pas nécessaire.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre commerciale, rendu le 11/06/2014, cassation (13-14848)

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu les articles L312-2, 1°, (a) et L313-7 du code de la consommation, dans leur rédaction issue de loi du 26 juillet 1993, applicable en la cause ;

Attendu qu'il résulte de la combinaison de ces textes que seuls les cautionnements de prêts destinés à financer l'acquisition en propriété ou en jouissance d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel d'habitation relèvent des dispositions du code de la consommation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que, par acte authentique du 21 février 2002, la société AGPS Vigile 2000 (la société AGPS) a souscrit auprès de la société Crédit lyonnais, en vue d'acquérir un immeuble à usage professionnel, un prêt dont M. et Mme X... se sont rendus cautions, cette dernière étant représentée à l'acte en vertu d'un mandat sous seing privé du 20 février précédent ; que, le 20 juin 2003, la société AGPS a été mise en redressement judiciaire ; que, le 15 juillet suivant, la banque, aux droits de laquelle vient le Fonds commun de titrisation Hugo créances 1 (le fonds) en vertu d'une cession de créance du 4 août 2010, a déclaré sa créance au passif de la procédure ; que, le 2 août 2011, le fonds a inscrit une hypothèque judiciaire provisoire sur les droits immobiliers appartenant à M. et Mme X..., convertie en inscription définitive publiée le 12 septembre 2011 ; que, le 1er septembre 2011, le fonds a fait procéder à la saisie des droits d'associés détenus par M. et Mme X... dans la SCI Immo GAPL ; que, le 23 septembre 2011, M. et Mme X... ont assigné le fonds en mainlevée de la saisie des droits d'associés et de l'hypothèque judiciaire, ainsi qu'en nullité des actes de caution ;

Attendu que pour annuler ces actes et ordonner la mainlevée des saisies pratiquées, le 1er septembre 2011, sur les droits d'associé de M. et Mme X... dans le capital de la société Immo GAPL, l'arrêt, après avoir énoncé que le mandat sous seing privé de se rendre caution est soumis aux mentions manuscrites prescrites par l'article L. 313-7 du code de la consommation à titre de validité du cautionnement puis constaté que la mention apposée par Mme X... sur le mandat litigieux ne répondait pas à ces exigences, que la somme relative au montant maximum de l'engagement n'était pas déterminée et que la durée de cet engagement n'était pas précisée, retient que l'irrégularité entachant ce mandat s'étend au cautionnement subséquent donné en la forme authentique ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le prêt dont M. et Mme X... se sont rendus cautions, ayant été consenti pour acquérir un immeuble à usage professionnel, n'entre pas dans les prévisions de l'article L312-2, 1°, (a) du code de la consommation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
Casse et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ;

M. Espel, Président

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